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1、2011年5月重庆主城写字楼租赁市场简析由于目前市场上处于建设阶段的楼盘大量集中在下半年放量入市， 5月份重庆主城写字楼存量市场增量为0，本次参与租赁市场统计的存量房总量为363.82万平方米，占市场总存量房的81.57%，主城各区存量房及租赁行情的统计数据分别见图一、图二：图一：重庆主城写字楼2011年5月租赁面积统计图图二：重庆主城2011年5月租赁市场行情对比图5月份主城写字楼租赁均价为48.33元/月，同比下降5.94%，主要是因为3月份交付使用的协信中心、朗晴广场等楼盘的租赁价格有所回落，同时部分甲级写字楼本月并没有物业入市，所以造成本月租金小幅回落；进入5月，小户型写字楼租赁成交数
2、量减少，新增大面积写字楼逐渐增多，比如重庆国际贸易中心5月可以租售的整层物业超过5层近7000平方米的体量，另外像重庆世界贸易中心、未来国际、嘉年华、同聚远景等楼盘相继出现整层物业招租，也是影响本月价格波动原因之一。从各个区域5月份的数据显示来看，由于不同区域的优势及定位都不尽相同，在动态参数上的差别也非常大。首先，渝中区可以说是重庆写字楼的诞生地，是传统的商业中心及新形势下的重庆CBD核心，在租赁市场上一直独领风骚，也是研究重庆写字楼的重点区域之一，从商业地产租赁市场来看，其存量市场是最大的，写字楼的跨度历史也是最长的。5月份渝中区租赁均价为48.82元/月，长期以来，渝中区的租金出现小幅上
3、涨的趋势，同江北区、渝北区的租金涨幅相比，涨幅很小，主要有两个原因：其一，渝中集中了几乎所有的写字楼类型，包括甲级写字楼、乙级写字楼、丙级写字楼及普通写字楼等，物业品质跨度非常大，不同物业之间的租金差距也就非常明显；其二，渝中区近些年由于地理位置的制约，已不再是企业选择物业的首选地，随着写字楼租赁市场向三北（江北区、渝北区及北部新区）地区转移，渝中区的租赁优势进一步缩小。其次，江北区5月份写字楼租金均价为56.26元/月，出现小幅上涨，从近两年的租赁动态来看，江北区租金涨幅非常明显，其原因有三：其一，观音桥商圈的升级以及重庆向北发展的趋势，企业在选择办公物业时，江北区是多数企业的首选；其二，江
4、北区写字楼主要集中在观音桥商圈及辐射区域，位置相对集中，且存量市场并不大，总供应量不足48万平方米，除新交楼盘协信中心、朗晴国际外，大多数物业几乎为零空置率，租赁市场爆满；其三，江北区写字楼断层严重，只有普通写字楼及甲级写字楼两种形态存在，前者长期以来变动不大，后者是影响租赁市场的重要组成因素，也是影响租金价格的最大原因。再次，渝北区从写字楼存量市场来看，无疑是最大，者最大原因是“星系列”写字楼的存在，整个“星系列”写字楼总体量超过100万平方米，除天王星及土星外，其他“星系列”写字楼几乎都是由政府主导招商或大型企业自持，真正进入租赁市场的不超过5%。5月份租金均价为58.12元/月，为主城区
5、之最，原因有三：渝北区写字楼主要集中在北部新区，作为政府招商引资的最重要区域，产业链集中，辐射范围广；其二，北部新区为主城交通枢纽最为完善、畅通的地方，同时也是企业主最集中地区域之一，对物业需求较大；其三，渝北区发展相对滞后，写字楼的品质相对较高，多为甲级写字楼，租金基点比其他区域高。最后，南岸区写字楼发展虽然比较早，但是规划形态不完善，发展历程也出现断层现象，特别是2005年至2010年初这一段时间，几乎没有写字楼进入存量市场，断层非常严重，2010年重庆国际金融大厦、长江国际、西南经济协作大厦、万达国际等高端写字楼相继进入租赁市场，一下子抬高了租金均价，整个区域在2010年租金涨幅超过80
6、%，进入2011年，租金出现小幅上涨，其变动不大。5月份租金均价为49.38元/月，从不同楼盘的租金分布情况来看，首先租金跨度非常大，在15120元/月之间，这也说明写字楼品质相差很大；再则，5月份没有新写字楼进入租赁市场，去年进入租赁市场的长江国际及万达国际是影响租赁市场的最重要因素，在最近几个月内，租金趋于稳定。另外，九龙坡区写字楼最近两年的租金涨幅都保持在10%左右，月度变化更是很小，这主要受到通货膨胀的影响而引起的租金上涨，单由市场决定的因素不明显。沙坪坝区严格来说没有像样的写字楼，存在的写字楼品质相对较低，租金保持稳定。（本文由全策机构供稿，未经允许不得转载。 若需相关数据报告请致电023-67691056）来源地址： 重庆写字楼网新闻地址：http:/
