通辽项目员工手册

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1、目录1第一部分：公司简介21、 集团简介32、 集团组织架构33、 获奖状况54、 开发项目75、 公司文化11第二部分：基本知识131、 常用名词基本解释142、 商品房销售有关法律政策213、 财务知识224、 法务知识225、 银行房管局有关手续办理要素24第三部分：管理规范251、 人事制度262、 行为规范29第四部分：专业学习32销售篇33各部门职能描述45一、常用名词解释（一）名词解释：1、建筑容积率：是反映和衡量建筑用地使用强度的一项重要指标，是指地块内建筑物的总建筑面积与地块面积的比值，即：容积率=总建筑面积建筑用地面积。其中，总建筑面积是地上所有建筑面积之和。这个比值越小，

2、意味着社区容纳的建筑总量越小，居住生活质量就越高。2、绿化率：是指规划建设用地范畴内的绿地面积与规划建设用地面积之比。3、建筑层高：层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有个规定，这个高度就叫“层高”。具体地说，层高是指下层地板面或楼板上表面（或下表面）到相邻上层楼板上表面（或下表面）之间的竖向尺寸。净高则是指层高减去楼板厚度的净剩值。4、进深：在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。5、开间：即住宅的宽度。指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离，由于就一种自然间的宽度而言，故又称为开间。6、公摊面积：商品房分摊的公用建筑面积重要

3、由两部分构成：（1）电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积。（2）各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（涉及山墙）墙体水平投影面积的50%。7、共有建筑面积：房屋系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。8、公共建筑面积：公共建筑面积不涉及任何作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等面积，作为人防工程的地下室也不计入公共建筑面积。一般公用建筑面积按如下措施计算：整栋建筑物的面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，为整栋建筑的公用建筑面积。9、公用

4、建筑面积分摊系数：将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，得到的建筑面积分摊系数。10、销售面积：销售面积是指商品房按“套”或者“单元”发售，其销售面积为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（如下简称套内建筑面积）与应分摊的共有建筑面积之和。11、阳台：阳台是指供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。12、平台：平台是指供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底部地面伸出室外的部分。13、走廊：走廊是指住宅套外使用的水平交通空间。14、地下室：地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者。15、半地下室：半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净

5、高的1/3，且不超过1/2者。16、居住区用地：居住区用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。17、住宅用地：住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地，含宅间绿地和宅间小路等的总称。18、公共服务设施用地：公共服务设施用地一般称公建用地，是与居住人口规模相对配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应涉及建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。19、道路用地：道路用地是指居住区道路、社区路、组团路、及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。20、公共绿地：公共绿地是指满足规定的日照规定，合用于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应涉及居住区

6、公园、小游园和组团绿地及其她块状带状绿地等。21、玄关：玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一种缓冲过度的地段。居室是家庭的“领地”，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅连接，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是接受邮件、简朴会客的场合。22、隔断：指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面。23、过道：指住宅套内使用的水平交通空间。24、钢构造：是指承重的重要构件是用钢材料建造的，涉及悬索构造。25、钢、钢筋混凝土构造：是指承重的重要构件是用钢、钢筋混凝土建造的。26、钢筋混凝

7、土构造：是指承重的重要构件是用钢筋混凝土建造的。涉及薄壳机构、大模板现浇构造及使用滑模、升板等建造的钢筋混凝土构造的建筑物。27、混合构造：是指承重的重要构件是用钢筋混凝土和砖木建造的。如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是用木材建造，柱是用钢筋混凝土建造。28、框架构造：指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶烂等轻质板材隔墙分户装配而成的住宅。29、砖混构造：承重的重要构造采用梁、柱和墙体建造。梁和柱是指砖混构造房屋楼板及梁是钢筋混凝土建造，墙体是用砖或砌体建筑的。30、框剪构造：框架-剪力墙构造也称框剪构造，这种构造是在框架构造中

8、布置一定数量的剪力墙，构成灵活自由的使用空间，满足不同建筑功能的规定，同样又有足够的剪力墙，有相称大的刚度，框剪构造的受力特点，是由框架和剪力墙构造两种不同的抗侧力构造构成的新的受力形式，因此它的框架不同于纯框架构造中的框架，剪力墙在框剪构造中也不同与剪力墙构造的剪力墙。31、商品房维修基金：是指按建设部住宅公用部分公用设施设备维修基金管理措施的规定，新建商品住宅（涉及经济合用房）发售后建立的共用部位、共用设施设备维修基金。32、确权：是根据法律、政策的规定，通过房地产申报、权属调查、地籍勘丈、审核批准、级别注册、发放证书等登记规定程序，确认某一房地产的所有全、使用权的从属关系和她项权利。33

9、、土地使用权：是指土地使用者在法律容许范畴内对依法交由其使用的国有土地或者集体土地的占有、使用以及部分收益、处分的权利。34、房屋的她项权利：房屋的她项权利是指由房屋的所有权衍生出来的典权、租赁权、抵押权、继承权等权利。35、CBD（central business district） 中心商务区，CBD应具有如下特性：现代都市商务中心，汇聚世界众多出名公司，经济、金融、商业高度集中，众多最佳的写字楼、商务酒店和娱乐中心，最完善便利的交通，最快捷的通讯与昂贵的地价CID (central information district) 中央科技区CLD (central living distri

10、ct) 中央生活区，指由若干个居住区构成的可以满足都市居民居住、教育、购物、娱乐、休闲的大型集中型居住区SOHO (small office home office) 小型家庭办公室SOLO 独身公寓独身精确住宅LOFT 超高层办公空间无内墙割断的平敞式平面布置宅TOWN HOUSE 连排别墅SHOPPING MALL意为超大型购物中心，集购物、餐饮、休闲、娱乐和观光旅游为一体的“一站式”消费场合（二） 房地产“五证一筹划”涉及建设用地规划许可证、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售许可证及建设工程投资筹划（三） 现行的土地获取方式（来源）： 1、划拨2、出让：分

11、为招标、拍卖、挂牌三种（四） 房屋建筑分类1、从构成房屋建筑构造的材料分： 木构造（老楼，一般为1-2层建筑） 砖木构造（老楼，一般为1-3层建筑） 砖混构造（一般为6-7层建筑） 钢筋混凝土构造（高层建筑，为8层以上的建筑） 钢构造（纽约世贸大厦）2、 从房屋层数高度分： 低层 1-3层（木构造、砖木构造） 多层 4-6层（砖混构造） 中高层 7-9层（钢筋混凝土构造） 高层 10-30层（钢筋混凝土构造） 超高层 40层以上（钢筋混凝土构造、钢构造）3、 按房屋建筑耐火性和耐久性限度分： 一级 1以上（钢筋混凝土构造、钢构造） 二级 50-1（砖混） 三级 25-50年（平房）4、 房屋建

12、筑用途分： 生产性建筑 居住建筑 公共建筑（五） 房屋建筑构造1、房屋建筑构件一幢建筑物一般是由基本、墙体（或柱）、楼地层（或梁）、楼梯、屋顶、门窗等六大部分构成。2、房屋承重构造的基本构件类型（1）钢筋混凝土构造（还涉及钢构造、钢和钢筋混凝土构造）：承重的重要构造构件所有采用钢筋混凝土建筑（重要承重部件为梁和柱）（2）砖混构造：承重的重要构造采用梁、柱和墙体建造。梁和柱是指砖混构造房屋楼板及梁是钢筋混凝土建造，墙体是用砖或砌体建筑的。（3）砖木构造：承重的重要构造采用砖、木建造的。（4）其她构造（简易构造）：承重的重要构造采用竹、砖石等材料建造的简易房屋。3、地基与基本（1）地基地基指基本底

13、面如下，受到荷载作用影响范畴内的部分岩、土体。整个建筑物的所有荷载都通过基本传给地基来承受。地基承受荷载的能力是有一定的限度的。（2）基本基本是房屋的重要构成部分，位于房屋的最下部位，直接作用在土上并埋入地下，即是房屋的墙或柱埋入地下的扩大部分，称为基本。基本是用来承受房屋的所有荷载，并将荷载传给地基。基本的类型：、按基本的材料及受力特点分类（1）刚性基本：刚性基本是指由砖石、素混凝土、灰土等刚性材料制作的基本，这种基本抗压强度高而抗拉、抗剪强度低。（2）柔性基本：钢筋混凝土基本称为柔性基本。、基本按构造形式分：（1）条形基本（2）独立基本：指呈独立柱墩形式的基本，是钢筋混凝土排架构造柱下基本

14、的重要形式之一。（3）筏板基本：又叫满堂红，一般为50CM厚，对多层和高层建筑，本地基土质差，采用条形基本不能满足地基的容许承载力和建筑物上部构造的容许变形时或当建筑物规定基本具有足够的刚度以调节不均匀下沉时，可采用阀板基本。（4）箱型基本：用于高层建筑。（5）桩基本：预制桩、灌注桩、钢桩、组合材料桩。A、多层住宅七层及其如下可采用砖混构造，可根据地基状况采用柔性基本、阀板基本，如需要则与桩基本结合。B、中高层住宅可采用框轻构造、框剪构造，根据地基状况采用柔性基本、条形基本、阀板基本，如需要则与桩基本结合。C、高层住宅可采用框剪构造、剪力墙构造，根据地基状况采用阀板基本、箱型基本并与桩基本结合。、墙体分类：（1） 按平面位置：外墙和内墙；（2） 按墙的方向：纵墙和横墙；（3） 一般纵墙的间距为房屋的进深，横墙的间距为房屋的开间；（4） 按墙的受力分：承重墙、非承重墙。、楼层、地面：（1） 楼层类型：现浇钢筋混凝土楼层、装配式钢