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1、南宁商业市场环境分析报告日期：2009年5月南宁项目市场环境分析报告目 录一、南宁市房地产市场宏观环境分析21、南宁城市发展的大格局已经奠定22、经济现状及发展趋向23、财政及居民收入24、固定资产投资35、基础设施建设进一步增强。3二、2003年至2010年南宁市商业规划41、南宁商业发展的总体目标42、南宁2003-2010商业发展的规划重点6三、南宁市商业总体情况分析161、南宁市零售业态发展分析162、南宁市商业发展现状分析173、商业物业市场租赁情况19四、新城区板块商业市场分析221、板块特征222、业态分布情况233、典型商业项目分析24五、项目周边商业竞争环境分析251、东葛路
2、商铺分布及经营状况252、古城路323、新民路334、民主路355、建政路36六、商业需求调查与研究37七、商业调查总结53一、南宁市房地产市场宏观环境分析1、南宁城市发展的大格局已经奠定人口4000多万的广西，还缺乏一个够分量的领头羊城市。近几年的南宁，已显示出吸纳周围地区资金的能力，预计在5年内人口将达到300万。目前，南宁的城市规模不如昆明、贵阳，而人均GDP却超过了这两个城市，因此潜力很大。沿海沿边，毗邻广东，真正把南宁建成大西南枢纽城市指日可待。同时，东盟经济的一体化，将使南宁获得更多的外资入注。在内部推力方面，广西政府已明确把南宁作为广西形象城市来抓。南宁市“136”工程的实施，使
3、南宁作为中心城市的面貌日益显露。2003年12月28日城市外环高速公路建成通车，公里长的外环线勾勒出了未来“大南宁”的轮廓。2、经济现状及发展趋向2003年以来，南宁市以经济建设为中心，抓住机遇，发扬优势，积极推进经济增长方式的转变，扩大对外开放。经济结构进一步优化，经济运行质量进一步提高。2008年南宁三大产业发展情况：增加值（亿元）增长百分比占GDP总量百分比第一产业203.195.3%15.4%第二产业456.1214.8%34.7%第三产业656.917.1%49.9%自上表显示，2003年南宁经济继续保持良好的发展态势。全年实现GDP1316.21亿元，比上年增长14.5%，而第三产
4、业将成为南宁经济发展的脊梁。经济的发展有利于为南宁房地产业提供良好的经济宏观环境，有利于促进南宁房地产业的发展。3、财政及居民收入财政收入持续较快增长。2008年全市财政收入92.88亿元，增长32.40%；全市完成社会消费品零售总额631.68亿元，增长22.51%。城乡居民收入有所增加，生活水平继续提高。2008年公布数据调查，城市居民人均可支配收入14994元，增长19.03%；南宁市农民人均纯收入达4001元，比上年增长15.58%。城乡居民消费水平及生活质量进一步提高。4、固定资产投资固定资产投资快速增长。2008年，南宁市城镇固定资产投资保持较快的发展态势，发展速度保持两位数的增长
5、，全市城镇固定资产投资650.02亿元，比上年增长25.51%。更新改造投资142.45亿元，比上年增长37.60%；房地产投资199.3亿元，比上年增长6.32%。5、基础设施建设进一步增强。2008年用于基本建设投资278.31亿元，比上年增长30.82%。以上各项目经济指标显示，南宁经济处于稳定提升阶段。国民经济较快增长，综合实力显著增强。二、2003年至2010年南宁市商业规划1、南宁商业发展的总体目标 （1）总体构想 到2010年初步实现商贸业的现代化，总体达到国内发达城市的商业水平；基本形成“两区两带两级城镇”具有南宁特色的商业网点空间布局；将南宁基本建成为立足广西、面向西南、联结
6、华南、辐射东南亚的区域性现代化商贸中心和物流中心。 （2）基本目标 商品流通总规模增长2.7倍 社会消费品零售总额2005年达到346亿元，比2000年增长0.8倍，年均增长13%；2010年达到696亿元，比2000年增长2.7倍，2006到2010年年均增长15。 商品购销总额与社会消费品零售总额基本保持同步增长。 饮食服务业营业额到2010年要达到240亿元。 商业增加值增长2.7倍 商业增加值2005年达到98亿元，占服务业增加值的30%,比2000年增长0.8倍，年均增长13%；2010年达到198亿元，占服务业增加值的30%，比2000年增长2.7倍，2006到2010年年增长15
7、%。 网络商业的比重达到40% 包括连锁商业和电子商务的网络商业实现的零售额占社会消费品零售总额的比重，从2000年的10%提高到2005年的25%（连锁商业占23%，电子商务网络占2%），2010年达到40%（连锁商业占35%，电子商务网络占5%）。 各类商品市场交易额达到700亿元 各类商品市场成交额2005年达到400亿元，比2000年增长2.3倍，年均增长27.2%；2010年达到700亿元，比2000年增长4.8倍，年均增长19.3%。 2010年人均拥有零售商业网点营业面积达到1平方米 商业人员达到73万人 2005年商业人员达到52万人，比2000年年平均增长12.26%；201
8、0年商业人员达到73万人，比2000年年平均增长9.6%。 2、南宁2003-2010商业发展的规划重点根据上述总体目标和发展思路，从构造南宁市区域性现代商贸中心的大商圈出发，南宁市商贸业今后发展的重点是：提高“两区”，即提高2个城市商业中心区和6个区域性商业中心区，以及10条特色商业街和178个社区商业中心的商业现代化水平；发展“两带”，即发展邕江带的集休闲、娱乐、观光与餐饮、购物于一体的商贸业带和快速环道、高速环道带的大型购物中心、商品交易市场、物流园区的商贸业带；开拓“两级城镇”，即重点开拓5个城区内城镇、7个县级城镇和若干个小城镇的商业中心；促进连锁业、商品交易市场、物流园区、电子商务
9、、宾馆业的发展，形成层次鲜明、布局合理的具有南宁特色的商贸流通业发展体系。 “两区”商业规划：城市商业中心区和区域性商业中心区 （2个城市商业中心区和6个区域性商业中心商圈图）（1）城市商业中心区（繁华商业区）城市商业中心区是城市的形象，是城市商业繁荣发达的标志，具有较强的聚集和辐射功能，为本城市和外来流动人口服务。因此，要具有一定规模、档次和集聚度。全市规划有2个城市商业中心。2009克而瑞信息技术有限公司版权所有 易居中国克而瑞信息技术有限公司南宁机构南宁市金湖路63号金源CBD现代城24B-20邮编：530022 电话：0771-550172251（2）区域性商业中心区 区域性商业中心一
10、般位于地域中心、交通枢纽地段、旅游、大学院校区以及居民比较集中的地区，对繁华商业中心区客流起分流作用，又兼有辐射和带动周围地区商业发展的功能。全市规划有6个区域商业中心。序号城市商业中心规划范围现有商业业态规划调整方向1朝阳路商业中心区本区从火车站起向南到万达商业广场止，以朝阳路为轴心呈鱼骨状向两边辐射，东到新民路、公园路，西至华强路、解放路，南沿民族大道西段，北抵中华路。 朝阳路商业中心区是南宁市最繁华的商业中心区。这里商店密集，流动人口多，名、特、优商品齐全，为全市提供集购物、餐饮、娱乐、金融、休闲等于一体的全方位服务。 现有百货大楼（3.8万平方米）、万隆百货、向阳商场、交易场、民族商场
11、、和平商场、平等商厦、裕丰商场、南宁书城、友谊电器城、诺马特超市等，民生路、兴宁路步行街贯穿其中。有万达商业广场，建筑面积12万平方米，新朝阳商业广场近8万平方米。该区现有营业面积15万平方米，加上在建的估计可达40万平方米。 着重调整业态和完善功能，继续保持以大型百货店为主体，集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的商业服务中心区的基本结构。 突出中高档的精品、名品、新品经营，改造传统百货向精品店、专业商场或百货加超市、加饮食转变，提升传统百货业。 重点抓好南宁万达商业广场、新朝阳商业广场等一批大型商业项目建设；大力发展老字号商店、专业店、精品店，实行品牌经营，体现南国情调，塑造一流的商业服务中心区
12、。 规划中，首先要大力改善交通条件，调整和增加交通线路，特别是要扩大、改善停车场地。在有条件的商店和地段，还可因地制宜，兴建绿化地带、盆景，为消费者提供休闲场地。2新民路商业中心区本区是以民族大道为轴心，东到园湖路口，是以古城路、新民路、七星路、星湖路、东葛路、桃源路、园湖路为核心的商业中心区。 这里是一处新兴的商业繁华区，现有永嘉名店广场、华联超市、梦之岛购物中心、梦之岛百货、大热门购物中心和七星路服装一条街以及星湖中路电子产品一条街和东葛路通信产品一条街。 在建的有华星时代广场（15万平方米）、外滩新城等。这里今后发展方向以经营国内外名品、品牌专业店和有特色的百货店、购物中心为主，满足消费
13、者的超前消费需求，凸现高雅和引领时尚消费的特色，使本区成为南宁又一具有特色的商业繁华区。 城市区域性商业中心表一：区域性商业中心规划范围现有商业业态规划调整方向琅东琅 西中央商务区从南湖以东，民族大道东段直到南宁国际会展中心以东，包括滨湖路、青山路、竹溪路、民族大道东段延长线，是以国际会展中心为核心的中心商务区。这里是待开发的新区，是南宁市政治中心，南宁市党政机关所在地。目前该区商业网点不多，在建的有金湖广场（7万平方米）、琼林家之湾家饰广场（7.5万平方米），国际会展中心已于2003年10月份建成投入使用。 鉴于此处的优越区位，规划为南宁市的中央商务区与国际会展中心（南博会的主会场）。“十五
14、”、“十一五”要在这里建设作为面向西南、辐射东南亚、开展商务活动、具有一流的基础设施，包括会展、商务、电信、金融、宾馆、写字楼、餐饮、娱乐、休闲以及具有文化特色的商业服务设施于一体的具有国际水平的新型商业区。 大力抓好金湖广场、琼林家之湾家饰广场等大型商贸项目建设。同时，在本区规划建一个10万平方米以上的大型购物中心区（即SHOPPING MALL），成为中央商务区的又一个“形象”工程。 城市区域性商业中心表二：区域性商业中心规划范围现有商业业态规划调整方向城北商业中心区本区是以明秀路为核心的商业中心区。它北起快速环道城北段，南到火车站，西至秀灵路、明秀西路、北大路，东以铁路为界。这个区现以批发市场为主，现有南园商场、广西汽车交易市场、机电市场、家具市场、饲料禽苗兽药市场、友爱农贸市场、北湖副食品市场、白苍岭综合市场以及深南城百货等，形成了安吉路汽车、机电产品一条街。 规划期内，本区要充分发挥“三纵三横”交通主干道网络优势，利用环道经济效应，重点结合安吉物流园区开发，大力发展现代物流业，积极发展民营经济，大力引进新型商业业态，发展大型综合超市、仓储式商场、专业店、专卖店，配套建设2-3个星级宾馆酒楼，改善商贸业发展环境。 同时，在适
