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1、房地产企业利润的核算第一节利润的核算内容 一、利润的含义 利润是企业在一定会计期间的经营成果。利润包括收入减去费用后的净额、直接计入当期损益的利得和损失。 利润反映的是收入减去费用，利得减去损失后的净额的概念。如果净额大于零，就形成企业利润或盈利；如果净额小于零，则表示企业发生亏损；如果净额为零，则表明企业既没有形成利润也没有发生亏损，处于利润的临界状态。可见利润是个差额概念，它的大小在很大程度上反映企业生产经营的经济效益，而且在市场经济中，追求利润最大化是企业生存发展的一个重要目标，同时也表明企业向社会所作贡献的大小。 利润是企业在一定会计期间的经营成果，其与企业的生产成果和销售成果的不同如
2、下： 企业的生产成果是指企业在一定期间内生产产品或提供劳务的量。可以以实物量表示，也可以用价值量表示(即产值)。该指标只是如实反映企业已经生产出来的成果，这些成果还未实现销售，而且能够销售多少也是未知。如果未能实现销售，那么企业在生产过程中垫付的资金，就不能收回。 企业的销售成果是指企业在一定期间内实现的销售收入。它表明企业的生产成果已实现销售，其垫付资金基本能够回收。但是，企业最终是盈利还是亏损，仍是未知。企业利润的多少，还要综合其他收入，再减去发生的总成本费用，才能确定盈亏。 可见，企业的生产成果和销售成果是最终实现经营成果的基础。但是，企业的生产成果和销售成果并非一定成就企业的经营成果。
3、 二、利润的内容 企业的利润来源途径有多种，可以通过生产经营活动获得，可以通过投资活动获得，也可以通过与生产经营活动无关的事项获得。企业利润的构成与计算分为三个层次：营业利润、利润总额和净利润，而企业的利润总额包括收入减去费用后的净额、直接计入当期损益的利得和损失。 (一)营业利润 营业利润是企业进行生产经营活动所获得的利润，这种生产经营活动是企业的日常业务，具有经常性、稳定性的特点，是企业利润的主要来源。其计算公式如下：营业利润营业收入营业成本营业税金及附加销售费用管理费用财务费用资产减值损失公允价值变动收益投资收益 1营业收入 营业收入是指企业经营业务所确认的收入总额，包括主营业务收入和其
4、他业务收入。 2营业成本 营业成本是指企业经营业务所发生的实际成本总额，包括主营业务成本和其他业务成本。 3营业税金及附加 营业税金及附加是指企业经营业务所发生的营业税、土地增值税、城市维护建设税、教育费附加等相关税费。 4期间费用 期间费用是指企业本期发生的、不能直接或间接归入营业成本，而是直接计入当期损益的各项费用。包括销售费用、管理费用和财务费用等。 5投资收益 投资收益(或损失)是指企业以各种方式对外投资所取得的收益(或发生的损失)。 6公允价值变动收益 公允价值变动收益(或损失)是指企业交易性金融资产等公允价值变动形成的应计人当期损益的利得(或损失)。 7资产减值损失资产减值损失是指
5、企业计提各项资产减值准备所形成的损失。 (二)利润总额利润是指企业在一定会计期间的经营成果。利润总额包括收入减去费用后的净额、直接计入当期损益的利得和损失等。其计算公式如下： 利润总额营业利润营业外收入营业外支出 1营业外收入 营业外收入是指与企业生产经营活动没有直接关系的各种收入，主要包括：非流动资产处置利得、非货币性资产交换利得、债务重组利得、政府补助、盘盈利得、捐赠利得等。 2营业外支出 营业外支出是指与企业生产经营活动没有直接关系的各种支出，主要包括：非流动资产处置损失、非货币性资产交换损失、债务重组损失、公益性捐赠支出、非常损失、盘亏损失等。 (三)净利润 企业的净利润为企业利润总额
6、扣除所得税后的净额，税法规定，企业在获取利润后，应按一定比例缴纳所得税。所得税作为企业的一种费用，可以从利润总额中扣减，从而得到净利润。其计算公式为： 净利润利润总额所得税费用 所得税费用是指企业确认的应从当期利润总额中扣除的所得税费用。 【例91】 中联房地产公司1月份共产生两项收入，一是销售商品房200套，总销售收入6000万元，相应成本为4000万元，二是出租房产取得租金收入1000万元，相应的折旧等成本为500万元。两项业务共发生营业税金及附加800万元。另外，该公司当月取得投资收益300万元，1月份销售费用为200万元，管理费用为500万元，财务费用为100万元。其营业利润计算如下：
7、营业利润营业收入营业成本营业税金及附加销售费用管理费用财务费用资产减值损失公允价值变动收益投资收益营业利润(60001000)(4000500)8002005001003001200(万元) 【例92】 该公司l月份取得政府补助款200万元，另外，又发生对外捐赠支出100万元。其利润总额计算如下：利润总额营业利润营业外收入营业外支出 利润总额12002001001300(万元)第二节利润形成的核算 一、利润总额的会计处理 企业实现的利润(或亏损)总额一律通过“本年利润”科目核算。期末，企业应将各损益类科目的余额转入“本年利润”科目。结转后，“本年利润”科目余额如在借方，则表示本期亏损额，余额如
8、在贷方，即为本期净利润。 【例9-3】 中联房地产公司1月份各收入科目和费用科目的余额如表9-1所示。表9-1 部分科目余额表 单位：万元 收入科目 金额 费用科目 金额主营业务收入其他业务收入投资收益营业外收入 6000 1000 300 200主营业务成本其他业务成本销售费用管理费用财务费用营业税金及附加营业外支出所得税费用 4000 500 200 500 100 800 100应编制会计分录如下： (1)结转各种收入。 借：主营业务收入 60000000 其他业务收入 10000000 投资收益 3000000 营业外收入 2000000 贷：本年利润 75000000 (2)结转各种
9、费用。 借：本年利润 62000000 贷：主营业务成本40000000 其他业务成本 5000000 销售费用 2000000 管理费用 5000000 财务费用 1000000 营业税金及附加 8000000 营业外支出 1000000 经过收入与支出的对比后，“本年利润”科目的期末贷方余额1300万元，为本年实现的净利润。 二、以前年度损益调整 以前年度损益调整是指企业对以前年度损益事项进行调整而影响本年度未分配利润的业务。产生的原因是由于企业在年终决算后，会计报表已经编制完成，会计账簿已经封存。如果经财政、税务或企业自查，发现有遗漏或多计、少计费用、收入等会计处理不妥的事项，并因此不能
10、客观全面反映企业的财务状况，就需要对这些会计事项进行调整。由于这时的会计账簿已经封存，会计报表已经上报，就需将以前年度的事项在本期进行调整。 对于不影响损益事项的调整，调整方法与正常会计处理方法相同；对于影响损益的会计事项，不是直接计入本年度利润而是将扣除经计算应交所得税后的余额转入本年度未分配利润。未利润分配是反映企业尚未分配的利润。 为了反映企业以前年度损益调整业务，需要设置“以前年度损益调整”科目处理下列两类业务：一是以前年度多计费用或少计收入调整增加以前年度利润或减少以前年度亏损。二是以前年度少计费用或多计收入调整减少以前年度利润或增加以前年度亏损。上述两类业务调整结束后，应同时将“以
11、前年度损益调整”科目余额转入“利润分配未分配利润”科目。结转后，“以前年度损益调整”科目应无余额。 (一)以前年度损益调整的会计处理 企业调整增加的以前年度利润或调整减少的以前年度亏损应借记有关账户，贷记“以前年度损益调整”账户；企业调整减少的以前年度利润或调整增加的以前年度亏损，则应贷记有关账户，借记“以前年度损益调整”账户。 【例94】 中联房地产公司上年度报表经审计后发现，应预提的500万元公共配套设施费上年未予预提；误将应由保险公司理赔的安装设备维修支出120万元记入了营业外支出。以上事项应在本年度进行调整。根据有关凭证编制会计分录如下：借：以前年度损益调整 5000000 贷：应付账
12、款预提费用 5000000 借：其他应收款保险公司 1200000 贷：以前年度损益调整 1200000 (二)因以前年度损益调整而发生的所得税会计处理 企业由于调整增加以前年度利润或减少以前年度亏损而相应增加的所得税，应借记“以前年度损益调整”账户，贷记“应交税费应交所得税”账户；企业由于调整减少以前年度利润或增加以前年度亏损而相应减少的所得税，则应借记“应交税费应交所得税”账户，贷记“以前年度损益调整”账户。 【例95】 依上例，中联房地产公司由此引起减少相应的纳税所得380万元，所得税税率为25，应减少所得税费用为95万元。编制会计分录如下：借：应交税费应交所得税 950000 贷：以前
13、年度损益调整 950000 (三)以前年度损益调整的转销 对以前年度的损益调整，不在“本年利润”中反映。应将“以前年度损益调整”科目的余额转入“利润分配未分配利润”科目。“以前年度损益调整”科目如为贷方余额，借记“以前年度损益调整”科目，贷记“利润分配未分配利润”科目；如为借方余额，做相反的会计分录。“以前年度损益调整”科目结转后应无余额。 【例96】 依上例，中联房地产公司“以前年度损益调整”账户有借方余额285万元(50012095)，期末将其转入“利润分配未分配利润”账户。其会计分录为：借：利润分配未分配利润 2850000 贷：以前年度损益调整 2850000第三节利润分配的核算 一、
14、利润分配的程序 (一)可供企业分配利润的分配 利润分配是指将企业实现的利润(包括本年净利润和以前年度的未分配利润)按国家有关规定和企业投资人的决议，对各方利益人进行分配的过程。 企业当期实现的净利润，加上年初未分配利润和其他转入后的余额，构成当期企业可供分配的利润。应按下列顺序分配： 弥补以前年度亏损。企业以前年度亏损未弥补完，不得提取盈余公积金。在提取盈余公积金以前，不得向投资者分配利润。 提取法定盈余公积。法定盈余公积在净利润扣除弥补以前年度亏损以后按10提取，当企业盈余公积达到注册资本的50时，可不再提取。 提取任意盈余公积。企业在提取法定盈余公积金后，还可根据需要，提取任意盈余公积。 外商投资企业应当按照法律、行政法规的规定，按净利润提取储备基金、生产发展基金、职工奖励及福利基金等。 中外合作经营企业按规定在合作期内以利润归还投资者的投资以及国
