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1、大型商业综合体项目立项申请报告 目 录第一章 总 论1一项目背景与概况1二主要技术经济指标4三问题与建议5第二章 项目投资环境与市场研究6一投资环境分析6二沈阳房地产市场分析8三项目竞争优势分析13四市场供求分析14五销售预测15六营销策略17第三章 建设规模与项目开发条件21一建设规模21二项目现况概况21三项目建设条件21第四章 项目建设方案26一建筑设计指导思想与原则26二建筑方案26三主要技术经济指标32第五章 节能节水措施33一节能措施33二节水措施34第六章 环境影响评价35一环境保护设计依据35二项目建址环境现况35三项目建设与运营对环境的影响35四环境保护措施36五环境影响评价
2、37第七章 安全与消防38一危害因素及危害程度分析38二安全设施38三消防设施39第八章 组织机构与人力资源配置40一组织机构40二人力资源配置41第九章 项目实施进度42一建设工期42二项目实施进度安排42第十章 投资估算与资金筹措44一投资估算44二投资使用计划与资金筹措50第十一章 财务评价52一基础数据选取52二经营收入的估算52三经营税金的估算54四成本费用的估算55五利润及利润分配情况56六盈利能力分析57七偿债能力分析57八不确定性分析59九财务评价结论60第十二章 风险分析与对策61一风险分析61二风险对策62第十三章 结论与建议63一结 论63二建 议64附 录附表1项目总投
3、资估算表2开发建设投资估算表3资金来源与运用表4经营收入与经营税金及附加估算表5项目自营部分成本估算表6损益表7全部投资财务现金流量表8资本金财务现金流量表附件1企业法人营业执照复印件2挂牌交易成交确认书3选址意见书4建设用地规划许可证5土地使用证61500宗地图附图1项目所在位置图2项目效果图3项目总平面图4项目东立面图5项目南立面图6地下二层平面图7地下一层平面图8一层平面图9五二十三层平面图10二十四层平面图11机房平面图第一章 总 论一项目背景与概况一项目名称二承办单位情况1公司名称公司名称公司英文名称S法定地址52公司宗旨公司的经营宗旨是以沈阳市的国际化发展为契机利用合资双方的各自优
4、势加强经济合作坚持不断创新使城市房地产具有先进理念和突出人文特征的可居住性促进沈阳房地产业的蓬勃发展使投资者获得合理的经济效益3公司经营范围房地产开发房屋销售及物业管理4公司合资各方情况中方 法人代表法定地址外方 执行董事法定地址 5注册资本合资公司的注册资本为610万美元其中中方出资4575万美元占注册资本75外方出资1525万美元占注册资本的25 6公司经营情况该项目是公司在沈阳开发的第一个房地产项目其母公司上海高远控股有限公司是一家以房产开发经营为主集进出口贸易生产实体和实业投资为一体的综合性公司公司2004年的销售收入45569万元实现利润2061万元销售利润率为452总资产为5114
5、2万元资产负债率为47公司已开发完毕的有上海和玉苑居住小区以及正处于开发和经营中的上海长风4-B地块建设项目公司为上海华易豪房地产发展有限公司周浦文化商城白马大厦等项目公司拥有良好的经营业绩以及丰富的房地产开发经验7合营公司的期限合资公司的期限为40年三可行性研究报告编制依据1投资项目可行性研究指南2国家计委办公厅关于出版投资项目可行性研究指南试用版的通知计办投资号3沈阳市国民经济和社会发展第十一个五年规划4建筑设计院提供的该项目初步设计方案5委托方提供的其他材料四项目提出的理由沈阳是东北的政治经济文化中心伴随着中央提出振兴东北老工业基地的举措沈阳正实现跨越式的发展一些国内外的知名企业云集沈城
6、且该项目所在地铁西区是沈阳重点开发的城区沈阳经济开发区也位于铁西新区汇集了众多国内外著名公司日前铁西新区的公司在以日均5户的速度增加目前铁西新区的写字楼已经不能满足各类公司日益增长的需要随着公司数量的增加高级白领的人数也在不断增加对高档住宅以及周围的商业配套提出了更高的要求本项目的建设将会为铁西乃至沈阳提供良好的办公和购物环境为铁西区建设成为现代商贸生活服务区添加浓墨重彩的一笔优越的地理位置良好的周边环境星级酒店式的服务项目一旦建成必将成为各类中小公司及白领阶层的首选将给投资者带来丰厚的回报五项目拟建地点项目地块位于沈阳铁西区建设中路1号北临建设中路东为兴华南街南起小五路西面以乐工二街为界六建
7、设内容根据初步设计将该项目定位为集公寓式住宅SOHO写字楼以及大中型商业中心为一体的区域性标志性建筑其中商业建筑面积21163平方米含地下一层5689平方米公寓式住宅建筑面积2596653平方米办公写字间建筑面积2178312平方米七预期目标项目建成后将为业主提供一流的办公和生活环境处处以人为本的设计理念智能环保的配套设施以及星级酒店标准的物业服务将大大缓解铁西区在办公高档公寓商业方面的需求成为铁西区的标志性建筑八项目主要建设条件项目拟用地经规划部门核定为商业宾馆酒店商场写字楼公寓用地项目建设符合城市规划的要求地质水文情况满足该项目建设的需要项目拟用地位于沈阳市铁西区商业圈中心位置项目区附近酒
8、店宾馆银行医院商场众多各种购物娱乐休闲餐饮医疗通讯金融设施齐全区域社会配套比较完善本项目地处规划建设中的沈阳地铁1号线和5号线的交汇处沿线城市公共交通比较发达多条公交线路过此地并在附近设有站点出行十分方便以上建设条件为该项目的开发建设和后期的销售创造了良好的条件二主要技术经济指标建筑占地面积739974平方米总建筑面积7451169平方米其中地下建筑面积112877平方米地上建筑面积6322399平方米建筑占地面积4070平方米容积率854绿化率30建筑密度55项目建设期25年项目建设总投资26537万元开发建设投资26325万元自有资金12000万元银行贷款12000万元 本金11407万元
9、建设期利息593万元 商品房销售总收入30345万元自营部分年收入2931万元土地增值税303万元全投资税后财务内部收益率FIRR 25 财务净现值FNPV 7000万元Ic 10 投资回收期含建设期Pt 417年三问题与建议一问题该项目主要包括soho写字楼大中型商业中心公寓式住宅三个部分根据该项目所处的地理位置 soho写字楼大中型商业中心的销售或出租前景看好根据沈阳目前的情况公寓式住宅将面临一定的竞争据调查目前沈阳已上市和在建的公寓式住宅类产品总数超过40个随着产品大量进入市场竞争将不断加剧差异化竞争的局面正逐步形成二建议公寓式住宅之间最大的差异在于配套和服务这是其能否生存的关键所在面对
10、激烈的竞争形势投资者应通过差异化战略针对不同顾客群体采取不同的营销策略同时以科学人性化的内部设计优良的工程质量温馨的服务赢得客户这样才能取得良好的销售业绩第二章 项目投资环境与市场研究一投资环境分析一国家政治经济形势及有关政策2003年党中央提出了振兴东北老工业基地的战略决定使东北地区面临着史无前例的发展机遇一场新的辽沈战役已经打响随着一系列优惠政策的出台扶持东北地区发展的力度不断加大这个良好的形势也给沈阳房地产市场带来无限的生机与活力最近针对少数大城市房价上涨过快住房供应结构不合理矛盾突出房地产市场秩序比较混乱国家宏观调控房地产1沈阳是东北地区的政治经济文化中心是我国著名的重工业城市近几年在
11、党中央振兴东北老工业基地大政方针的推动下发展十分迅速2005年沈阳工业整体规模和水平大幅提升对内对外开放取得新进展城市国际化程度进一步加深县和郊区经济加速发展城市化工业化进程不断加快第三产业日益繁荣城市功能进一步拓展2005年全市地区生产总值完成2240亿元同比增长16全社会固定资产投资实现13632亿元增长403社会消费品零售总额实现9151亿元增长131地方财政收入实现1815亿元增长301连续五年保持30以上的速度递增财政支出完成2509亿元增长234城市居民人均可支配收入达到10098元增长132房地产投资保持平稳健康发展的态势2005年房地产开发投资完成4136亿元同比增长207交易
12、面积900万平方米交易额300亿元同比分别增长17和22总之沈阳在振兴东北老工业基地的进程中重新焕发出活力2铁西新区位于沈阳市西南部由铁西区和沈阳经济技术开发区两大区域组成新区总面积74平方公里人口总数为万人铁西新区将体现集中的大商贸大物流大环境大文化大工业五个特点一年见形象三年大变样五年大发展的建设目标用2-3年时间完成现代商贸生活服务区企业全部搬迁改造启动的建设霁虹现代生活服务区建成全国最大的市民广场与市府广场遥相呼应年完成现代商贸生活服务规划企业的全部搬迁改造实现建大以北工业占地的全部退出建设功能完备的现代商贸生活服务区5-8年时间完成传统产业全部向装备制造业重点发展区的聚集和提升铁西新
13、区按照高标准规划高水平经营高质量建设高效能管理的思想点线面的综合推进全面启动了铁西新区建设2003年振兴沈阳先行号角已经吹响沈阳市的城市建设也进入了新一轮加快改造的发展时期这给建设消费带来了加快发展的新机遇个人购房成为市场主流利好趋势的出现显示了沈阳房地产市场持续发展的旺盛势头并因此迎来了大众住房消费的新时代20042005年是沈阳楼市迅速发展的一年大量新盘上市及旺销成为推动楼市的重要力量把目光投向200年沈阳楼市很多新盘已经开始逐渐步人们的视野200年楼市的热闹景象已经开始显现从沈阳楼市整体发展看沈河和平等中心城区可供开发的土地明显减少200年沈城开发的楼盘0集中在城市周边地区今后房地产业的
14、开发建设重心将是沈城周边地区住宅郊区化已经成为房地产开发的趋势这一趋势在今年将会进一步增强开发投资在房地产开发投资中商品住宅投资由1998年的201亿元增加到2004年的2333亿元增长了106倍平均每年增长505比房地产开发投资增速高47个百分点占房地产投资的比重由1998年的565提高到2004年的681主导地位得到了进一步加强2004年施工面积中商品住宅占711比1998年提高74个百分点竣工面积中商品住宅占889 比1998年提高86个百分点所处区域楼盘名称项目地址租售均价盛京商业广场商贸国际沈阳市和平区民主广场西侧出售5000平年精装公寓4380平年精装写字楼3680平年清水写字楼云顶大厦沈阳市和平区文萃路24号600元平最低450元5638元平均价中韩大厦沈河区惠工街124号1100平年9200平 均价 沈阳财富中心写字楼部分沈阳市沈河区北站路整层出租1600元年平含物业电梯空调 8300平大厦黄河大街105号 1000平年 丽阳商务大厦皇姑区黄河大街1041号6500平均价 750平年精装千缘爱都国际建设东路70号 4700平均价鲁尔大厦铁西区兴华南街5号00平均价楼盘区域地址建筑形态户型户型特点面积 2004销售价格元2005销售价格元1和平区青年大街219号26层四层裙房地下2层
