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1、西安航开路项目可行性分析报告目 录第一章 总论一、项目位置二、项目开发单位 三、可行性报告编制单位四、项目研究工作依据五、地块区域概况六、项目前期土地总投资第二章 态势分析一、西安市长安区是 “西安国际化大都市”的重要支撑区”二、长安航天产业园西安长安区六大核心增长极的“重心”第三章 长安区地产市场概况一、长安区地产发展契机二、长安区地产发展趋势第四章 项目市场营销及评估一、项目开发市场评估二、项目潜在客户分析及定位第五章 项目建筑规划及产品概念设计一、项目名称二、项目地说明三、项目定位说明（一）规划布局及户型建议（二）项目景观设计建议（三）新技术的应用（四）会所及停车位设计建议第六章 造价成
2、本及经济效益分析一、项目建设销售评价指标汇总二、项目规划指标三、投资成本汇总.四、销售收入表.五、经济效益评估六、可行性研究结论第一章：总论1、项目位置l 西安长安区2、项目开发单位l xxx房地产开发有限公司3可行性报告编制单位l xxx开发有限公司4项目研究工作依据l 长安区板块经济发展整体规划l 长安区“十二五”主要工作任务l 中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要、西部大开发“十一五”规划l 2010年中国城市竞争力蓝皮书：中国城市竞争力报告l 国家有关标准规范5长安区项目概况l 该项目位于西安长安区航天产业园区，地块北临航开路，西临神州六路（规划中），东临神州大道（规划
3、中），南临高望堆村，占地49.1亩，容积率不大于5.0，绿化率不小于35%。l 该项目的建设，将会是航天产业园区重点投资项目之一，将成为航天板块区域内标志性建筑。6、项目总投资l 该项目总投资约5.69亿元人民币，项目资金来源为公司自筹。第二章 区域分析一、西安市长安区是 “西安国际化大都市”的重要支撑区长安区地理位置优越，西接西高新，东邻曲江新区，北倚西安传统意义上的文教区，南临生态资源丰富的秦岭北麓，区内有西安航天科技产业基地、西部大学城、秦岭北麓生态旅游带、城市中心发展板块，发展前景令人振奋。根据西安市2004-2020年城市发展规划及新长安战略，长安区将通过利用这些优势，建设成为具有国
4、际竞争力的生态、文化、科教新城，构筑西安新的经济增长极，形成西安的副中心。 “十二五”时期，积极顺应西安国际化大都市快速南融的发展趋势，主动承接大都市功能辐射，按照“北进南拓、东西融合、中部提升”的空间架构，以“四横六纵”的城市路网体系拉大城市骨架，科学划分“四大板块”发展功能区，合理规划产业布局，加快培育五大主导产业，着力打造六大核心增长极，经过五年努力，基本形成空间布局合理、产业发展强劲、城乡协调共进的西安国际化大都市新型城区发展格局。 根据长安区各区域不同的资源条件、比较优势和发展阶段性特征，坚持按照立足基础、发挥优势、板块推进、协调发展的思路，分别进行功能定位，着力打造“四大板块”。通
5、过五年的努力，逐步形成错位发展、协调发展、加快发展的新格局。城南国际新区(东至长安路、西至西沣路、北至西部大道、南至南横线以南2公里的区域范围)以推进城市化为重点，加快提升城市建设与管理水平，着力打造率先发展的国际化大都市新型城区。合作共建区(西安高新技术开发区、航天科技产业开发区、沣渭新区在长安境内区域)以优势互补、共建共赢为重点，全力支持“三个开发区”建设，着力打造错位发展的合作共建区。统筹城乡示范区(南横线以南至秦岭北麓坡脚之间区域)以建设国家现代农业示范区为带动，以小城镇建设为支撑，以新农村建设为基础，以公共服务均等化为目标，努力消除城乡差距，着力打造农村与城市协调发展的统筹城乡示范区
6、。秦岭北麓生态优先区(秦岭北麓坡脚以南区域)：以秦岭北麓保护开发为重点，加强生态建设与环境保护，做好生态旅游资源整合开发，着力打造可持续发展的生态优先区。二、航天产业开发区西安长安区六大核心增长极的“重心”按照科学规划、分步实施、重点突破、带动全局的思路，以基础设施建设为中心，以产业发展为重点，率先推动四大板块的核心区建设，集中力量打造长安新城、常宁新区、长安通讯产业园、航天长安产业园、国家现代农业示范区、秦岭北麓休闲旅游带等六大核心增长极，辐射带动全区加快发展。增长极一：长安新城核心增长极。以加速对接西安原有主城区为目标，在西到西沣路、东到长安路、南至韦郭路、北至西部大道总面积11.5平方公
7、里区域内，按照建设大都市标准，率先实施综合开发。运用经营城市理念，采取市场化手段，加快完善基础设施，强力推进城中村改造，积极聚集发展一批有品牌、上规模的商贸、房地产等服务业项目。将这一区域打造成设施完善、环境优美、产业繁荣的城市建设先行区，大幅提升城市形象，有力支撑城市经济发展，带动我区城市化进程不断加快。“十二五”期间，力争完成一期(西部大道至老韦斗路之间)5.3平方公里的综合开发，达到主城区标准，实现与大都市的全面融合。增长极二：常宁新区核心增长极。以潏河、滈河综合治理为带动，高起点实施常宁新区开发建设，着力打造常宁新区增长极。从潏河城市段综合治理入手，按照“高起点规划、大规模改造、建设大
8、景观、带动大发展”的思路，借鉴浐灞生态区运作模式，把潏河打造成景色优美、生态良好的城市景观河，带动常宁新区开发建设，吸引国内外知名大企业集团投资，实施高层次、大规模的商贸、房地产项目。争取到“十二五”末，把常宁新区打造成环境优美、宜居宜业的生态城市新区，使城市规模进一步扩大，城市发展实力明显增强。增长极三：航天长安产业园核心增长极。加强与航天科技产业开发区的合作，结合开发区扩区，在雁引路两侧规划建设面积为13.2平方公里的长安产业园，全面对接开发区的基础配套设施，主动承接其产业辐射带动，大力发展通讯设备、太阳能光伏新材料、航天民用等配套产业，按照“一年起好步、三年打基础、五年见成效”的思路，到
9、“十二五”末，在园区建成一批技术含量高、税收贡献大、市场前景好的科技企业，形成高新技术产业集群，带动全区工业经济快速发展。增长极四：长安通讯产业园核心增长极。坚持“优势互补、共建共赢”的发展理念，加强与高新区的合作，加快7平方公里的长安通讯产业园共建步伐。积极发展电子通讯、软件开发及相关信息技术等产业，加速推进高新技术产业向园区聚集，构建以中兴通讯为龙头的高新技术产业集群，不断提高对区域经济发展的贡献，形成新的经济增长极。增长极五：国家现代农业示范区核心增长极。以建设国家现代农业示范区为目标，以市场为导向，以项目为带动，以发展设施农业、观光农业为重点，高标准做好国家现代农业示范区发展规划，加大
10、政策支持和技术服务，引导农民加大农业产业结构调整，建设万亩有机粮食基地、万亩设施蔬菜基地、万亩蔬菜博览园、万亩花卉基地、万亩设施瓜菜产业带。到“十二五”末，形成区域化布局、规模化发展、集约化经营、产业化开发的现代农业发展局面，促进农业持续增效和农民持续增收，带动农村经济加快发展。增长极六：秦岭北麓休闲旅游带核心增长极。充分发挥秦岭北麓丰富的生态资源优势，按照构建大景区、发展大旅游的思路，坚持保护与开发并重，吸引有实力的开发商投资。以翠华山、南五台、嘉午台、祥峪森林公园等景区为核心，实施高层次旅游资源整合，进行市场化、商业化开发，打造世界闻名、全国一流的生态旅游景区。以王莽生态园、小峪河综合治理
11、及“九大农家”建设为重点，在沿山地区建设“千亩荷塘、万亩桃花”观赏区，加快发展一批农家乐示范村，推动农家乐特色化、规模化、产业化发展。以佛教四大祖庭、八大寺院建设为抓手，高标准规划中国佛教文化展示区，重点打造以兴教寺为代表的宗教文化游大景区。以关中民俗博物院为核心，加大民俗文化、非物质文化遗产的保护与开发，打造传统特色文化产业旅游基地。以秦岭野生动物园为依托，引进大型游乐项目，发展青春时尚游，打造长安“欢乐谷”。以东大温泉资源综合开发为依托，高标准规划建设休闲健康旅游基地。同时，从峪口综合治理入手，加强各峪口环境卫生保洁管理，加大各峪口造林绿化，完善进入峪口的道路、公厕、停车场等公共服务设施，
12、重点实施好沣峪口、大峪口、小峪口等治理，逐步将各峪口打造成生态环境优美、配套设施完善的旅游亮点。通过五年努力，使秦岭北麓长安段成为城市居民休闲旅游的首选目的地，使休闲旅游业成为支撑区域经济发展的主导产业之一。其中航天长安产业园核心增长极是西安国家民用航天产业基地重要组成部分，是陕西省政府、西安市政府与中国航天科技集团公司依托和发挥陕西航天科技雄厚的资源优势和突出的发展潜力，共同建设的以航天技术应用为主导的高科技产业园区，是西安“五区一港两基地”的重要组成部分，总规划面积86.64平方公里，集中新建区面积23.04平方公里，扩展区规划面积63.6平方公里。第三章 长安区地产市场概况长安楼市发展契
13、机长安区纳入主城核心区“一个核心城市”的主要组成部分。根据西安市“十二五”规划，西安市将建立一个核心城市，三个副中心城市，五个新城和六十个重点镇。“一个核心城市”是指打造以新城、莲湖、碑林、雁塔、未央、灞桥和长安区为重点的主城区，其中，长安区正式被纳入西安市主城区。长安区纳入西安市主城区，给楼市发展注入一针强心剂，更坚定了置业者对长安楼市的信心。 交通系统的完善升级，将长安区融入大西安的主城区西安地铁二号线（一期），北起西安北客站，南至国际会展中心站。线路全长26.4千米，设车站20座。一期工程，已经于2006年9月29日开始动工，2011年10月通车。二号线（二期）会展中心到韦曲南段，201
14、3年与一号线同时建成通车。长安的道路建设力度也逐年加大，子午大道、东仪路、雁引路、西部大道及朱雀路延伸段的开通，长安的交通网络正在逐步完善，将和西安主城区完全融合在一起。商圈的逐步成熟成为长安区经济提升的加速器以长安步行街商圈为代表的已有商圈支撑长安作为主城区的商圈代表略显不足，随着进一步发展，万科城5万平米商业配套将引进真爱投资集团、华润集团、民生集团等大型商超，进一步推进片区的成熟。在建的悦达奥特莱斯国际商务社区，项目东至子午大道，西至规划路，北至西部大道，南至韦郭路。计划投资4.5亿美元，涵盖国际高端品牌奥特莱斯购物中心、五星级酒店或高档写字楼、其它综合休闲式商业中心，2013年5月正式
15、开业运营，这些大型商业配套中心的完成将一步催熟长安商圈。总的来讲，随着长安板块交通、商圈、经济的进一步升温，品牌开发商的逐渐入驻，地价迅速拉升，目前长安区新行政中心板块土地价格已经超过400-500万元/亩，而其他如常宁新区、航天板块、郭杜板块土地价格也全面上涨。较多开发商对长安房地产市场前景一致看好。长安楼市发展趋势2002年长安区扯县升区以后地产市场随即逐步成熟，随着西安市的南扩，置业者越来越看好长安，到2004年，长安楼市的价格与2002年房地产市场启动初期相比，价格翻了将近一番，而由此长安区的房地产发展也开始步入正轨。2005年以后长安区楼市涨幅逐年递增，到2010年，在万科、雅居乐、富力、大华等品牌开发商大盘的带动价格已实现翻番，而且这个增长速度明显快于西安其他城区，长安区已成为西安房地产发展最迅速的区域之一。目前，长安区的楼市发展态势，表现出以下特征：刚性需求为主导。在前期来看长安区置业的购房人群主要以看好区域发展前景，以投资为
