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1、2011年我国房地产市场形势及2012年走势预测刘卫卫即将走过的2011年，对房地产业来讲，是一个极不平凡的一年。这一年房地产业正在经历着有史以来最为严厉的调控政策打压，限购、限贷、限价等强有力的措施，多管齐下。在政策严格执行近一年之后，房地产市场部分指标开始出现下行迹象，景气指数也步入不景气区间。在刚刚结束的中央经济工作会议上明确提出要坚持房地产调控政策不动摇，促使房价合理回归，这样的坚硬表态，对2012年楼市的影响有哪些，房地产市场的走势会如何，本文在分析当前楼市现状的基础上，结合政策形势，对明年楼市运行态势浅作思考。一、2011年以来全国房地产市场主要指标增幅趋缓1、房地产投资整体保持3
2、0%的增速，但增幅逐月回落图表 1 今年1-11月全国房地产开发投资累计增幅趋势图单位：%数据来源：国家统计局1-11月，全国房地产开发投资55483亿元，同比增长29.9%，比1-10月降低1.2个百分点，比2010年同期下降6.6个百分点，增幅持续下滑。其中住宅投资39857亿元，同比增长32.8%，也同样呈现逐月回落态势。11月房地产开发投资环比依旧呈现回落态势，但下降幅度趋缓，连续两个月环比回落。其中房地产开发投资完成5560亿元，环比下降2.4%，降幅较上月有所放缓；住宅投资4025亿元，环比下降0.5%。随着年关将至，由于各地房屋建设计划基本得以落实，房地产开发投资缺乏上升推动力。
3、同时，在国内外经济环境依旧呈现复杂化、宏观调控政策面临抉择的情况作用下，也导致房地产开发投资走势趋于平稳。2、房屋新开工面积全年呈现稳中有降的迹象，竣工面积11份创年内新高1-11月，全国房地产开发企业房屋施工面积49.1亿平方米，同比增长27.9%；其中新开工面积17.5亿平方米，同比增长20.5%，增幅较1-10月降低1.2个百分点，增幅连续三个月收窄；房屋竣工面积5.9亿平方米，同比增长22.3%，在11月竣工面积大幅上升的带动下，较前10个月增幅进一步上升。从各月走势看，缓开工、延竣工成为房企普遍的做法。尤其是下半年以来，新开工面积逐月递减；竣工面积从4月份起就维持在低位运行，一直到1
4、0月。进入11月份，随着年关临近，项目竣工也进入相对高峰期，前期建设项目陆续完成，导致集中释放。11月房屋竣工面积完成9605万平方米，环比增长53.3%，为年内新高。图表 2 近一年全国房地产新开工及竣工面积趋势图表单位：百万平方米数据来源：国家统计局3、商品房销售整体上略有增长，但四季度起出现下滑1-11月，全国商品房销售面积8.96亿平方米，同比增长8.5%，增幅和1-10月比下降1.5个百分点，较2010年同期下降1.3个百分点。其中住宅销售面积增长7.5%，办公楼同比增长10.1%，商业营业用房同比增长17.0%，各物业类型增幅较前10个月进一步下滑。1-11月，商品房销售额4.9万
5、亿元，同比增长16.0%；其中住宅销售额增长13.7%。从月度数据看，全国1-9月每月的成交量和成交金额同比都还是增加的，但是从10月份起，这两个指标转为同比下降，这是一个非常值得注意的信号。预示着房地产调控的影响已从46个限购城市扩散至大部分城市，全国整体市场出现成交量、成交额下滑。10月份成交量、成交额同比下滑10%以上，11月份继续下滑1-2%。图表 3 近一年商品房及商品住宅销售面积图表单位：百万平方米数据来源：国家统计局4、商品房价格涨幅继续小幅下滑图表 4 2011年以来商品房及各类物业累计销售均价走势数据来源：根据国家统计局数据测算1-11月，全国商品房成交均价同比上涨6.9%，
6、较2010年7.5%的全年涨幅有所下降，较1-10月下降0.8个百分点；其中，住宅成交均价同比上涨5.8%，较1-10月下降0.9个百分点，商品住宅成交均价涨幅有所收窄，但预计全年仍将保持正增长；办公楼成交均价同比上涨10.7%，商业营业用房成交均价同比上涨11.4%，可见，非住宅成交价格涨幅仍然远远高于住宅价格涨幅，反映出在住宅价格受到抑制的同时，商办类物业的价格涨速偏快。这也从11月70大中城市房价环比下降城市增加到7成，环比下降幅度加大的数据中得到印证。5、开发企业资金面继续趋紧，自筹资金占比再创新高1-11月，房地产开发企业本年资金来源75208亿元，同比增长19.0%。同比增长19.
7、0%，增幅比1-10月下降1.2个百分点，较2010年同期大幅下降12.2个百分点。其中国内贷款11376亿元，增长1.2%；利用外资764亿元，增长16.6%；自筹资金31092亿元，增长30.6%；其他资金31976亿元，增长16.2%。在其他资金中，定金及预付款19228亿元，增长20.7%；个人按揭贷款7499亿元，下降5.5%。图表 5 2011年1-11月份企业本年资金来源构成数据来源：国家统计局在银行和金融机构贷款压力和难度始终存在的情况下，自筹资金和其他资金就成为了目前房地产企业维持自身发展的主要融资来源。从前11个月房地产开发资金来源各项占比看，企业自筹资金比重由1-2月份的
8、34.4%大幅上升到1-11月份的41.3%；而国内贷款比重由1-2月份的22.0%持续下降到1-11月份的15.1%。值得注意的是前11个月外资增幅出现较大幅度回落，从前10个月的32.4%急剧回落至16.6%，反映出近期外资撤离国内市场的迹象较为显著。6、11月国房景气指数两年来首次跌破100大关，步入不景气区间11月全国房地产开发景气指数为99.87，比上月回落0.4点，比2010年同期回落3.33点，这也是该指数连续6个月下滑。这是自2009年8月份以来首次跌破100大关，成为27个月以来的新低。在调控政策继续呈现收紧的态势下，房地产市场转冷的预期依旧存在，开发景气指数下行的走势仍将保
9、持一段时间。图表 6 近一年国房景气指数走势图表数据来源：国家统计局7、前11个月重点城市成交量全线萎缩，二线城市存量已达到08年调控最高点表格 1 2011年11月全国九个重点城市商品住宅成交量表单位：万平方米城市供应成交存量11月供应量环比增幅同比增幅11月成交量环比增幅同比增幅1-11月成交量同比增幅11月底存量环比增幅同比增幅全市商品住宅北京87.34 -30.6%-36.9%65.19-4.2%-34.5%791.38 -22.7%1115.05 2.0%3.8%天津197.25 33.2%13.8%61.5-17.4%-46.6%856.91 -3.8%1630.05 9.1%13
10、3.0%上海89.99 47.8%-16.2%48.966.2%-48.3%671.53 -19.2%915.93 4.7%45.4%南京110.34 31.7%56.8%33.62 -13.0%-44.7%401.81 -23.7%496.08 18.3%135.6%深圳44.16 75.1%58.7%15.10 -21.1%-34.3%245.72 -12.1%329.07 9.7%18.2%广州94.73 11.1%131.0%55.52 -21.4%-18.9%801.70 -8.6%707.29 5.9%51.7%主城区商品住宅杭州37.01 -27.0%-11.2%12.31-18
11、.3%-65.6%169.09 -35.9%353.90 7.5%71.0%武汉135.68 65.5%36.2%62.37-4.1%-35.4%748.03 -7.3%912.24 8.7%90.0%主城区商品房重庆199.73 7.0%-11.4%152.183.2%-15.1%1296.22 -33.3%1835.21 2.7%113.2%数据来源：中国房地产决策咨询系统（CRIC）从2011年1-11月的累计成交量上来看，重点城市的成交量呈现全面下滑，平均跌幅达18.5%。其中北京、上海、南京跌幅在20%左右，而杭州和重庆跌幅更是超过30%。11月份重点城市成交量依旧下滑，环比10月份
12、平均下跌10%。以此来看，今年以限购政策为核心的楼市调控，在抑制成交量上的成效是非常显著的。从市场存量角度看，截至11月底，重点城市的存量较去年同期继续全线上涨。具体来说，一线城市的存量虽然均已创下近两年来的新高，但与上一轮08年调控的历史最高位相比仍有明显差距，而二线城市的存量水平已普遍超过或逼近08年的历史高位。8、重点城市局部价格松动，品牌房企降价或将促使周边价格体系重建11月份重点城市均价涨跌互现，除天津外其他城市涨跌幅基本在10%以内。总体来看，虽然从10月开始一些品牌房企突破以往的降价幅度，“以价换量”来回笼资金；11月份亦有部分开发商加入降价行列，但到目前为止并未带起整个市场的降
13、价潮，降价依然只是围绕着龙湖、中海、万科等品牌房企。从长期看，10月起的这波品牌房企降价必然会对其所在区域的房价产生影响，也将促使周边的价格体系重建，至于这个时间点何时出现关键取决于三个方面：其一，房企业绩指标完成情况；其二，房企年底的资金压力水平；其三，房企项目储备分布所带来的内部腾挪余地有多大。表格 2 2011年11月全国八个重点城市商品住宅成交价格表 单位：元/平方米城市2011年10月2011年11月成交价格环比增幅成交价格环比增幅全市商品住宅北京20802-7.84%19999-3.86%天津95050.43%1099715.70%上海21254-6.67%21179-0.35%深
14、圳204502.11%19635-3.99%广州11784-5.07%11491-2.49%主城区商品住宅杭州162033.93%168453.96%武汉71876.16%76576.54%主城区商品房重庆6757-2.61%6254-7.44%数据来源：中国房地产决策咨询系统（CRIC）9、重点城市土地成交继续低迷，企业拿地观望氛围浓厚1-11月，十大重大城市的土地成交多数处于下降态势，尤其是成交金额下滑更为显著，降幅多在2成-3成之间。表格 3 2011年11月全国十个重点城市经营性土地成交汇总表 单位：万平方米，亿元 城市2011年11月2011年1-11月成交面积成交金额成交面积同比涨幅成交金额同比涨幅上海117 84.1 1217.8 7.3%1014.6 -18.4%南京115.6 71.3 499.9 29.4%331.2 -27.5%杭州50.483 486.2 -20.9%540.6 -27.5%北京105.7 86.5 886.9 -9.6%850.4 -14.8%天津156 33.9 1904 -32.7%609.1 -22.5%广州47.
