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1、深圳市百货有限公司区市场调研报告市场研究部二零零三年月目 录356162327353946一、区基本概况（一）基本概况表一项目基本情况地理概况为深圳六个行政区之一，位于深圳特区内的部，东临深圳湾，西濒珠江口，北靠羊台山，南至大铲岛和内伶仃岛，与香港元朗隔海相望。全区海岸线长达42公里。面积全区总面积151平方公里，土地资源丰富，有大片可供开发的土地，目前建成城区面积40平方公里，待开发面积（包括填海造地面积）近110平方公里。人口区现下辖、七个街道办，2001年末全区总人口万人其中户籍人口万人，暂住人口38万人；人口密度为3384人/平方公里。（据区局介绍，统计人口仅为实际人口的70%左右，且
2、人口的年增长为12%左右，估算区现有人口应为78万左右）交通状况铁路：深圳火车站位于片区，这主要是省外长途旅客的上落站，同时承办全国各地的货物运输；公路：目前区内公路路网密集，高速、大道、大道和路贯穿其中，至香港的“通道”正在筹建之中；港口：的港口交通便利，集装箱码头是我国自行设计吞吐量最大的集装葙专用码头；海上每天有14班次往返至香港的飞翔船和开往广州等地的定航船班，以及开往珠海的渡轮；航空：空中运输方面有直升飞机场和距仅10公里的深圳国际机场。 规划按照深圳经济特区的总体规划，将建成为深圳市高新技术产业基地，文化教育基地，综合旅游开发区和联接珠江三角洲与香港的物流、商流、人流枢纽和现代化花
3、园海滨城区。（二）人口数量分析区人口分布状况见下表二和表三： 表表二指标名称单位2001年2000年2001年比2000年增减%年末总人口人556367557423基本持平其中：暂住人口人379962400801 户籍人口人176405156624户籍人口中：街道人3172127418街道人1517313532 街道人1652614635 街道人2172020075 街道人3936731223 街道人3572634379 街道人1617215362区各街道办管辖人口汇总表从各街道办的人口总量和增长趋势来看，、和粤海这三个区域优势比较突出：街道办所管辖范围位于大道两边，和区相临，是进出半岛（主要
4、是、街道办管辖区域）的必经之地，也是区开发较早的片区，不仅常住人口总量很大，而且流动人口也比较多。但是这一区域可利用土地资源少，政府规划项目多为旧改项目，征地、拆迁都比较耗时，所以，的人口增长速度将趋于缓慢。街道办所管辖范围主要包括的中心城区和片区，中心城区人口密度大，但是建筑物比较密集，人口增长的空间较小；而片区按规划以住宅为主，且规划项目大部分都已经进入启动阶段，人口增长速度将会加快。街道办所管辖范围主要包括城和片区，土地资源充足，使得该片区未来几年的发展有所保障。土地使用规划以住宅为主，新开发住宅楼盘陆续涌现。可以预见这一区域的人口增长会比其他区域更快。 表三区 域土地面积年末总人口户籍
5、人口暂住人口人口密度平方公里万人万人万人人/平方公里全市2405福田区10818罗湖区8704南山区3384盐田区1917宝安区2021龙岗区1220深圳各区人口面积对比表区相对于罗湖区和福田区来说，土地面积比两者分别多出一倍以上，而且和的填海工程正在进行，土地储备充足，有利于长远发展；在人口方面，区的人口容量比罗湖区和福田区更大，但目前的人口总数却大大小于后两者，人口增长的空间很大。可见，随着罗湖区和福田区人口增长到一定程度和土地使用的饱和，深圳市发展重心将会向转移，从现今状况来看，就已经成为新兴的住宅生活区。二、区经济分析（一）各区经济比较分析深圳2001年主要经济数据 表四（单位：亿元）
6、指标名称国内生产总值人均国内生产总值（元）工业总产值社会消费品零售额全社会固定资产投资额2001年43355比上年增长%将区主要经济指标与其他区进行的比较，见表五，表五（单位：亿元）指标名称罗 湖 区福 田 区南 山 区2001年比上年增长2001年比上年增长2001年比上年增长国内生产总值30.97%8.27%41915.1%人均国内生产总值76806/59934/76085/工业总产值7.61%28.75%109619%社会消费品零售额9.86%14.2%16.2%社会固定资产投资额5.16%7.7%10.2%指标名称盐 田 区宝 安 区龙 岗 区2001年比上年增长2001年比上年增长2
7、001年比上年增长国内生产总值24.1%25715.2%21817.5%人均国内生产总值20133/17833/21173/工业总产值19.4%19.2%34029.3%社会消费品零售额6.8%21.2%15.0%社会固定资产投资额5.3%19.6%17.4%（资料来源：2002深圳市统计年鉴）通过对比区与其他各区的主要经济指标，我们可以看到，区的经济发展基本保持在整个深圳的平均发展水平之上，说明了区的经济发展态势良好。区GDP总量跟区和区处于同一发展水平，而大大高于其他三个区；人均GDP高达76085元，几乎赶上区的水平，可见区的人均产能很高，也反映出该地区所进行的生产活动附加值较高，使用较
8、少的劳动力创造较高的价值；但社会消费品零售总额的绝对量较小，只有亿元，跟区和区的差距较大，说明其消费品的零售市场还很有发展潜力，有待刺激拉动；另外区2001年完成工业总产值1096亿元，大大高于其他各区，工业仍旧是该区的主导产业。高新技术产业发展迅猛，工业总产值的55%由高新技术企业创造。（二）区1999年-2001年的经济变化分析表六（单位：亿元）指标名称2001年2000年2001年比2000年%2000年比1999年%国内生产总值41936419 其中：第一产业/ 第二产业/ 第三产业/三产比例：第一产业 （%）/第二产业 （%）/第三产业 （%）/工业总产值10961926社会消费品零
9、售总额6313固定资产投资总额6810分析：1、区国民经济在近三年内保持了持续、快速、健康的发展态势，2001年 GDP的增长速度达到了15.1%，人均GDP达到了76085元； 工业总产值增长速度为19%，高于GDP增长速度，工业仍是全区经济发展的主导产业，对经济增长的贡献最大。在全区15.1%的经济增长中，有个百分点是工业拉动的；2、2001年三次产业的产值明显增长，其中第二产业增长15.7%，显示出工业发展的迅猛势头；第三产业也保持高速增长，涨幅达13.2%。3、2001年全区社会消费品零售总额比去年增长16.2%，高于前一年13%的增长率，呈现明显增长的趋势；而全社会固定资产投资稳步增
10、长，维持10%左右的增长速度，但滞后于GDP的发展速度，对GDP增长的贡献率不高，这对未来的社会基础设施建设的发展会有一定影响。综合来看，区的社会投资与消费的增长都比较稳定，反映出整体市场需求是良性增长的。三、零售商业状况（一）零售商业介绍 目前区零售商业在地理分布上呈现整体分散，局部集中的局面，商业网点在分布上具有呈商圈和沿交通干线分布的特征。面积规模大于5000平方米的商场主要在路一带和大道沿线。区的三大商业圈格局已基本形成。商业圈：在路、路和路一带，沃尔玛、家乐福、世界、商城、电器城、超市等十几家大中型商场，共同打造了的第一商业圈。不过，这一区域的商业存在着网点布点零乱，商业亮点不够突出
11、，购物环境比较差，经营水平和商业档次较低，大多数网点的店面和经营设施存在简陋、陈旧等一系列问题，制约了该片区商业地位的进一步提升。据悉，区政府有关部门结合全区商业发展规划的要求和存在的现实问题，已经开始酝酿路、路等相关商业街及购物环境的改造方案，同时，加强了对国内外著名品牌商家的引进工作。 路商业圈：在大道南端的路商业街，地处与交界处，东起路，西至大道与工业大道交口，全长750米，共有商业网点60多个，主要消费群体为、和一带居民，辐射整个半岛。总店扎根在此，加上家居广场和沃尔玛超市的进驻，该街区的商业配套逐步得到完善，商业人气剧增，商业价值突现。但是正在施工的西部通道工程将对该街区造成较大的影
12、响，大量的施工车辆通行可能会破坏该街区的商业环境。然而一旦深港西部通道的建成通车，路商业街将有望成为面向香港西部居民的商业窗口，其区域性商业中心的地位将进一步确立。这一片区也是比较成熟的商业圈。中心区商业圈：规划中的商业文化中心区，位于大道以东，路以西，路以北，大道和路以南的区域内。由市政府统一规划、统一布局，区内现建有展览中心、文化中心、商业中心、信息中心等完善配套，并拟建星级酒店、书城、文体设施及高尚住宅，连同已发展成熟的办公圈，将逐步成为深圳西部商务中心。百货在此营业多年，经营状况良好；百货刚刚开业，而商场和世界也即将开业。新兴商业圈业已形成。（二）潜在竞争对手分析本次调研，重点调查了在区规模较大和比较有影响力的商场，包括沃尔玛（
