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1、XX阳光城房地产评估报告书 （共四部分）第一部分资产评估报告书 目录摘要3评估的假设条件和限制条件4估价师声明5致委托方函6资产评估报告书7一、委托方7二、受托方7三、资产占有方7四、评估范围与对象7五、估价目的8六、评估基准日8七、评估原则8八、评估依据10九、评估方法11十、评估结果11十一、评估报告有效期12十二、估价师签名12摘 要重要提示以下内容摘自资产评估报告书，欲了解本评估项目的全面情况，应认真阅读资产评估报告书全文。 一、 委托方： 二、 受托方：三、 评估目的：评估房地产在评估基准日的公允价值，为购买该房产提供交易价格参考依据。 四、 评估对象：xx市阳光城32栋3单元605
2、房产 五、评估基准日：2011年12月30日 六、评估结果：本次评估采用市场法进行，通过清查和估算计算， xx市阳光城32栋3单元605房产在2011年12月30日期市场价值为叁拾陆万贰仟陆佰柒拾贰元整。 七、评估报告的有效使用期限：自评估基准日起一年，即在2011年 12月30日至2012年12月29日内有效。评估的假设条件和限制条件一、评估的假设条件：1. 委托房地产位于临川区临川大道989号，周围多为商铺、企业，配套设施齐全，交通便捷，人流量大。委估房地产同时位于xx市区，临街分布，现做商品房用。根据最佳使用原则和合法原则的分析，该房地产改为商用为最佳使用状态。2. 假设委估房地产产权合
3、法，没有产权纠纷。3. 假设委估房地产现状满足所采用的城市规划、用途管制和限制条件，另有说明的除外。4. 被评估资产满足公开市场假设和持续使用假设。二、本项估价的限制条件1本报告有关资料由我方实地考察取得，由于房产时效原则，本报告建立在一定日期范围内有效。2.本报告仅供委托方购买该房地产提供参考依据用，不对其他用途负责。3.本报告未考虑抵押、担保、出租等他项权利对委估对象实际价格的影响。4.实地查勘时，对房屋仅进行一般性查看，并未进行结构性测试，不可能确定其内部缺损。5.未经本评估单位同意，评估报告的全部或任何一部分内容不得使用在其他与本次项目无关的任何公开文件、通告或报告中，也不得以任何形式
4、公开发表。6.本报告一式两份，一份提交委托方，一份留存评估小组。估价师声明我们郑重声明：一、 我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。二、 本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。三、 我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。四、 我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告五、 我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。六、 我公司估价人员2011年12月20日至12月30日对该项目进行了实地的调查和研究，并对该区域的其他同类房
5、产进行了比较，采集数据都是真实可靠的。七、 没有人对本估价报告提供重要的专业帮助。八、 参加本次估价的估价师签名： 资格证书号 建房估证字2011001号致委托方函阳光城业主：受xx老师委托，我公司于2011年12月20日至12月30日，对位于江西省xx市临川大道989号，建筑面积为94.75的房产进行市场价格评估，评估房地产在评估基准日的公允价值，为购买该房产提供价格参考依据。估价人员根据估价目的，遵照我国相关的法律、法规和制度，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对该部分房地产在估价时点（基准日）的客观合理价值进行了评定估算，最终确定估
6、价对象在估价时点的客观合理价值（总价值）为人民币362672元，大写：叁拾陆万贰仟陆佰柒拾贰元整。xx理工大学经济与管理学院09财管第一小组 小组代表人：xx 二O一一年一二月三十日资产评估报告书一、委托方单位名称：xx单位住址：xx市xx理工大学经济与管理学院 二、受托方机构名称：xx理工大学经济与管理学院09财管第一小组单位住址：xx理工大学经济与管理学院法定代表人：xx 三、资产占有方业主：xx四、评估范围与对象（一）、房屋状况（1）被评估房屋于2009年建成，至今保养较好，无实体性损坏，成 新率为90%。，房屋面积94.75。（2）该房产位于xx市临川大道989号，框架结构，（3）周围
7、环境评估对象位于xx市梦湖东岸，临川大道989号阳光城小区内，南北走向，左侧为抚河，是上顿渡镇至xx市中心的交通要塞。委估对象地处主干道旁，交通便捷，乘2路、22路和23路公交车均可到达，且临近洪客隆百货临川店、新城小商品市场、新城农贸市场，繁华程度较高，人流量大。周边教育资源丰富，有第九小学、第七中学，同时第六医院、第二医院也为阳光城业主提供了就诊便利。小区环境优美，绿化面积在小区内达35.4%，并配备了国际标准的物业作为保障。 （二）权益状况 被评估对象位于临川大道989号，户主于2009年购买的房产，由于是贷款购房，我们取得购房贷款合同复印件。五、 估价目的评估房地产在评估基准日的公允价
8、值，为购买该房产提供交易价格参考依据。六、 评估基准日2011年12月30日七、 评估原则根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，还遵循如下工作原则和技术经济原则：1、 工作原则 （1）、合法性原则 估价对象房地产符合城市规划对土地用途、容积率、覆盖率、建筑高度、建筑风格的要求，即应以估价对象合法使用、合法处置为前提进行。估价对象已经取得房屋所有权证，具备合法性。（2）、真实性原则 资产评估工作实事求是，尊重实际，尊重科学，在评估过程中以实际材料为基础，以确凿证据为依据，以科学的态度为指针，客观公允地反映评估结果。(3)、可行性原则评估人员根据评估对象的特点和性质以及当时
9、所具备的条件，指定切实可行的评估方案，并采用合适的评估方法进行评估。 （4）、简易型原则 要求资产评估工作在达到相应准确度要求的前提下，尽量使评估工作简便易行，以节约人力、物力、财力和时间，提高资产评估效率。2、技术经济原则（1）、预期收益原则 以技术原则的形式概括出资产价值。（2）、供求原则 假定在其他条件不变的前提下，商品的价格随着需求的增长而上升，随着供给的增长而下降。（3）、替代原则 作为一种市场规律，在同一市场具有相同市场效能的商品应有大致相同的交换价值。（4）、估价日期原则 市场是变化的，资产的价值会随着市场条件的变化而不断改变，因此要求资产评估必须有评估基准日，而且评估值就是评估
10、基准日的资产价值。八、 评估依据 （一）、行为依据 委托方与受托方签订的资产评估协议书以及委托评估函 （二）、有关法律、法规、政策文件和技术章程 （1）、中华人民共和国土地管理法 （2）、中华人民共和国房地产管理法 （3）、房地产估价规范（GB/T 50291-1999） （4）、城镇土地估价规程(GB/T 18508-2001) (5)、地方人民政府及有关部门颁布的法规文件（三）、产权依据 （1）、房屋所有权证 （2）、国有土地使用证 (四)、价格依据 报价单及至房屋中介机构获知的租金及物业管理费等信 (五)、本小组查阅相关资料获取的其他信息 (六)、小组成员现场查勘 九、 评估方法 评估人
11、员在实地勘查的基础上，对待评估房地产的各种资料和信息进行了认真地分析，根据估价日期委估房地产用途，估价目的，资料状况和xx市房地产市场的实际情况，决定采用市场比较法和成本法来评估房地产的价格。（一）以市场法为主评估方法 市场法是指在评估房地产价值时，利用市场上同样或类似资产的已经成交的房地产近期交易价格，经过直接比较或者类比分析以估测资产价值的评估技术方法。运用市场法的基本前提是：第一，要有一个活跃的公开市场。第二，要有至少三个以上可比的资产及其交易活动。第三，可以搜集到可比的指标和技术参数。此次评估活动满足此三点要求且相关指标很容易获取，故采用此方法为主要评估方法。具体说来采用的技术方法是市
12、场售价类比法。（二）以成本法为次评估方法 成本法是以重新建造委估房地产或同类房地产的建筑物部分所需花费的成本为基础，扣除与新建筑物相比的价值损耗部分，再加上房屋建筑物基地地价来确定房地产价值。它的前提条件是：（1）委估资产处于继续使用状态。（2）应当具备可利用的历史资料，同时，现时资产与历史资产具有相同性或者可比性。（3）形成资产价值的耗费是必须的。在满足了以上三点后，我们采用成本法作为次评估方法。十、评估结果 通过充分的市场的调查及科学的评估方法，我们最后得出该房地产的价格为叁拾陆万贰仟陆佰柒拾贰元整。十一、评估报告有效期： 自评估基准日起一年，即在2011年12月30日至2012年12月29日内有效。十二、估价师签名： 资格证书号 建房估证字2011001号 xx理工大学经济与管理学院09财管第一小组 二O一一 年十二月三十日
