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1、2008年昆明房地产市场趋势预测 2008年昆明房地产市场趋势预测报告2008年昆明房地产市场趋势预测 市场部、战略投资部2008-2-19目 录一、宏观经济运行状况概述21、2007年云南省宏观经济运行状况32、2007年昆明市宏观经济运行状况4二、2007年昆明市房地产总体运行状况概述61、土地供应方面62、城市建设方面73、项目规划审批方面74、房地产市场方面91）、2007年昆明市各区域楼盘放量统计92）、2007年昆明市商品房成交情况10三、现阶段昆明市房地产市场成交状况分析12四、2008年供应量预测131、2008年昆明市商品房供应量132、品牌开发商占供应量16五、昆明市房地产
2、市场需求预测171、城镇人口居住面积增加需求预测172、昆明市刚性需求预测173、昆明主力购买人群分析18六、宏观政策对昆明市房地产市场的影响预测181、金融政策182、土地政策233、房地产调控政策预测23七、2008年昆明市房地产市场价格走势预测241、2008年昆明市开发热点区域预测242、2008年昆明市房地产市场价格总体预测243、昆明市各区域房价走势预测24八、公司应对策略建议25一、宏观经济运行状况概述1、2007年云南省宏观经济运行状况2001-2006年生产总值及其增长速度据初步统计：2007年GDP为4700亿元，比06年增长了12%。 2001-2006年全社会固定资产投
3、资及其增长速度据初步统计：2007年全社会固定资产投资为2798.89亿元，比06年增长了26.1%。2007年全年城镇居民人均可支配收入为11496元，扣除价格上涨因素，比上年实际增长7.8%；城镇居民人均消费性支出7922元，比上年增长7.3%。2、2007年昆明市宏观经济运行状况2007年昆明市实现生产总值(GDP)1393.69亿元，比上年同期增长12.5%，增速比去年同期增长0.2%。从产业结构看，第一产业实现93.95亿元，同比增长5.6；第二产业实现641.20亿元，增长14.9；第三产业实现658.54亿元，增长11.1。2007年昆明完成全社会固定资产投资818亿元，同比增长
4、25.08，2007年昆明市农民人均纯收入达4003元，扣除物价因素，实际增长7.1；城镇居民人均可支配收入12083元，扣除物价因素，实际增长6.1。二、2007年昆明市房地产总体运行状况概述1、土地供应方面2007年3月27日至12月20日，昆明共拍卖土地6869.911亩。其中居住用地拍卖成交13宗，共2073.125亩；商住、办公用地拍卖成交11宗，共608.55亩：商业用地拍卖成交6宗，共405.977亩；工业用地拍卖成交5宗，共1669.194亩；生态旅游用地拍卖成交1宗，2113.065亩。统计表明，居住用地均价为222.924万/亩；商住、办公用地均价为468.93万/亩；商业
5、用地均价为34.41万/亩；工业用地均价为26.44万/亩；生态旅游用地均价为9.79万/亩。从地域性来看，昆明东市区共拍出5块土地，共323.41亩，成交均价277.41万/亩；南市区共拍出5块土地，共1439.943亩，成交均价184.88万/亩；西市区共拍出3块土地，共183.899亩，成交均价257.78万/亩；二环及周边出让土地5块，共137.78亩，成交均价493.03万/亩；安宁市共拍出土地5块共725.08亩，每亩成交均价为56.35万/亩；一环内出让1宗土地，原糖果厂的3.84亩土地卖得4750万元，平均每亩1236.98万/亩，楼面地价高达7422元/。北市区无土地拍出。与
6、2006年相比，昆明二环周边土地成交价格有所下降，与此对应的是南市区、西市区和东市区的土地拍卖价格都有所上升。注：数据来源于昆明市国土资源局土地成交公示2、城市建设方面2007年昆明市重点工程建设投资约123亿元，其中续建项目投资约76亿，主要是呈贡新城区主干道建设投资20亿、新机场征地拆迁18亿、市级行政中心建设9.8亿、广福路改扩建及昆洛路入城建设投资8.5亿； 2007年度新开工投资46.9亿元，主要是主城交通系统治理和二环路改造投资13亿。从以上数据看出，2007年昆明的主要建设集中在老城的交通改善以及新城的基础设施和行政建设上，因此可以看出政府在新城建设以及连接新老城交通方面的努力，
7、未来昆明主要建设发展方向朝东南延伸。3、项目规划审批方面2007年昆明市申报规划审批项目数量71个，其中审批通过的有46个占申报项目数量的64.79%，居住类申报审批项目建筑面积占全年申报审批建筑面积的94%，非居住类申报审批项目建筑面积占全年申报审批建筑面积的6%。注：数据来源于昆明市规划局项目规划审批公示4、房地产市场方面1）、2007年昆明市各区域楼盘放量统计由于年初受规划局曾华事件及规划项目审批从严的影响，2007年昆明市各区域新盘放量数量为61个，放盘量较去年减少26%。下半年放盘量占全年的70%，较去年同期减少22%，其中市中心和市区受政策影响最大，新盘放量数量较去年减少75%和6
8、5%。2）、2007年昆明市商品房成交情况2007年昆明商品房合同成交总面积830万平方米，较去年增长7%，合同成交金额314亿元，较去年增长18%，商品房合同成交均价为3783元/，较去年增长10%，合同销售套数55412套，其中昆明市购房者占比49，省内各地州市购房者占比26，外省市购房者占比24，境外购房者占比1，外地人在昆购房比例首次超过昆明人达到51%。注：数据来源于昆明市房地产交易中心销售排行榜20022007年昆明市商品房成交统计年份商品房成交面积(万)增长率(%)商品房成交金额(亿元)增长率2002年179.682003年220.6222.78%672004年511131.62
9、%142111.94%2005年666.6930.47%202.9442.92%2006年773.1515.97%265.3930.77%2007年8307.35%31418.32%三、现阶段昆明市房地产市场成交状况分析2007年12月21日至08年2月13日与2006年同期交易情况对比分析时间销售面积（）销售金额（万元）销售套数（套）销售均价（元/）平均面积（/套）平均总价（万元/套）2006.12.212007.2.131680082.07550538.17154873276.85 108.48 35.55 2007.12.212008.2.13806571.5339203.8572594
10、205.50 111.11 46.73 同期同比增长-873510.57-211334.32-8228928.65 2.63 11.18 同比增长率-51.99%-38.39%-53.13%28.34%2.42%31.45%注：数据来源昆明房产交易中心，其中2008年2月5日至13日为春节假期，2007年春节在2月17日。通过2007年12月21日加息后昆明市房产交易中心成交量与2006年同期成交量对比分析可以看出销售面积、销售金额和销售套数都呈现较大的下滑，下滑比例分别为-51.99%，-38.39%，-53.13%，而成交价格较去年同期增长了28.34%，由此可以看出当前市场成交萎缩，受宏
11、观调控和加息的影响市场进行持币观望期，同时当也反应出2007年昆明房价大幅上涨后，成交量也在相应的减少。四、2008年供应量预测1、2008年昆明市商品房供应量预计2008年昆明市四区商品房供应量为885.28万序号08年昆明市四区土地供给量（亩）开发量（）供应量（）公司项目比重1第一季度总量5153.307117391.133528604.74 2二环线沿线总量528.881373382.391241059.00 3一环与二环之间总量713.691307246.66916034.18 4世博片区总量748.00868796.74868796.74 5东市区总量1329.621552606.4
12、5964076.51 6西市区总量658.5510017.84510087.147北市区总量644.971572282.081308272.36 8广福路总量1817.352892364.011646601.06 9滇池路总量1991.581164547.52714757.88 10远郊区域总量333.26114324.1125713.64 公司项目1一环内总量287.891115926.48657418.06 2二环路外7523.288674938.756038305.333二环路及沿线总量1242.572680629.052157093.1832.51%4一、二环路及沿线总量1530.46
13、3796555.532814511.2424.92%5供应总量9053.7412471494.288852816.577.92%注：数据来源根据昆明规划局公示楼盘并结合2007年在售楼盘的剩余量。根据现有数据（规划局公示）统计表明：08年，昆明市预计有69个商品房项目进入市场销售（目前在售和未售项目，有规划许可证可查），项目规划用地9053.74亩，目前的供应量约为885万平米。此外，还有5个经济适用房项目开发量约33万平米，5个定向普通住房约196万平米。由此看来，整个08年昆明楼市新房供应量约为：1114万平米。其中商品房：一环以内的项目有9个，供应面积约66万平米；5个在售项目销售均价10680元/平米。建设项目 环线区域均价翠湖太龙公馆 一环内15000上东城（一期）一环
