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1、1.超市选址规划相关理论1.1超市选址的意义对于大型综合超市而言，开设地点的重要性不可低估。在西方国家，大型综合超市 的开设地点被视为开业前所需的三大主要资源之一，因为特定开设地点决定了可以吸引 有限距离或地区内的潜在客户的多少，这也就直接决定了销售收入的高低，从而直接反 映出开设地点作为一种资源的价值大小。具体来讲，大型综合超市选址策划的重要性主 要表现在以下几个方面：1）店址选择是否得当，是影响经济效益的一个重要因素。店址选择得当，就意味着 其享有优越的“地利”优势，在同行业商店之间，如果在规模相当，商品构成、经营服 务水平基本相同的情况下，必然享有较好的经济效益。2）店址选择的资金投入大
2、，且被长期占用。店址一经确定，就需要大量的资金投 入，即使为追求投资最小化选择租赁的方式，投入仍然很大，除了在合同期内需要支付 租金以外，还需在照明、固定资产、门面等方面进行投入。3）由于位置固定，合同期长，店址是零售商战略组合中灵活性最差的要素。店址一 旦选定，难以随意更改，一家大型综合超市不可能轻易搬迁，也不太可能轻易改变经营 方式。1.2超市选址的指导原则1）方便顾客购物的原则。满足顾客需求是超市经营的宗旨，因此超市位置的确定， 必须首先考虑方便顾客购物，为此超市要符合以下条件：交通便利。车站附近，是过往 乘客的集中地段，人群流动性强，流动量大。如果是几个车站交汇点，则该地段的商业 价值
3、更高。超市开业之地如选择在这类地区就能给顾客提供便利购物的条件。靠近人群 聚集的场所，可方便顾客随机购物。2）有利于超市的开拓发展的原则。超市选址的最终目的是要保证超市的成功经营 和长期的发展，超市选址时不仅要分析当前的市场形势，而且要从长远的角度去考虑是 否有利于规模的扩大，以保证在有利于提高市场占有率和覆盖率，并在不断增强自身实 力的基础上开拓市场。3）有利于合理组织商品运送。超市选址不仅要注意规模，而且要追求规模效益。发 展现代商业，要求集中进货、集中供货、统一运送，这有利于降低采购成本和运输成本， 合理规划运输路线。1.3超市选址的影响因素1.3.1经济因素1. 运输条件与费用对于超市
4、等零售企业，运输成本占有较大的比重。因此在选址时，如存在城市交通 干线、地铁等多种运输条件时，应注意考虑运价、承载能力、运输均衡性等因素，注意 缩短运输距离、减少运输环节中的装卸次数，节约运输成本。2. 原材料供应条件考虑到超市要出售新鲜的蔬菜水果、海鲜肉类等产品，对这些产品的质量和数量都 有严格的要求，选址时应考虑靠近原料产地，以降低运费、减少送货时间延迟。3. 市场条件超市的选址应位于靠近居民小区、学校的交通便利地带，这些区域的人群有较大的 消费需求和较强的购买力。4. 土地、建筑成本超市的选址一般位于市区的繁华地带，应充分考虑用地成本以及建筑成本。1.3.2非经济因素1. 政治因素超市的
5、选址主要考虑当地政府的政策、法规，了解在税收、资金、土地等方面的优 惠政策，以及环境保护方面的政策。2. 社会因素超市建设应考虑的社会因素包括居民的生活习惯、文化教育水平、宗教信仰和生活 水平。3. 自然因素自然因素主要包括：地形地貌条件、气候条件要求、工程地质条件、给水排水条件 等因素。1.4超市选址的一般程序超市选址是一个客观的有规律的过程，选择超市位置一般按以下步骤进行，具体过 程可参见图4-1。1）选择区域、方位：选择超市店址，先要确定目标市场、找准服务对象，然后再根据目标市场、服务对象选择店址设置的区域。另一方面，要根据企业的经营规模和档次，测算企业投资回收率，在此基础上认真加以选择
6、，确定方位。图4-1超市选址基本流程图2）确定选址模型或方法：在确定店址区域范围后，确定选址所采用的方法，并分析 出该方法所需要分析的内容、需要的技术及工具等。3）具体实施方案的制订和落实：确定店址的具体位置后，需要抓紧时机投资兴建超 市。如何启动则需要拟定切实可行的实施方案并加以贯彻落实。2大润发超市选址的具体流程2.1大润发超市简介大润发超市简介:大润发（RT-MART）是由台湾润泰集团于1997年创立的超市品牌， 具体由大润发流通事业股份有限公司负责经营。随着中国改革开放的脚步，大润发开始 进入大陆市场。1997年，大润发在大陆成立上海大润发有限公司，截止到2011年 1月14日，大润发
7、的最新的门店数是150家。西安市目前有大润发超市分店三家，规模 最大的是位于莲湖区劳动南路1号大唐西市附近的大润发（大唐西市店）。它的经营理 念是“新鲜、便宜、舒适、便利”主要经营科技影音家电、畅销图书、日用百货、美容 彩妆饰品、服装鞋子、渔肉蔬果、美食糕点等商品。目前考虑到西安经济的快速发展， 市区规模不断扩大，大润发总部准备在西安再开一家超市分店，以适应日益庞大的市区 消费需求。2.2选址方案初步确定在综合分析影响超市选址的因素之后，在西安市市区初步确定了三个备选方案如图 2-1所示。:pn i”丈属福居礼小匡金光鼻西二环专丰黄南路 丰黄南路西二环蹈越）太空花园兰空西冒干芸 区自行车租雷点
8、中国BCH储密很行匝i注再小国lhuzqoz 小区寿1。四a flI新Bi访人事小区菱W军村小区乙方案且律匡.L!吞小 区桁土园段固足广场sH. .b13大怀片 aisTifi大匮也市能儿,西说荀诅协*事地家.倨文就景区邑，再天科是以上区卫生昆学说豺宾队技太轮西北工业大学 鸵军区Jt二门2.3模糊综合评价法优选方案2.3.1确定选址方案评价的因素集在综合分析超市的选址原则后确定以下因素为主要影响因素。因素因素A1与顾客的接近程度A5周围居民的经济收入水平A2货源供应A6基础设施条件A3与竞争对象的相对位置A7公众态度A4周围人群的密度A8周围环境2.3.2确定各因素的权重由相关评价成员投票决定
9、各因素的评价权重，统计结果如下:W=（0.1，0.2，0.1，0.15，0.05，0.2，0.1，0.1）2.3.3确定评判等级评判等级评语集分值范围V1优90100V2良8089V3中7079V4合6069V5差059评判等级得分量化表等级优良中合差得分95857565452.3.4评价结果统计请评价小组成员根据上述影响因素以及评判等级对甲、乙、丙三种选址方案进行投票并 统计各个等级的比例，甲方案统计结果如下表所示：rnri T 甲方案V1V2V3V4V5与顾客的接近程度0.40.20.30.10货源供应0.30.20.500与竞争对象的相对位置0.20.20.30.30周围人群的密度0.4
10、0.30.300周围居民的收入水平0.40.30.300基础设施条件0.50.20.20.10公众态度0.60.20.200周围环境0.40.30.3002.3.5综合评价计算0.40.20.30.100.30.20.5000.20.20.30.300.30.300甲方案Ri= 0.40.30.3000.50.20.20.100.60.20.2000.40.30.300甲方案的隶属度向量S1S1=WR10.40.20.30.100.30.20.5000.20.20.30.30小 c、0.40.30.300=(0.1，0.2，0.1，0.15，0.05，0.2，0.1，0.1)0.40.30.3
11、000.50.20.20.100.6|0.40.20.200|0|0.30.30=(0.4, 0.23, 0.31, 0.06, 0 )经归一化处理后 S1=(0.4, 0.23, 0.31, 0.06, 0 )计算综合评价值y19585y1 (0.4, 0.23, 0.31, 0.06, 0 ) 75 =85.24一|65|L45由乙方案、丙方案的评价统计结果:乙方案V1V2V3V4V5与顾客的接近程度0.60.20.200货源供应0.30.20.500与竞争对象的相对位置0.30.20.500周围人群的密度0.40.30.300周围居民的收入水平0.40.30.300基础设施条件0.50.
12、20.20.10公众态度0.30.20.500周围环境0.40.30.300按照上述步骤分别对乙方案和丙方案进行评价丙方案V1V2V3V4V5与顾客的接近程度0.20.20.20.40货源供应0.30.20.30.10.1与竞争对象的相对位置0.30.20.40.10周围人群的密度0.30.30.30.10周围居民的收入水平0.40.30.300基础设施条件0.40.20.20.10.1公众态度0.30.20.30.20周围环境0.40.20.30.100.20.20.2000.30.20.5000.30.20.5000.30.30.300乙力案R2- 0.40.30.3000.40.20.20.100.30.20.5000.40.20.30.100.20.20.20.400.30.20.30.10.10.30.20.40.100.30.30.30.10丙力案R3- 0.40.30.3000.40.20.20.10.10.30.20.30.200.40.20.30.10经过计算得到乙方案的综合得分为92.35,丙方案的综合得分为76.13。因此乙方案 为最优方案。大润发超市的分店选址位于西安市环城西路南段，财富广场附近
