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1、 资料打包 中国地产商域网2008年第一季度秦皇岛房地产市场调研报告主 题：秦皇岛房地产市场调研报告机 构：中广信地产服务机构 执 案 人：中广信地产服务机构明日星城项目组日 期：08年4月目 录3概要 44一 宏观经济分析 5 全国经济现状 秦皇岛经济现状 66二 房地产政策分析 8 全国房地产政策 秦皇岛房地产政策99三 秦皇岛房地产发展现状及分析 10秦皇岛房地产区域的划分11秦皇岛城市土地及供应市场11秦皇岛房地产市场物业类型分析 14l 住宅市场15l 高端市场16l 写字楼市场26l 商业市场26l 二手房市场27畅销楼盘分析滞销楼盘分析29四 市场调研总结 附：秦皇岛市2008年
2、住房建设计划概要从2007年12月份开始，北京，上海，广深等全国几个一线城市的房地产市场都出现了不同程度的价格下降。2008年刚一开始，万科，绿地等几大房地产开发商又开始了对其所开发的产品进行集中降价，幅度高达20%。房地产市场的洗盘活动就此拉开了序幕。本次市场调研的目是了解秦皇岛房地产市场的发展现状及预测2008年的发展趋势。调查时间范围2008年3月21日2008年3月28。调查区域：城东西南北，海港区，开发区，南戴河各区域在售楼盘（主要为中档楼盘）。调查方法：普查与重点调查相结合，重点调查各区域滞销及畅销楼盘。通过网络，报纸等媒体收集历史数据，实地踩盘询问进行分析，得出结论并进行预测。一
3、、 宏观经济分析l 全国2007年全国经济状况调查 单位；美元GDP总量人均GDP与去年相比CPI与去年相比中国30100亿2280上升11.7%上升6.9%美国福布斯杂志网站2月26日发表文章，题目是“中国第一”。文章说，中国是数字上的大国。在世界上人口最多(13亿)；拥有世界上市值最高的公司(中石油)；经济增长最快(从上世纪70年代末以来，年均增长率为9.7%)，并且很有可能在2008年超过德国，成为世界上最大的商品出口国。文章认为，21世纪属于中国。要感受一个国家的规模和影响力，用数字是最好的证明办法：1、中国的外汇储备高达1.53万亿美元2、中国生产的服装、水泥、黄金和钢铁比其他任何国
4、家都多。3、2006年，中国有400多万大学毕业生，比美国、日本和法国的总和还多。4、到2011年，预计中国将成为世界上最大的能源消耗国。美国现在是世界上最大的能源消耗国。5、中国在2007年制造了大约880万辆汽车，数量比前一年增加约22%。从以上数据我们可以很清楚的看到中国的经济一直都在以一种高昂的姿态发展着。中国在世界上的地位已无须多说。l 秦皇岛 2007年秦皇岛经济状况调查 单位；RMBGDP总量人均GDP与去年相比CPI与去年相比秦皇岛亿元23279.89上升上升4.7%秦皇岛居民消费价格总水平上涨较快，2007年1-11月，全市居民消费价格总水平CPI累计上涨6.2%。食品类价格
5、上涨17.1%，居住类价格持续上涨，是影响CPI上涨的另一个重要因素，受建材、水、电、煤等资源性产品及购房贷款利率价格上调等因素影响，1-11月份居住类价格上涨2.9%，拉动居民消费价格总水平上涨0.38个百分点。烟酒及用品、家庭设备用品及维修服务虽然涨幅也都超过3%，医疗保健和个人用品、交通和通信类涨幅较小；而衣着、娱乐教育文化用品及服务两类则分别下降5.4%和0.8%。批发和零售业实现增加值亿元，同比增长；住宿和餐饮业实现增加值亿元，同比增长；房地产业实现增加值亿元，同比增长；居民服务和其他服务业实现增加值亿元，同比增长。由以上数据及对比可以看出秦皇岛是是一个收入及消费都出现快速增长的城市
6、。二、政策分析l 全国房地产政策今年开春就有利好消息传来，2月4日，中国人民银行和银监会联合发布了经济适用住房开发贷款管理办法,并在利率、期限、项目资本金方面作出特殊规定：扩大了贷款人范围，增加了股份制商业银行等其他银行业金融机构；放宽了贷款申请条件，规定经济适用住房贷款项目的资本金不得低于项目总投资的30%，与一般商业性房地产项目不得低于35%的规定相比较低了5%；明确了利率优惠政策，提出贷款利率按人民银行利率政策执行，可以适当下浮，但下浮比例不超过10%”；放宽了贷款期限。二套房贷首付40%，1.1倍利率中国人民银行、中国银监会9月27日联合下发关于加强商业房地产信贷管理的通知。对已利用贷
7、款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，首付比例不低于40%，贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍。影响：有效地抑制非刚性购房需求，有效地减少投资性购房税收政策1月16日，国家税务总局发布通知，要求各地从今年2月1日起开展房地产开发企业土地增值税清算，正式向企业征收30%60%不等的土地增值税。影响：开发成本增加，开发企业利润空间缩小，对于房价波动造成一定影响。土地政策10月9日，国土资源部发布招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定（39号令），要求从11月1日起，受让人必须付清整宗地全部土地出让金后，方可领取国有建设用地使用权证。影响：不仅规范了拿地程序，还将有效阻止开发商蓄意
8、囤积土地的行为。12月3日，国土资源部、财政部、中国人民银行联合制定发布了土地储备管理办法，规定土地储备机构应对储备土地特别是依法征收后纳入储备的土地进行必要的前期开发，必须达到“净地”要求，提高供应“净地”能力以狙击囤地。影响：使更多的土地具备用地条件，缩短土地形成房地产有效供应的建设周期，防止闲置、囤积土地等行为的发生。l 秦皇岛房地产政策扩大廉租住房制度保障范围从2008年起将保障范围由住房困难的最低生活保障家庭扩大到住房困难的低收入家庭。合理确定保障标准及方式。保障标准为人均建筑面积15平方米，每户建筑面积最低30平方米，最高50平方米。影响：加大中低收入人群保障力度三、秦皇岛房地产发
9、展现状及分析l 秦皇岛房地产区域的划分 按地域划分：城东、城西、城南、城北、城东； 按区域划分：海港区、开发区、北戴河、南戴河、山海关； 按板块划分：市中心板块、外环板块、汤河板块、开发区板块、 戴河海景板块汤河板块海景板块开发区板块市中心板块城 北城 南城 西城 东城 北l 秦皇岛土地及供应市场土地供应量：2008年秦皇岛将有940多万平方米的土地供应量；开发量：420万多万平方米住房即将开工建设；相对2007年上半年土地交易频频出现的抢地局面，2008年的：“开场白”低调了许多。本市2008年2月份土地第一拍，共推出七幅地块，其中两块地流标，另外五块地中三块以底价成交，另外两块地也仅以单价
10、高于底价两万元的低价出让。去年上半年地价上涨幅度较快，基于个别地块面积小，总价低，再加上开发商对提高容积率有着良好心理预期，导致竞争激烈，竞地出现盲目攀高的局面。去年下半年伴随着宏观调控政策的深入，房价涨幅趋缓，市场形势并不明朗，另外一些开发商因手里有地并不急于拿地，故今年以来土地市场呈现惨淡态势，很多开发商对拿地表现出前所未有的犹豫。l 2008年秦皇岛市房地产各种物业类型调查（一） 住宅市场【第一季度市场供应】2008（1月-3月份）秦皇岛批准商品房预售项目名称地点开发商预售面积预售套数房屋性质广顺现代城居住小区二期（7-16#、18-20#、28-32#号住宅楼，6#、17#商业和公寓楼
11、）海阳路以东，规划燕山大街以北（原奥格厂）秦皇岛广顺房地产开发有限公司92835.5平方米811套住宅、商业、地下车库假日蓝湾开发区东区河南南路以西，海口道以北秦皇岛市城源房地产开发有限公司14762.31平方米87套住宅嘉远SOHO公寓河北大街137号秦皇岛市嘉远房地产开发有限公司1796.26平方米32套公寓金域大厦商办楼民族路自来水公司南侧秦皇岛市金域房地产开发有限公司11308.67平方米商业、办公金海湾森林逸城河北大街西段南侧，京哈铁路以东秦皇岛海三金屋房地产开发集团有限公司227264.9平方米705套住宅、地下车库阳光丽景建设大街中段秦皇岛市瀚升房地产开发有限公司22158.86
12、平方米219套住宅、商业耀华老村便民市场改造工程海港区耀富路秦皇岛耀华房地产开发有限公司1143平方米商业广顺现代城居住小区二期（15号楼）海阳路以东，规划燕山大街以北（原奥格厂）秦皇岛广顺房地产开发有限公司57336.9平方米684套住宅共计319212.33平方米2538套l 调研楼盘分析【08年第一季度在售项目价格】板块划分项目名称所在区域一季度均价东部板块东方明珠城市区4200元/海港第一城市区3800元/中部板块渤海明珠市区4800元/和苑市区4750元/西部板块在水一方外环4900元/和平花园外环4100元/文博城外环3950元/广顺现代城外环3900元/燕山家园外环3900元/汐
13、岸尚景外环未定价戴河板块金海湾.森林逸城北戴河5200元/（高层）蓝湾南戴河8000元/（公寓）倚海45南戴河7800元/（公寓）金海岸南戴河7700元/（公寓）【区域价格比较】【价格成长变化】 整体市场情况：进入08年以来，秦皇岛市场受整体宏观调控政策影响、消费者观望情绪严重以及处于市场销售淡季等多方因素的影响，整体市场开始出现疲软。 市场供应情况：顺应城市向西发展的趋势，08年第一季度新批准商品住宅，基本为西部板块区域的楼盘，且全部为去年开盘项目的2期或尾盘，以及其他区域的老项目尾盘销售。虽然年后市场无新的项目供应，但市场整体供应体量依然较大。 市场需求情况：从售楼现场可以感觉，整体市场处于冷清状态，客户量较少，有些项目甚至没有客户咨询。市场成交较为惨淡，虽然个别项目以低价促销，但成交客户量依然较低。 价格情况：大部分楼盘都出现或多或少的降价销售，个别楼盘为了抢占市场不惜出现低于3000元/的超低价，各开发商相互影响，纷纷打折促销。但个别项目由于其产品规划较好、品
