目 录一、城市地价水平及变化趋势 11. 历年地价水平及变化趋势 12. 2012年各季度地价水平变化趋势 33. 各用途地价水平与变化趋势 54. 各用途级别地价水平与变化趋势 6二、楼面地价与房价对比分析 81. 楼面地价与房价比值分析 82. 楼面地价增长率与房价增长率比较分析 10三、地价与土地市场协调状况 11四、地价与房屋市场协调状况 11五、地价与社会经济环境协调状况 13六、背景情况与未来趋势分析 141. 地价变化的背景 142. 未来地价变化的趋势预测 62东莞市2012年地价状况分析报告 一、城市地价水平及变化趋势1. 历年地价水平及变化趋势东莞市从2000年至2006年，在平稳发展的经济和稳定的政策支持下，地价总体水平值呈稳步上升趋势2007年，房地产市场泡沫急速膨胀，导致地价快速上涨，其中，居住地价同比增长了56.2%2008年，在全球经济危机的影响下，东莞市经济遇到寒流，地价停止了疯狂的上升势头，综合地价下跌了2.93%2009年，东莞经济开始破冰，展现了回暖的迹象，综合地价上涨了3.33%2010年与2011年，国家为了抑制房价的过快增长出台了一系列严厉的调控政策，房价艰难地上升，分别上涨了1.83%和5.60%。
2012年，中央的房地产政策较2010年和2011年宽松，楼市成交量接近2009年高位，综合地价上涨2.02%东莞市2012年综合地价水平值为4446元/平方米（地面地价，下同），其中，商业、居住、工业用途地价分别为6772元/平方米、4778元/平方米、696元/平方米东莞市2012年综合、居住和工业地价水平同比微幅上涨，分别同比上涨2.02%、2.64%和1.61%，商业地价自2000年来首次出现同比下降，降幅为0.56%；居住地价水平延续了稳定的上涨势头，上升2.64%2012年，商业、居住和工业用地的地价指数分别是208、236和174（地价指数以2000年为计算基期）东莞市历年地价变化趋势见表1、图1、图2、图3表1 东莞市2000-2011年地价水平值表年份地价水平值（元/平方米）地价增长率（％）地价指数综合商业居住工业综合商业居住工业综合商业居住工业2000年196532542022400--------1001001001002001年2044341621234124.124.895.083.331041051051032002年2142361222244284.695.824.683.551091111101072003年2240374223254404.593.64.552.81141151151102004年2339393724264523.994.924.182.891191211201132005年2476419726284766.696.628.315.15126129130119续上表2006年2673442528514887.775.678.512.91361361411222007年40485792444863250.830.9156.228.972061782201582008年393064104124700-2.9310.8-7.3112001972041752009年4048657242866643.332.613.81-5.282062022121662010年4127667043676761.831.231.941.852102052161692011年4358681046556855.602.106.591.332222092301712012年4446 6772 4778 696 2.02-0.562.641.61226208236174图1 东莞市2000-2012年地价水平柱状图图2 东莞市2001-2012年地价增长率折线图图3 东莞市2000-2012年地价指数柱状图2. 2012年各季度地价水平变化趋势根据动态监测成果，总体来看，东莞市2012年地价水平维持在一个相对稳定的水平上，整体呈现一个先探底后回升的趋势。
2012年中央坚持房地产调控政策不动摇，房地产政策相对比较稳定东莞市2012年年初，受2011年楼市调控影响，刚性需求观望严重，上半年的楼市可以说是以价换量各用途地价微幅下降，第一季度综合地价环比下降0.32%，第二季度综合地价环比下降0.23%由于今年的政策还是相对宽松，消费者观望过后对楼市的预期还是比较乐观，同时在央行今年2次降息的利好影响下，东莞市第三季度综合地价在探底之后出现了回升，上涨0.53%；第四季度，综合地价水平在逐渐火爆的楼市的带动下，上涨了2.04%东莞市2012年1-4季度商业、居住、工业、综合地价水平、增长率详见表2、图4、图5表2 东莞市2012年1-4季度地价水平值表年份地价水平值（元/平方米）地价增长率（％）综合商业居住工业综合商业居住工业第1季度4344 6707 4653 683 -0.32%-1.51%-0.04%-0.29%第2季度4334 6690 4642 684 -0.23%-0.25%-0.24%0.15%第3季度4357 6673 4675 692 0.53%-0.25%0.71%1.17%第4季度4446 6772 4778 696 2.04%1.48%2.20%0.58%图4 东莞市2012年1-4季度地价水平值柱状图图5 东莞市2012年1-4季度地价增长率折线图3. 各用途地价水平与变化趋势 与去年同期相比，东莞市2012年商业用途地价自2000年来首次出现下降，而居住、工业用途地价延续了近几年来的上升趋势微幅上涨。
其中，商业用途地价水平值为6772元/平方米（地面地价，下同），同比下降0.56%；居住用途地价水平值为4778元/平方米，同比上涨2.64%；工业用途地价水平值为696元/平方米，同比上涨1.61%2012年，商业用地、居住用地、工业用途的地价水平值之比为1：0.71:0.10，商业用途地价最高，工业用途地价最低东莞市2012年综合地价指数为226，其中，商业用地、居住用地和工业用途的地价指数分别为208、236、174东莞市2012年各用途地价水平值、地价增长率和地价指数变化情况详见表3、图6、图7 表3 东莞市2012年各用途地价指数表 类 别2011年度地面地价水平值（元/平方米）2012年度地面地价水平值（元/平方米）地价增长率%地价指数综 合435844462.02%226商业用途68106772-0.56%208居住用途465547782.64%236工业用途6856961.61%174注：地价指数以2000年为计算基期图6 东莞市2012年地价水平值与地价增长率图图7 东莞市2012年城市地价指数柱状图4. 各用途级别地价水平与变化趋势总体来看，东莞市2012年地价水平呈城区向镇区逐渐递减趋势，商业用途地价水平同比小幅下降，居住和工业用途地价水平均同比小幅上涨。
其中，商业一级用地地价为9187元/平方米（地面地价，下同），居住一级用地地价为5477元/平方米，工业一级用地地价为701元/平方米；商业二级用地地价为5527元/平方米，居住二级用地地价为3868元/平方米，工业二级用地地价为656元/平方米；商业三级用地地价为4577元/平方米，居住三级用地地价为4134元/平方米东莞市2012年地价动态监测成果显示，东莞市2012年商业用途各土地级别地价水平同比均略微下降，居住和工业用途各土地级别地价水平同比均略有上升商业用途土地级别中，商业三级土地地价降幅最大，同比下降1.34%；居住用途土地级别中，居住二级土地地价升幅最大，同比增长3.56%；工业用途土地级别中，工业二级土地地价升幅最大，同比增长1.71%东莞市2012年商业用途各级别地价水平值之比为2.00：1.21：1.00；居住用途各级别地价水平值之比为：1.32:0.94：1.00；工业用途各级别地价水平值之比为：1.07：1.00东莞市不同区域经济发展比较均衡，各用途土地地价的区域性差异不明显东莞市2012年各用途级别地价水平与变化趋势详见表4、图8、图9 表4 东莞市2012年各用途级别地价增长率比较 类 型一 级二 级三 级商 业20119190558646392012918755274577增长率（%）-0.03%-1.06%-1.34%居 住20115317373540552012547738684134增长率（%）3.01%3.56%1.95%工 业2011690645/2012701656/增长率（%）1.59%1.71%/图8 东莞市2012年各用途级别地价水平值柱状图图9 东莞市2012年各用途级别地价水平增长率折线图二、楼面地价与房价对比分析1. 楼面地价与房价比值分析东莞市2012年全市新建住宅的平均房价为8249元/平方米，其中，莞城区新建住宅的平均房价为9073元/平方米，东城区新建住宅的平均房价为8690元/平方米，南城区新建住宅的平均房价为9128元/平方米，万江区新建住宅的平均房价为8108元/平方米。
2012年地价动态监测范围内新建住宅的平均房价为8750元/平方米（监测范围内1-12月新建住宅的平均房价是莞城区、东城区、南城区和万江区新建住宅平均房价的算术平均值）东莞市2012年新建住宅平均房价见表5表5 东莞市2012年新建商品住宅平均房价表 单位：元/平方米时间东莞市监测范围莞城区东城区南城区万江区2012年1月8457 8553 8800 9122 9392 6899 2012年2月8586 8871 7566 9053 9134 9732 2012年3月8458 8821 9084 8449 8809 8942 2012年4月8821 9892 9257 12134 8945 9232 。