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1、隆安华侨管理区规划概念构思南宁市世嘉瑞邦投资咨询有限公司二八年三月目录第一部分：项目发展契机3一、北部湾发展契机3二、大南宁发展下的机遇7第二部分 对项目城镇化的认识10一、对项目所在区域的认识10二、对项目城镇化推进出路的认识12三、对城镇化配套的思考14四、对城镇化推进节奏的思考20第三部分：对项目城市定位的思考24一、对城市定位的思考24二、城市功能定位25三、城市形象定位29第四部分 对项目规划的构思32第一章 华侨经济管理区规划思路分析32第二章 前期市场调研分析36第三章 对项目开发节奏把握的认识45第四章 对项目规划的构思49第五章 各地块规划建议60第一部分：项目发展契机一、北
2、部湾发展契机（一）什么是北部湾发展战略？北部湾经济增长核心带北部湾经济合作发展战略是新时期中国东盟自由贸易区和环北部湾经济圈次区域合作在理论和实践上的深化和发展。旨要推动泛北部湾经济合作、构建中国东盟“一轴两翼”区域经济合作新格局。（二）为什么样进行北部湾战略？1、 西部大开发遭遇瓶颈为了解决在推进西部大开发时面临的瓶颈问题，国家不懈努力的寻找着西部大开发的重要突破点，而北部湾经济带担负起了这一历史重任，服务资源丰富的西部腹地。2、 东盟合作奠定基础，加强对外呼声强烈中国-东盟自由贸易区建设加快推进，中国-东盟博览会和商务与投资峰会、大湄公河次区域经济合作等一系列合作机制的建立和实施，深化了中
3、国-东盟合作，为北部湾经济区发挥面向东盟合作前沿和桥头堡作用奠定了基础。3、 南部沿海城市经济增长潜力未能发展改革开放以来，东部沿海地区经济发展成果显著，而西南沿海地区经济发展滞后。国家高度重视广西沿海地区发展，明确将北部湾经济区作为西部大开发和面向东盟开放合作的重点地区，提出新要求，赋予新使命。北部湾经济区加快发展的机遇已经来到，条件已经具备，时机已经成熟。4、 产业转移由效率寻找效益我国与东盟等周边国家的睦邻友好和务实合作的进一步加强，为了解决西部大开发暂时的瓶颈以及东部发达地区人力、物流成本的上升问题国家鼓励东部产业和外资向中西部地区转移；加大力度扶持民族地区，加大力度扶持民族地区、边疆
4、地区发展；支持西南地区经济协作、泛珠三角区域合作以及国内其他区域合作；这些都为为北部湾经济区加快发展注入了新的活力和动力。从对政策的理解上看，我司认为：北部湾战略的实质在于：通道经济与产业转移。u 通过发展完善对内与对外的各交通网络，带动产业与通道周边城市的经济发展，促进战略区内劳动密集型产业的形成；u 在物流行业的发展及国家政策的支持下，中西部产业逐渐向泛北部湾战略范围下进行转移，从而寻求到新的发展的空间；u 在通道及产业的带动下，促进对外进行的国际贸易，并提高合作与交流。北部湾战略的目标在于：经过10到15年的努力，把北部湾经济区建设成为我国沿海重要经济增长区域，在西部地区率先实现全面建设
5、小康社会目标。（三）北部湾发展战略能够带来什么样好处？1、通道经济带动下，交通枢纽网络完善带动着物流行业条件的完善和崛起，交通网络内城镇发展机遇凸现北部湾负载着提升国际大通道能力，构建开放合作的支撑体系。加快建设现代化沿海港口群，打造泛北部湾海上通道和港口物流中心，构筑出海出边出省的高等级公路网、大能力铁路网和大密度航空网，形成高效便捷安全畅通的现代综合交通网络。2、随之产业转移带来的资源优化配置，促进了行业成本下降，带来了人口集中、财富集中、政策集中，从而推动了行业内经济的发展伴随着北部湾开放合作不断深入。国际区域经济合作区基本建成，国内产业资源优化配置逐渐完善，经济外向度大幅提高，区域吸纳
6、能力显著增强。相关产业由东部地区逐渐向西部地区的转移，增加生产资料和财富的积累，区域综合实力提升从而推动了行业内经济的快速发展。（四）项目在此发展机遇中受益在哪里？那桐华侨经济管理区1、产业转移上。伴随着相关产业由东部地区逐渐向西部地区的转移，隆安华侨经济开发区主要定位发展为以工业为主,以物流、仓储和商住为辅的综合性工业区，项目在这一规划下，将形成电子、化工、农业产业为一体的工业园区。2、通道经济上。项目位于南宁（坛洛）至百色高速公路西部腹地出海大通道沿线，未来几年在大通道的带动作用下，将有力促进项目物流业、服务业、制造业等相关产业的发展。二、大南宁发展下的机遇（一）南宁市发展历史回顾改革开放
7、以来，南宁市经济得到突飞猛进的发展，尤其是近10年以来经济国民经济总值增长速度显著，“九五”期末至2005年全区的生产总值从377.94亿元增加到722.66亿元，年均增长11.4%，2007年经济国民经济总值更是突破千亿大关。人口方面，截止2006年末南宁市区常驻人口约为150万，流动人口约为60多万人，根据政府规划在未来数年内市区人口增长到约200多万左右。城市区域版图逐年扩张。房地产市场是区域经济发展的晴雨表，伴随着广西的房地产07年突破400亿大关，房地产增长速度高于全国的平均水平，远远高于固定资产的投资平均，平均上涨30%。而南宁房地产市场作为广西房地产的主导，也以每年超过40%的增
8、长速度快速成长。预计到2020年城市建成区建设用地在300平方公里。城市发展形成以邕江为轴线各大板块东西延长、南北扩展之势。（二）大南宁发展认识1、中心化趋势南宁市作为自治区首府和区域中心城市，加快城市发展和城镇化进程。2020年城市建成区人口发展到280300万人，相关产业发展日渐成熟，城市区域的中心化凸现。但是，必须清醒的是，随着广西区内各项优势资源不断向南宁集中，中心化以外的城市边缘化现象也日益突出。未来的格局势必是中心城市的高速发展来带动中心外的城市发展，南宁市的发展程度高低实质上也决定了其他城市的发展程度。2、北部湾战略下南宁的发展，实质上更加剧了城市的中心化泛北部湾战略下的经济区，
9、南宁将成为整体的核心之处，是区内政治、经济、文化的中心，从整体上而言，南宁市的现代化、城市化程度又在经济区内属于最高水平。虽然随着北部湾战略的推进，经济区内的发展将得到加快，但外来的人口、财富却仍向南宁进行集中，这在实际上更加剧了南宁城市中心化。3、中心化后期必将是辐射及扩散在城市中心化发展一定阶段时，由于中心城市面积有限，随之带来的人口压力，城市居住质量下降等因素，在城市中心化后期，城市相关产业、房地产布局必将向城市外部区域由近及远的进行辐射扩散。（三）项目受益于哪些1、在南宁房地产大体量开发的态势下，南宁市土地价格飙升，土地稀缺性严重增加了南宁房地产开发商的投资压力，市场竞争激烈。而位于南
10、宁一小时经济圈内的那桐经济开发区，土地价格优势，政策优势突出，无疑成为房地产商家必争之地。2、城市中心化发展衍生而来的是城市人口拥挤，生活质量下降，这就刺激核心城市新功能地块的开发与建设，作为核心城市卫星城的那桐以必将兴起。三、项目获得的其他政策支持1、在北部湾战略规划下，隆安县成为紧随“南、北、钦、防”第一、第二级城镇后，第三级城镇的重要区域，而那桐成为了四级城镇建设区内重点建制镇，到2020年，人口规模计划发展到1020万人。项目由此能够直接分享到更多的政策上的有利条件；2、国家在2007年6月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十八次会议上，明确提出了重视及扶持的相关政策。同时，在
11、17届人代会中，华侨问题已经被提为国家要重点解决的几个重点问题之一，在这届政府有关部门加强了对华侨、归侨的问题解决措施，并对华侨的经济、生活条件、居住条件改善等问题进行了重点讨论，并拿出了具体的措施。项目所处区域作为华侨、归侨的聚居之地，能享有政策带来的种种优势。第二部分 对项目城镇化的认识一、对项目所在区域的认识1、城镇化概念所谓城镇化，就是指农村人口不断向城镇转移，第二、三产业不断向城镇聚集，从而使城镇数量增加，城镇规模扩大的一种历史过程。城镇化作为一种社会历史现象，既是物质文明进步的体现，也是精神文明前进的动力。城镇化作为一种历史过程，不仅是一个城镇数量与规模扩大的过程，同时也是一种城镇
12、结构和功能转变的过程。这一历史过程包括四个方面：l 城镇化是农村人口和劳动力向城镇转移的过程；l 城镇化是第二、三产业向城镇聚集发展的过程；l 城镇化是地域性质和景观转化的过程；l 城镇化包括城市文明、城市意识在内的城市生活方式的扩散和传播过程。概括起来表现为两个方面：一方面表现在人的地理位置的转移和职业的改变以及由此引起的生产方式与生活方式的演变；另一方面则表现为城镇人口和城市数量的增加、城镇规模的扩大以及城镇经济社会、现代化和集约化程度的提高。2、对项目城镇化的认识从对项目所处区域的市场调研及对项目所处区域具备的各项条件进行分析，在目前阶段，我司认为：项目缺乏城镇化推进的自身基本条件这体现
13、在：城镇化推进中的不足条件旅游资源缺乏自然资源缺乏农业发展较为落后缺乏历史底蕴集约化程度不高人口数量少，聚居时间短景观条件不佳矿藏、能源资源缺乏农业对本区域经济贡献有限以第三产业立市条件不足难以成为旅游城市重工业立市条件不足从上述分析上，我司认为，项目若以城镇化建设做为项目开发的主导思想，那么必须对城镇化进程中支持性的条件有充分的了解。项目从实际上而言，尚未具备良好的可以直接利用的优势条件，仍需要进行深层挖掘，同时需要以发展的眼光看待城镇化推进的条件。在下一部分中，我司将阐明对城镇化进程的出路何在。二、对项目城镇化推进的认识在对项目发展契机的分析基础上，我司认为，项目推进城镇化可持续利用的条件
14、来源于以下：借政策便利之机借未来大南宁扩张之机充分利用临近南百高速公路的机会，促进城镇化进程借通道经济成长之机借产业转移之机城镇化推进中的机会充分利用战略规划中产业转移机会，促进城镇化进程充分利用战略中城市发展有利政策，促进城镇化进程充分利用未来南宁城市版图拓展，新功能区形成之机，促进城镇化进程。在对上述城镇化推进过程中机会思考的基础上，同时结合一般城镇化进程的规律，归根结底，我司认为，项目的城镇化推进力来源于以下两个方面：城镇化推进的支撑力相互推动、相互促进城市配套完善产业发展带动带来人口数量带来充足的社会财富创造出良好的生活条件创造出良好的投资环境促进产业的转移进驻促使产业能够持续的发展创
15、造了城市配套消费的机会创造了完善配套的财富支持由城市运营商主导由政府主导在城镇化推进过程中，由于政府主导了产业的发展，并不能给予规划上更多的理论及实际上的支持启发，因而，在本报告中将不再对城市未来产业作为更多的阐述。而由开发商主导完成的城市配套进行重点的考虑，构思配套内容以及配套的布局，并在概念中对实际的规划工作带来一定的启发。三、对城镇化配套的思考从一般的规律上看，项目如需要在后期吸引来自隆安、那桐、丁当、乔建、古潭等地的居民进入到项目所处区域内，应该考虑项目作为城镇化其能够为居民提供如何便利、舒适的生活条件，从我司的认识上，认为关键就在于城镇化配套的完善程度与否。充足的配套设施是促进人口聚集的核心推动力之一。在此基础上，以“造城
