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1、深圳市宝安区BA203-03片区松岗中心地区西片法定图则 规划研究报告CONTENTS目 录1.前言11.1.规划背景11.2.规划编制过程12.规划依据与原则12.1.规划编制依据及参考文件12.2.规划原则13.现状概况与问题分析13.1.现状概况13.2.现状存在的主要问题43.3.规划对策54.规划目标54.1.功能定位54.2.发展目标64.3.图则地区规模65.用地布局65.1.影响用地布局的因素分析65.2.用地布局76.城市设计96.1.上层次规划要求96.2.整体空间景观特征96.3.城市空间组织96.4.环境设计要求96.5.历史文化传统的保护117.土地相容性117.1.
2、用地相容性类型及原则117.2.用地相容性要求118.土地细分与合并118.1.土地细分118.2.土地合并129.地块控制129.1.地块划分129.2.控制指标1210.公共配套设施规划1210.1.现状问题及发展需求1210.2.公共设施布局原则1210.3.公共设施类型1310.4.上层次规划要求1310.5.公共配套设施规划1311.道路交通规划1511.1.现状问题以及发展需求分析1511.2.总体交通对策1511.3.对外交通1511.4.内部交通1511.5.静态交通1612.给水工程规划1612.1.现状问题及发展需求分析与评价1612.2.规划对策1612.3.规划依据16
3、12.4.规划用水量预测1612.5.给水管网规划1812.6.消防工程规划1813.雨水、防洪工程规划1813.1.雨水工程规划1813.2.防洪工程规划1914.污水工程规划1914.1.现状问题及发展需求分析与评价1914.2.规划对策1914.3.规划依据1914.4.污水量计算1914.5.污水工程规划2115.电力工程规划2115.1.现状问题及发展需求分析与评价2115.2.规划对策2115.3.规划依据2115.4.负荷预测2115.5.110KV及以上网络系统规划2215.6.10KV电力系统规划2215.7.市政电缆沟规划2215.8.道路照明2216.电信工程规划2316
4、.1.现状问题及发展需求分析与评价2316.2.规划对策2316.3.规划依据2316.4.电话容量预测2316.5.电信局所及电信光节点规划2316.6.邮政工程2316.7.有线电视工程2416.8.移动通信规划2416.9.综合通信管网规划2417.燃气工程规划2417.1.现状问题及发展需求分析与评价2417.2.规划对策2417.3.规划依据2417.4.气源规划2417.5.供气规模2517.6.管网规划2517.7.瓶装液化气供应站2618.实施措施与建议2618.1.制定图则地区旧城更新策略和分期实施计划2618.2.多渠道筹集社会资金，加快公共设施建设2719.附表2719.
5、1.附表一：现状用地汇总表2719.2.附表二：规划用地汇总表2819.3.附表三：公共配套设施规划一览表2819.4.附表四：地块控制指标一览表29图集：1 区域关系图2 土地适用性评价分析图3 用地地籍图4 现状建筑物质量评价图5 土地利用现状图6 土地利用规划图7 城市设计导引图8 地块划分编号图9 公共配套设施规划图10 道路交通规划图（一）11 道路交通规划图（二）12 建筑密度分区图13 地块改造示意图14 给水工程规划图15 雨水工程规划图16 污水工程规划图17 电力工程规划图18 电信工程规划图19 燃气工程规划图2广东省城乡规划设计研究院 深圳市宝安区BA203-03片区松
6、岗中心地区西片法定图则 规划研究报告1. 前言1.1. 规划背景 在经济全球化、市场化和网络化的大背景下，随着松岗城市化进程加快和旧城改造的推进，松岗将迎来新的发展契机，松岗次中心作为西部工业组团的居住地区级生活服务中心，承担商业、文化娱乐、居住等功能。图则地区作为松岗次中心的重要组成部分，有效引导其各项建设活动，对带动区域发展，优化城市空间布局具有重要的意义。受深圳市规划局宝安分局委托，我院承担松岗中心地区西片法定图则的编制工作。规划范围为广深高速公路、海滨大道、宝安大道围合的区域。 1.2. 规划编制过程规划工作于2005年9月正式开始。2005年910月，项目组对图则地区的现状基础资料进
7、行全面的调查收集工作。2005年11月23日及12月26日，项目组就现状调研报告和初步方案分别向深圳市规划局宝安分局相关科室以及松岗街道办、居委会、相关职能部门汇报。会后，根据现状调研报告及初步方案审查会的审查意见和项目组收集的相关意见，项目组对现状调研报告进行了完善，并着手方案的深化研究。2006年2月23日及3月20日，项目组就二次方案分别向深圳市规划局宝安分局相关科室及松岗街道办征求意见，并根据收集的意见对方案进行进一步调整。2006年3月30日，深圳市规划局宝安分局规划科等相关科室再次对调整方案进行审查，项目组依据审查意见对方案进行完善后，于2006年4月，向深圳市规划局宝安分局提交法
8、定图则草案。2006年4月13日，在宝安分局召开了分局业务会对法定图则草案进行审查。项目组根据审查会意见，对草案修改完善，并于2006年5月13日提交深圳市规划局相关科室审查。2006年68月，根据市局各处室审查意见修改草案。2006年10月27日，就修改后草案向深圳市规划局规划处汇报。2006年11月，根据各处室意见修改完善草案。2. 规划依据与原则2.1. 规划编制依据及参考文件(1). 规划编制依据u 中华人民共和国城市规划法（1989）u 城市规划编制办法（2006）u 广东省城市控制性详细规划管理条例（2005）u 深圳市城市规划条例（2001）u 深圳市城市规划标准与准则（2004
9、）u 深圳市法定图则编制技术规定（2003）u 深圳市城市总体规划（1996-2010）u 深圳市基本生态控制线管理规定（2005）u 深圳市西部工业组团分区规划（2005-2020）(2). 规划参考文件u 法定图则年度编制计划u 图则地区1：1000现状地形图(深圳市规划国土房产信息中心提供)u 图则地区现状地籍资料(深圳市规划国土房产信息中心提供)u 图则地区已批规划设计要点(深圳市规划局宝安分局提供)u 相关专项规划u 其他相关技术规范与要求u 本片区法定图则编制基础资料调查表2.2. 规划原则(1). 承上启下，区域协调的原则充分落实上层次规划的规划意图，联系图则地区已有相关规划，对
10、用地进行合理调整；同时考虑本片区与其它周边地区在公共配套设施、景观环境等方面相互协调的关系。(2). 适度弹性，复合开发的原则随着松岗次中心区的建设，图则地区的开发需求越来越强，不可预见的因素增多。因此，在土地的兼容性上要对土地的各类性质进行充分的考虑，保持适度弹性，相容用地功能适当地混合布局，增强土地利用的效益。(3). 公共设施优先，生态优先的原则图则地区为松岗次中心的重要组成部分，应优先考虑公共设施的布局，提高综合服务功能；尽可能地保护自然山体和水体，重视公共开敞空间的营造，形成环境优美、设施完善的城市中心区。(4). 近远期结合，有机更新的原则规划应兼顾图则地区近远期开发的发展秩序和步
11、骤，结合现状，充分考虑近远期建设的合理性和联系性。对城中村地区，应寻找适当契机，加快改造更新的步伐，推动片区整体的协调发展。3. 现状概况与问题分析3.1. 现状概况3.1.1. 规划范围图则地区位于深圳市宝安区西北部，为广深高速公路、海滨大道、宝安大道围合的区域，包括松岗街道红星、江边、沙浦、沙浦围、朗下、碧头、溪头社区的部分用地，以及沙井街道的后亭社区的少量用地，规划面积270.25公顷，是西部工业组团的重要组成部分。3.1.2. 自然条件(1). 自然条件图则地区地处亚热带和热带气候的过渡区，属南亚热带海洋性季风气候，长夏无冬，降水丰富，日照时数多，雨热同期。年均气温在22.0，常年主导
12、风向为东南风和东北风。图则地区属沿海冲积平原区，区内大部分用地相对平坦，图则地区北部有少量丘陵山体。区内用地海拔高度从0.847.1米不等，主要为28米。松岗河从图则地区南部由东至西穿越，目前受污染较为严重，水质很差。(2). 土地开发适用性评价影响土地适用性的因素较多，图则地区属沿海冲积平原区，地质稳定，结合现状地形地貌的具体条件，选取地面坡度作为主要评价依据，按照土地开发适用性的不同将区内土地划分为四类：土地适宜性评价一览表用地类别面积(公顷)占规划总用地比例(%)评定标准类用地253.9793.98坡度小于10%，一般不需或只需稍加工程措施即可用于建设的用地类用地3.541.31坡度10
13、25%，需要采取一定的工程措施，改善条件后才能修建的用地类用地6.762.50河流、湖泊等水域类用地5.982.21坡度大于25%，不适于建设的用地，必须付以特殊工程技术措施后才能用作建设规划总用地270.25100.00（资料来源：项目组统计, 截止日期2005年10月）根据以上统计数据，规划区内适宜建设的、类用地为257.51公顷，占总用地的95.29%。3.1.3. 人口状况图则地区居住人口主要集中在中部，分属江边、沙浦围、朗下、沙浦社区，至2005年6月，图则地区总人口为34714人，其中户籍人口1514人，外来暂住人口约33200人，图则地区现状人口密度为12846人/平方公里。人口状况详见下表。现状人口状况一览表社区名称社区总人口图则地区内人口总人口户籍人口暂住人口总人口户籍人口暂住人口江边社区12427427120001242742712000沙浦围社区18477477180001847747718000朗下社区3310210310033102103100沙浦社区159419
