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1、Tulane all to one service 湘阴县文星镇建设项目综合分析报告第一章 前言一、编制目的 本市场调研报告的编制目的是为湖南湘安房地产开发有限公司湘阴县原文星镇镇政府拆迁改造项目提供定位决策依据，并对项目的运营提出建设构想，找到最佳的开发建设方案。 在目前的房地产开发越来越专业化的前提下，任何一项开发建设方案务必要多方考虑及论证，本市场调研报告的编制正是围绕这样一个主题进行的。二、编制依据在本市场调研报告编写前，图龙企划以专人专组在湘阴展开了详细的市场调查及摸底，并根据预先对项目建设定位的设想进行了针对性的调查。本次市场调查以调查员访谈为主，从当地居民处得到了大量的参考数据。
2、本次市场调研是基本原则是“重点突出，围绕重点有选择的将调查范围拉开。”即本次市场调查的重点是与项目建设有关的因素，但是为了确保市场调研的科学性，我们有选择的对项目建设的外部条件进行了详细调查分析。三、注意事项本次市场调查所采集的数据及资料均是在当地实地采访收集到的，具有极强的现实参考价值。但鉴于此次市场调查是集中在一个时间段内进行，难以将当地经济发展的各个方面全面的调查分析，因此我们的分析调查基本围绕项目建设为主题展开。第二章 市场调查分析一、概述 在本部分内容中将具体介绍、分析在市场调研中取得的数据，将分析其对项目建设的影响。同时介绍与项目建设预计定位相关的已建项目，对其建设、运营作出全面的
3、分析、说明。二、湘阴县城内主要经济片区的划分 湘阴县属于典型的小城市发展状况，依靠邻近长沙的地理优势，在改革开发以来经济得到了长足的发展。为了能形象的了解湘阴县城区内经济发展状况，我们以城区内几条主要的交通干道将县城城区划分为以下几个经济片区，即“三条街、两个交叉路口。”三条街如下：第一条街：江东中路从尚书路口到与东湖北路交叉处。第二条街：东湖北路从湘阴一中到与江东中路交叉处。第三条街：北正街由大饭店到与江东中路交叉处；江东中路由与东湖北路相交处到与北正街相交处。三个路口如下：第一个路口：江东中路与东湖北路相交路口。第二个路口：湘阴一中前先锋路、东湖北路及北正街相交的路口。以下我们将对这“三条
4、街、两个路口”的经济发展水平及门面租金价格作详细分析。三、各个经济片区经济发展的详细情况为了详细的分析介绍各个经济片区的经济发展情况，我们将从以下几个方面综合分析各个地段的经济情况：地理位置、门面租金价格（或售价）、繁华度（人流数量）、经营性质（主题）等。（一） 第一线（江东中路一线从尚书路口到与东湖北路 交叉处）这一条街是湘阴老城区和新城区之间联系的主干道，也是由长沙进入湘阴的主干道。我们选择了从尚书路到红绿灯路口江东中路的一段作为详细调查对象，对沿街南北两侧的门面进行了详细调查： 情况介绍：编号地理位置店铺名称 建筑面积价格一、江东中路与尚书路相交路口到红豆鞋城北侧门面价格 1尚书路口尚书
5、酒家50平方米600元/月 2江东中路水电局南杂水果批发部25平方米600元/月 3 江东中路雅邦专卖店25平方米600元/月 4房地产管理局旁 潘安洋服40平方米1000元/月5江东中路香港鳄鱼一族（双门面）60平方米2300元/月6江东中路梦特娇服饰25平方米1500元/月二、江东中路与尚书路相交路口到红豆鞋城南侧门面价格7江东中路（国土局）味中味39平方米1000元/月8江东中路某一纸品批发8平方米3000元/年9江东中路（派出所）宏发商行23平方米600元/月10江东中路（工业局）洛兹服饰23平方米600元/月11江东中路墨宝斋书画38平方米1000元/月12江东中路洋格服饰40平方米
6、1000元/月分析说明：从由上的表格统计中我们可以看到，门面租金价位随着靠近县城中心程度而逐步上升，仅从门面租金价格上我们也可以看到湘阴老县城在城市经济发展中的地位。据我们在市场调查中的观察，早上八点半及下午五点钟左右是这一路线人流最集中的时候，也就是人们上下班的一个主要的交通路径，也基于此，路两旁的门面性质以百货店、餐馆及一些女性服装、化妆品为主。价格测算:由于在湘阴大多数的门面是国有资产或是私人所有，难以全面的搜集 门面出售价格，因此我们采用收益还原法对其价格进行估算，即以一个门面十二年的租金合计作为其售价，即约以9%的收益还原率计算。从以上的价格调查中数据分析，并结合我们对其门面经营状况
7、的考虑，每个平方每月的租金约为25元，即每平方每天门面的租金为0.83元，那这段门面的售价水平约在:0.83元/平方米365天12年=2546.4元/平方米（二） 第二线（东湖北路一线从湘阴一中到与江东 中路交叉处） 情况介绍：东湖北路即是本项目建设用地所临的街道，从红绿灯到湘阴一中约有五百米左右的距离，街道两边的经营门面性质较为混杂，日用百货、服装、家电、餐饮等行业都有出现。我们的调查数据基本以东湖北路不用拆迁的门面情况为主，对于镇镇政的拆迁门面，我们只作为参考。编号地理位置店铺名称 建筑面积价格备注 1东湖北路雅草居22平方米600元每月 2东湖北路中南摩托120平方米30万95年买断 3
8、东湖北路 如意南杂批发部22平方米650元每月 4东湖北路 依丽人22平方米约750元每月 5东湖北路 军品店54平方米17万95年买断 分析说明：在这里需要强调的一点是文星镇镇政府对面的门面大多是临时改建而成，其门面租金低的原因有两点：第一，店面前的人行道太窄，行人路过东湖北路很少经由这一侧；第二，门面有一大部分是私房，业主自己经营的较多，因此这一区域没有形成经营特色。而靠镇政府一侧的门面较对门面条件好，相应租金价位也高一档次，但是因为这一地区的最近的售价及受访者所报的租金价格均受了本项目建设的影响，因此我们通过在其它区域的侧面调查其租金价格每年约在一万五千元左右，这个价格应该是比较真实的，
9、当然，这个价格会因门面自身的条件好坏而有所浮动。价格测算:由于在湘阴大多数的门面近两年来产权归属变化较大，难以全面搜集 门面出售价格，因此我们采用收益还原法对其价格进行估算，即以一 个门面十二年的租金价格作为其售价，即约以 9% 的收益还原率计算。从以上的价格调查中数据分析，并结合我们对其门面经营状况的考虑，文星镇镇政府对面的门面每个平方每月的租金约为30元，即每平方每天门面的租金为1元，那这段门面的售价水平约在:1元/平方米365天12年=4380元/平方米 考虑到文星镇镇政旁的门面近段时间有拆迁因素干扰，我们只参考对其调查的数据，以旁边居民对其门面租金价格的评价为主，文星镇镇政府旁的门面为
10、二层砖混结构，一层沿街门面约平方米，目前大多经营餐饮为主，环境较差，租金水平较低，年租金在元左右。那么售价即为：15000元365天30平方米1.36元天.平方米 1.36元/平方米365天12年=5956元/平方米 （注：这里我们将二层面积作一层门面附带出售，不另行计价） 综合以上的两种分析，我们认为这一线的门面售价在5000元每平方米是合理的。（三） 第三线：（北正街由大饭店到与江东中路交叉处；江东中路由与东湖北路相交处到与北正街相交处）呈“”状。 这一线是湘阴经济的最“核心”区域了，规模较大的通迅、电器、服装、百货等店铺均集中在这一段。这一区域最能体现其门面价值的就是心连心超市了，在下面
11、的内容中，我们会着重对其进行介绍。 据我们分析，这一地带的门面价格偏差基本上不是很大：城北学校处一个只有20平方米的小门面的年租金在2.5万-3.8万元；而在大饭店对面的门面也基本是这个水平，例如远东专买，单门面约18平方米年租金就在3.5万元。售价分析：对这一地段的售价分析，我们本着参考前两年的一些门面售的价格，结合现在的租金的做法，一个3米10米（30平方米）的门面年租金约在30000元左右，即：30000元365天30平方米2.74元天。平方米 那么售价为： 2.74元/平方米365天12年=12001元/平方米，根据我们在现场的调查了解，这一线门面的售价在10000元每平米到12000
12、元每平方米左右。例如步步高家电，两层建筑积约400平方米，单卖一个门面价格是45万，按照一般商铺经营情况分析，门面进深超过十二米的部分基本属于次要经营面积，那么宽度按三点三米计算，其门面售价在： 45万（3.3米12米）1.14万元平方米（四） 第一个路口（江东中路与东湖北路相交路口。） 我们选择这个路口是本案建设项目所临的东湖北路段的两个路口之一，湘阴人一般叫“红绿灯路口”，是进入湘阴县城的必经之路。为了准确把握这个路口的商业价值，我们在下将列举一些案例以作参考： 编号店铺名称 建筑面积经营性质价格备注 1倩女人约250平方米女装38万/年/单门面六个门面 2步森专卖约50平方米服装46万（双门面）2002年卖价 3 金利来约25平方米男装26万（单门面）月租3600元2002年卖价 4 金利来约30平方米皮具28万（转角处）月租3800元 5 红豆鞋城约200平方米鞋类年租20万（五个门面）卖价一个门面38万分析说明：这个路口是湘阴县城内品牌服饰较为集中的地方，由步森专卖店往文星镇镇政府方向走，不到五个门面的距离，月租金相差近两千元，往新城区方向的门面租金价格同样如此，也就是路口处街头门面的价格是最高的。从实地观察
