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5、投资咨询有限公司 上海天启企业策划有限公司报告日期:二00二年三月十四日天启&开启地址:上海市凯旋路2200号凯旋大厦2楼电话:021-64687090 传真:021-64412720E-mail:目 录总经理摘要第3页第一章:项目简介第6页一、项目位置二、 项目概况第二章:土地价值研判第8页第三章:项目开发理念第11页一、整体目开发理念二、产皮设计理念第四章:项目定位建议第16页一、项目总体定位二、项目市场定位三、项目消费者定位四、市场竞争定位第五章:总体规划分析及建议第21页一、分区思路二、分期思路三、分区中的两种不同布局思路四、容积率五、各区参数第六章:项目建筑规划及建议第26页一、产品
6、规划分析二、物业类型建议三、单体面积建议四、面积及房型配比五、房型设计建议六、建筑及风格建议第七章:环境规划分析及建议第35页一、景观环境设计理念二、景观环境手法第八章:公共、芙蕖设施规划建议第39页一、艺术馆区建议二、公共设施建议第九章:分期推案建议第43页第十章:新材料、新技术的应用第44页第十一章:经济指标建议及财务分析第45页第十二章:盛唐艺术园2002年工作推进计划 第48页附件:项目经济指标的多个论证方案第49页【总经理提要】1、 本次报告是在前几次报告基础上从项目简介、土地价值研判、开发理念分析、项目定位、消费群分析、市场竞争重点、产品建议以及配套、公共服务设施规划、推案建议、项
7、目技术指标分析等多方面进行了进一步的论证分析,并提出相关建议,力求对项目的规划设计、开发操盘等方面起到相应的作用。2、 我们一直认为本地块是建造别墅的一块好地,具备了较强的先天的资源优势;综合本项目的艺术性质立项、容积率限定、低地价取得等因素,本地块在后期的操作中有较大的价值提升空间,因此对于本项目的开发理应有十分的信心。3、 在开发理念思考方面,我们提出“围绕市场,赚足利润”、“ 做精品,树品牌”、“既要考量现实,又要适度超前”、“尊重共性,突出个性” 整体开发的四大理念,在产品上以“一幢一境界,一户一艺境”为理念进行规划设计。4、 我们将本项目总体定位为“南京首座自然生态顶级艺墅社区”,并
8、确定了“双层次高档物业对应双层次高档客户群”的市场定位。5、 我们认为本项目的消费者定位应该是两大主力阶层为主导,覆盖整体中高收入阶层,既包括身家数百万、可承担100万以上房价的老板阶层(针对高档别墅客户群),也包括可承担总价80万以下的较高收入精英阶层(针对一般别墅客户群);他们的主体年龄分布在3550岁之间,并形成年龄逐渐趋低的趋势,其中购买力最为旺盛的集中在35岁左右和45岁左右。6、 根据南京别墅市场的发展现状,本项目总价竞争与同品质物业竞争并存,因此我们作好针对同类型的别墅物业(主要对手集中在亚东新区、江宁区)和针对同总价的公寓型社区(对联体别墅而言,主要对手集中在河西、城中心一带)
9、实施“远东战役”与“南方会战”两大战役的准备。7、 产品方面,我们建议以独栋、双拼别墅为主,以高尚纯别墅概念统领社区内所有产品(除传统的独栋、双拼别墅外,可考虑引进双立别墅、别墅楼中楼;同时以联体别墅、别墅楼中楼等一般别墅类型产品作为补充,依势而造)。8、 单体面积的设计,既要充分满足别墅居家的空间需求,也要考虑到市场承受能力,尤其是总价的承受力;而空间是别墅的灵魂,因此必须从房型上对南京的别墅房型进行一场“空间革命”。9、 景观方面我们提出“大地艺术,唐诗遗韵,自然人文” 的设计理念,本次环境规划的思路应从自然、艺术、唐朝的人文历史(如唐诗意境等)中去充分挖掘,提炼出本案景观设计的理念和各种
10、元素。10、 在整体容积率为0.3的情况下,本项目的开发及建设成本为288,644,250元,收益为409,271,200元,利润为73,560,762元,利润率为18%。第一章:项目简介一、项目位置: 本项目位于南京江宁经济技术开发区西南部,地处将军路延长线、牛首山风景区整体规划范围之内。基地南临佛城西路,连接将军路,北靠将军山脉,东侧隔康辰豪园与河海大学新校区相连,西接牛首山国家级度假休闲风景区。可直接与江宁城区及南京市中心联系,距市中心新街口约15公里,距禄口国际机场约20公里,交通十分便捷。规划和居住环境上是一个正在日渐成熟的新区高尚住宅区。由于江宁区将军路沿线的大规模开发,联系基地的
11、道路业已具备了通畅的交通状况、完善的基础设施与良好的视觉景观。江宁区主干道将军路跨外秦淮河大桥的竣工、共青团路的开通,可直接通向新街口,大大减少了基地与南京市中心的时距;距将军路1公里的机场高速公路,也增强了该区域的交通选择性,为基地成为市域性地块准备了充足条件。二、项目概况:本项目占地面积500亩,基地呈方形。规划红线面积32公顷,其中小部分必须用作主题艺术馆及艺术园区的建设。基地南临佛城西路,北靠将军山脉,东側隔康辰豪园与河海大学新校区相连,西接度假休闲风景区,是将军山脉中自然资源较为丰富的区段,具有一定的环境优势。基地内地势北高南低,同时具有浅丘、平地、人工湖、林地、沼泽等多种地形地貌
12、。将军山脉在基地北侧形成4座山峰,峰谷交错,形成良好的基地背景。基地中部相对平坦,局部有水塘和沼泽,南侧地势略高有缓坡,形成与南側道路的天然屏障,在隔尘挡噪方面有良好作用。从佛城西路越过此缓坡,隔湖望山,别有洞天。基地西南部、东北部有两个人工湖(康后湖与韩老洼水库),是基地宝贵的景观元素和生态资源。东北部尚有一景观独特的废旧采石场。整个基地范围内植被茂盛,空气清新,集景观性、生态性于一体。具备建设高品位住宅所需的多种资源。本项目规划容积率为0.3左右。第二章:土地价值研判 土地属性分析: 尊重每一块土地。只有视土地如生命,精心挖掘它的各种属性,并赋予它内涵,才能发挥土地的最高价值。我们从先天和后天两大方面来研判本地块的价值:1、先天资源:将军山脉形成的四座山峰,林木茂盛;坐拥康后湖与沐英湖两大水体,更有遍布基地的人工湖、水潭;同时具有浅丘、平地、坡地、山峰、山谷、林地、沼泽等多种地形地貌,基地腹地的废旧采石场也是一道独特的风景景观。应该说,本基地的自然资源在整个南京都属上乘,在将军路沿线更为突出。景观:韩府山、翠屏山、将军山的联体山脉,正好在本地块上拐个弯,形成了本地块最好的景观优势,坐北朝南,靠山面水,可充分利用自然的山水景观。 位置:整个将军路板块均为高尚住宅区,本地块南临佛城西路,北靠将军山脉,东側隔康辰豪园与河海大学新校区相连,西接度假休闲风景区,与运盛正好构成