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1、 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。乳山久久发国际商贸城市场定位营销策划报告发 展 商：山东久久发置业有限公司全程策划：旭辉国际地产运营机构2005年10月目 录第一篇：市场篇61.乳山基本概况71.1乳山概况71.2交通优势71.3乳山经济81.4旅游资源81.5乳山商业市场整体概况82.乳山市商业典型个案分析102.1百货类102.2商业街类152.3专业市场类183.乳山周边城市商业典型个案分析253.1文登义乌小商品批发市场253.2烟台三站小商品批发市场293.3
2、海阳纱线批发市场303.4莱阳专业批发市场313.5威海小商品城313.6青岛即墨路小商品市场324.市场调研总结334.1乳山市商业处于有待提升的起步阶段334.2目前乳山商业影响力和辐射面有限，有待提升344.3乳山市迫切需要新兴商业模式来刺激市场发展344.4乳山城市新规划将成就本项目辉煌发展前景344.5乳山市民营经济总量迅速扩张354.6乳山市加大了旅游业开发力度354.7发展中高档餐饮、娱乐业是趋势364.8乳山及胶东半岛人对商铺投资热情度高364.9传统商业中心街铺供不应求，新城区有价无市364.10市场上销售的商铺面积偏大374.11商业项目规模小，缺乏综合性的休闲娱乐配套37
3、4.12商业物业不重视经营管理，为本项目带来机遇374.13乳山市需要真正具规模的综合性小商品市场38第二篇：定位篇391.乳山久久发国际商贸城项目概况402.项目SWOT分析402.1优势分析【Strength】402.2劣势分析【Weakness】432.3机遇分析【 Opportunities】442.4威胁分析【Threats 】462.5综合分析463.项目整体形象定位474.项目细分定位484.1一、二号楼的市场定位484.2三至八号楼的市场定位514.3定位理由及结合定位的核心发展策略54第三篇：营销招商篇561.项目的招商销售思路及策略571.1有的放矢，提高效率571.2点面
4、结合，有机整合611.3蓄势而发，争取主动611.4人海战术，全面突破611.5广告宣传造势，推波助澜促营销621.6以外促内，提升价值621.7迎合市场需求，快速完成招商销售621.8通过优惠政策，吸引品牌主力商户631.9借助政府的力量推动招商631.10引入核心主力店，形成招商和销售的号召力632.营销及推广策略642.1推广策略642.2有关项目的宣传口号建议652.3项目软文标题、形象广告语系列652.4项目重要广告语662.5项目开盘前期广告方面准备工作662.6项目现场包装策略682.7媒体投放策略702.8广告宣传预算分配722.9推广节奏安排723.项目的价格策略793.1入
5、市价格策略793.2贴近市场的承受力793.3付款方式793.4乳山市及周边城市商铺租售价格调查数据803.5本项目价格体系制定84第一篇：市场篇1.乳山基本概况1.1乳山概况乳山市位于山东半岛东南端，地处威海、青岛、烟台三市的中间地带，东邻文登市，西毗海阳市，北接烟台市牟平区，南濒黄海，与韩国、日本隔海相望。全市总面积1668平方公里，总人口约59万人，其中市区人口约20万人，乳山市依山傍海，环境优美，是最适合人类居住的城市之一。1.2交通优势乳山市交通便利。青威高速公路、309国道、济威铁路横贯全市，烟乳、牟浪、桃乳公路纵贯境内，到青岛、烟台、威海三市路程均在1个半小时以内，相当于同时拥有
6、青岛、烟台、威海三大机场、三大港口、三大火车站。境内乳山口港为国家二类开放口岸，全市已形成公路、铁路、海上、航空四位一体的交通运输网络。1.3乳山经济2004年，全市完成国内生产总值155亿元，人均26670元，地方财政收入5.5亿元，社会消费品零售总额达到31.15亿元，增长14.3%。实现了全省30强县、全国县域经济基本竞争力百强县位次前移，成功跻身全国综合发展百强县（市）行列。1.4旅游资源乳山风光秀美，拥有国家AAAA级旅游区省级银滩旅游度假区、岠嵎山国家森林公园及大乳山、圣水宫等众多景观，其中银滩旅游度假区内长达20公里的沙滩和可同时容纳15万人的海水浴场，被誉为“天下第一滩”，是旅
7、游、疗养、避暑和度假胜地。1.5乳山商业市场整体概况目前乳山市核心商业圈主要集中在市中心商业街的中段周边，以商业街为中心北至富山路、向阳街，此范围内属乳山商业最为集中及最繁华地段，历来都是乳山市场传统的商业中心，该商圈云集了乳山市最具影响力的商场，如华联广场、金帝商都等大型的百货，更汇聚乳山市最大、最集中的大型商贸城，如大世界商城、图曼市场、东方商城等。该商圈现时的商业经营体系以沿街的店铺为主要形式，以单纯的购物为目的，整个商业业态布局以服饰为主导，皮具、小商品和餐饮为辅，其他业种各自发展的模式，该商圈所经营的品类丰富、也是品牌专卖店最为集中的地方，是乳山消费、购物人流最为聚集的地方。 2.乳
8、山市商业典型个案分析2.1百货类金帝商都项目名称金帝商都地理位置商业街中段所属企业天华工贸有限公司商场规模总建筑面积达15000平方米楼层经营内容负一家家悦超市一层家用电器、手机专卖店、化妆品、金银珠宝、工艺品、化妆品、钟表等二层时尚男、女装三层鞋帽皮具、运动系列、内衣羽绒等四层床上用品、童装、童鞋、玩具优势： 位于商业街中段的黄金地段，该地段是乳山人气最旺的商业街； 该项目拥有完善的现代购物中心设施，内设全中央空调，是目前乳山市购物环境最好、最现代的购物商城之一； 该项目引入乳山市经营面积最大的家家悦超市，该超市在乳山市拥有较高的知名度，因此为商场带来稳定的人流。劣势： 商场门外的单车及摩托
9、车的停放位缺乏良好的规划，导致乱停乱放的情况严重，对商场的形象及档次带来一定的影响； 该商城的功能较为单一，缺乏休闲娱乐等功能，与其集购物、休闲、娱乐于一身的购物中心定位不相符； 业态分布比较混乱与严重重复，缺乏系统科学的布局，不能达到有效引导消费者购物的目的； 该项目定位比较模糊，主题不明确，缺乏商场整体形象包装。华联商厦项目名称华联商厦地理位置商业街中段所属企业华联集团商场规模经营面积约10000平方米楼层经营内容一层化妆品、首饰、文具、家电卖场、烟酒专卖等二层男女服饰、运动系列、鞋类优势： 位于乳山市人气最旺的商业街中段，交通便利，地理位置极佳； 该商场是乳山市最早的百货商场之一，具有一
10、定的知名度，且商业气氛比较成熟，已造就了一定的固定客流，相对于其他商厦，是经营情况较好的一个。劣势： 该商场属于较为早期的传统百货经营模式，整个商场的管理机制滞后，柜台分布不整齐，装修显得较为陈旧，灯光昏暗，无法显示商场的形象和档次； 商场里缺乏明显的导向系统，不能有效引导及方便消费者在商场里循环消费、购物； 华联商厦的业态分布比较混乱，缺乏科学有效的商品种类组合及品牌划分； 整个商场的管理机制滞后。利群集团乳山购物广场项目名称利群乳山购物广场地理位置乳山市商业街东段、贸易城北侧所属企业青岛利群集团商场规模总建筑面积达22000平方米开业时间2005年4月28日楼层经营内容主要品牌负一主要经营
11、各种休闲小食品、烟酒糖茶、蔬菜水果、生鲜加工、日用百货等。利群综合超市、美食天地一层化妆、家电、珠宝等化妆区：法国兰蔻珠 宝：周大生、鑫意等电 器：海尔、海信、LG等二层主要经营皮具和运动休闲服装。鳄鱼、金利来、百丽、耐克、阿迪达斯、真维斯、以纯、卡佛连三层主要经营男装、女装、针织、羊绒、床上用品等BOSS、皮尔卡丹、金利来、哥弟、瑞和菲玛、名典屋优势： 该项目是乳山市目前规模最大、购物环境最好、档次最高、品种最齐的集购物、餐饮、娱乐、休闲、办公于一体的综合性商厦； 该项目负一层的利群超市是目前乳山市环境最好、最有影响力、规模最大的超市，以此吸引大量的消费者； 该项目负一层的美食天地，是乳山市
12、目前最大的经营风味小吃快餐店，生意非常火爆。劣势： 该项目位于贸易城北侧，周边为肉菜农贸市场所包围，消费力相对较低； 该项目所处的位置，非商业市中心，因此其商业氛围相对较淡，除超市外，其余经营楼层人流不多。2.2商业街类富山路 经营概况富山路是乳山市最热闹、最有人气的一条街，商业街内成熟的商铺林立，具有很旺的商业氛围，该地段汇聚了东方商厦、图曼市场等商城。整个商业业态布局呈现以服饰为主导，鞋类、潮流饰品和精品为辅，其他业种各自发展的一个模式，富山路临街商铺所经营的品类丰富、集中，是乳山市消费、购物人流最为聚集的地方，商业气氛浓厚，辐射力较强，目前已有波司登、以纯、太子龙、蕾之秀、双星、劲霸男装
13、、老爷车、梦特娇等一批具有实力的商家进驻。 综合点评富山路历来都是乳山市传统的商业旺地，也是商家经营的首选之地，该路段临街商铺无论是租价还是售价都更是乳山市最高，目前该路段临街商铺的月租金维持在90120元/；由于该路段临街商铺目前在市场上售卖的供应量少，所以，大多数经营者多数采用租赁的方式进行经营，该路段目前临街商铺最高的售价为18000元/，均价维持在1300015000元/。商业街 项目概况：乳山市商业街呈东西走向，全街现有各色商家近百户，形成了以各品牌服装专卖店、潮流饰品、精品店等为特色的街区。商业街中段的中段人气最旺，该地段汇聚了华联广场、金帝商都、大世界商贸城等大型百货商城及购物商
14、城，而商业街东段尾端则以餐饮酒楼为多，形成了一条特色饮食街，该路段是目前乳山市饮食最集中的街区。 综合点评：虽然商业街区具有一定的规模，经营业种也较丰富，但是，商业街区业种组合较为混乱，各种类型的经营商店自发的组合在一起，经营的档次高低参差不齐。 现时该商业街中段临街商铺租金最高，月租金维持在80元/左右，而商业街靠东面的临街租金相对低一点，月租金维持在4060元/，商业街东段富商广场临街商铺销售均价为10000元/，由于该区域商业氛围好，且市场上可供售卖的供应量极少，因此该区域商铺市场呈供不应求的态势。青山路南 经营概况青山路南段是乳山市休闲、娱乐、餐饮最集中的街道。该街的商业业态布局主要以经营餐饮、烧烤、酒吧、KTV练歌房、夜总会、浴场、网吧等娱乐、餐饮为主，而服装、眼镜、精品等业态为辅。 综合点评：青山路的娱乐、休闲、餐饮等业态普遍存在同
