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1、当前世界经济形势及国内产业地产分析分析、未来的主要投资策略自从美国爆发次贷危机引发全球金融危机以来，全球经济一下子跌入深渊，在泥泞中艰难爬行。纵览全球主要经济体，依然没能从此轮危机中走出困境。美国经济仍然复苏乏力，加息还是不加息两种不同的决策，看出美联储的困境，也看出美国经济的不确定性。美国处理危机的方式很简单粗暴，那就是转嫁危机，让全球买单。但如今的经济形势，“割羊毛”的策略没那么好用，毕竟各个国家的日子都不好过，能剪得“羊毛”也差不多被美国人减得差不多了。再看看欧洲，欧债危机的阴影依然笼罩着各个国家，问题没有得到根本性解决，只是再次把时间往后拖延而已。从上半年欧盟各主要经济体的经济数据表现
2、来看，复苏依然乏力，整体经济实力衰退，缺乏竞争力依然是欧盟面对的重要课题。亚洲的主要经济体中国和日本，经济形势同样不容乐观。中国经济呈现出“L”型增长，政府在推出各项经济政策效果不明显的情况下，不得不依靠拉抬房地产带动经济发展。“新常态”形式下，中国能否实现经济转型，人们现在还不敢下结论。日本，现在应该说是“失去的二十年”，经济表现一直很稳定，波浪线式的发展轨迹。鼎盛时规模一度达到美国的70%，如今还不到美国的四分之一，人口老龄化严重，企业创新能力不足，越来越多的领域正在被中韩企业挤出市场，安倍的三支箭没能救起日本，现在不得不祭出负利率的大旗，但结果收效甚微。从整体看，世界主要经济体经济增长缓
3、慢，这也奠定了全球经济形势。新的经济增长动能不足，基础不牢，总体经济形势并没有得到根本性的好转。目前，国内的产业地产这两年来风起云涌，除了原来国家及省市经济技术开发区、高新技术开发区的政府运作平台公司外，其他国有及民营企业也纷纷涉足，尤其是近2-3年来，国内的传统地产开发企业以及原实体经济的企业也开始转型进入产业地产行业。现阶段，业界尚未有明确的行业公认定义。从市场操作实务角度，指的是以产业为基础、由工业类用地或物流/仓储类用地两大类型为载体，开发服务于生产制造、研发办公、仓储配送、商贸物流、生产性服务业等产业价值链上相关环节的新型形式；从表现形式上，主要包括了工业园、科技园、商务花园、仓储/
4、商贸物流园及相关的生产配套设斲等产品。是住宅、商服和综合类用地外的第四种性质用地。工业类用地上可建的建筑物用途通常包括：工业制造厂房、物流仓库和工业研发楼宇等。用地性质为50年。国内，政策将强调市场对工业用地的配置作用，工业地产管理逐步规范化，价格从乱到治的过程。工业用地即将进入“市场调配资源的时代”,而不是以政策为主导对资源进行调配。这就使工业用地出让逐渐走向市场化，使土地价格能够真正反映市场供求关系。国外地产巨头携手投资基金联合进入将成大势，操作方式将不断创新。2005 年年末新加坡丰树以1.2 亿元收购浦东空港欧罗物流园项目，去年年初全球排名第二的工业地产开发商AMB 成功收购了靠近虹桥
5、机场的物流地产项目等等，已经有越来越多的外资瞄准并开始发力中国工业地产市场。海外投资机构发模式可以分为两种：一是定制开发，根据客户需求制定厂房标准，反租给客户;二是带租收购，收购一些带有租约的好的工业物业产品。这两种模式共同点是长期持有物业，待价而沽等待上市，通过REITs 包装上市，融到大笔的资金。由于国内全面产业转移和发达地区总部经济的规模形成，投资热点区域将不断扩大，更多城市将得到发展机遇。工业地产逐步向产业地产升级过度。产业地产开发将进入“产业型新城开发时代”或“小而精的连锁模式”，这两种模式成为生存和发展的主流。未来发展趋势：1）理念生态、环保、智慧、低碳、可持续发展。生态，环保，智
6、慧，低碳等发展理念将是未来产业地产在发展理念越来越重视的问题，办公区域与更多的城市生活元素进行结合，形成文化特性同样也是未来产业地产追求的价值核心。2）产品更高的附加值。附加值除了包括产品本身的核心价值外，相应的配套服务和政策服务体系的附加值也成为驱劢产业地产发展和体现吸引力的重要因素。3）服务社区化、综合化的服务体系。核心功能外的服务功能、服务设施及政策体系是体现差异化，增强企业进驻欲望的重要驱劢力。4）政府机构全面的有机协作。经济效益：70120亿/平方公里/年的营业额，810亿的税收。社会效益：全国总人口与就业人口比值约为1.78-1.71之间。 产业园区以产业功能为主，人口增长以外来务
7、工为主，结构较年轻，确定这一系数为1.5。在当下及未来一段时间内的国内主要的投资市场。全球经济形势复苏乏力与国内经济结构性调整交织在一起，让国内的投资市场也跟着走入低潮。1、股票市场。由于国内的投资渠道不多，股票是为数不多的选择。当前，国内股票市场的表现令人失望，与其他主要经济体相比，中国的股市和经济相比，就是一个另类，投机性味道太浓，转手率太高，人们缺乏长远投资规划。从前两年的股市暴跌以来，大盘一直不温不火，市场很平淡，一直在震荡，对于长线投资者来说，是个不错的机会，但对于短线投资者来讲，买来卖去只是在贡献手续费，真正赚到钱的投资者寥寥无几。很多人说股市一般六七年才有一波大行情，如果这个说法
8、成立，要想在股市上有好的回报，还要至少再等五年。考虑到通胀因素，货币的时间价值，到那时，能涨多少，你手中的钱还能值多少，这一些都还是未知数。2、房地产市场。中国的房价和收入相比，从全球来看都是一个异端，中国人63%的财富是房产。由于我国不是完全意义上的市场经济，市场的调控遇到国家的行政干预立马变得无效。房地产市场与我国的土地出让制度密切相关，而土地的出让面积受政府的控制，土地出让金是各级政府重要的财政来源，就像毒品一样，一旦依赖上这种来源方便的财政收入方式，想要降房价，政府会第一个跳出来反对。用一生的积蓄去买一套房子，严重抑制了人们在其他领域的消费，经济形势就很难改观。房价下跌，政府手中的土地
9、价值势必减值，土地出让金收入也势必减少，这种情况下，很多政府必然会爆发财政危机，这是政府不愿让房价降低很重要的一个 原因。但“住”是老百姓的民生大计，社会怨声载道，会严重削弱国家的公信力，适时的出手调控房价也是必须的。人们都知道房地产存在严重的泡沫，但泡沫哪天会被戳破不得而知，但愿你不是接盘侠。3、期货市场。期货市场包括贵金属和大宗原材料商品，例如有色金属，能源、农产品等。这些商品的一个重要特征就是与我们的经济生活息息相关。也正是因为这个原因，使得他们的价格更遵循价值规律。根据近期的行情分析，价格一旦偏离太多，市场就存在着套利空间，为了降低风险人们就会双向操作，在期货市场做套期保值，这样又会使
10、得价格慢慢趋于它的合理价位。相对于股票和房地产市场低买高卖，期货可以做空买跌，双向操作，无论经济繁荣还是衰退，人们都可以在从中获利。目前由于我国期货市场还不是很完善，很多机制不健全，市场的监管不到位，受这些因素的制约，致使我们的期货市场发展缓慢，尤其是在金融期货领域，我国还未放开，这就大大削弱了期货市场的交易品种。4、现货市场。目前现货与金融结合在我国蓬勃发展，贵金属、原油是现货市场上主要的交易品种。在当前经济形势条件下，现货市场为投资者提供好了一个良好的投资渠道。另外，从相关的数据分析，在现货市场有着很多在其他投资市场没有的优点：1、保证金(杠杆)：采取保证金交易，利用杠杆用小成本博取大利润
11、，大大降低了投资者的门槛；2、双向交易：主要通过买卖差价来盈利，和我国股市不同，现货既能做多，又能做空；3、24小时市场：24小时行情市场，国内每天的交易时间为22小时，当别人正在看肥皂剧消磨时间的时候，你可以做单获利；4、可设止盈止损：投资者可设止盈止损，将盈亏控制在一定的范围；5、可提取实物：例如原油是天然的抵御通货膨胀、保值和增值的工具，可以申请提取交割实物；6、T+0交易：当天买入当天就可以卖出，即买即卖，每日可以交易无数次,增加获利机会,减少投资风险；7、无交割时间限制：持仓多久由投资者自己决定，不必像期货那样到期后必须交割，这就大大减少投资者的操作成本；8、资金第三方存管(银行)：
12、客户资金完全实行第三方存管模式，存放银行，保证了客户资金的安全性，让客户没有后顾之忧；9、贵金属原油属国际市场：每天交易量在几万亿美元，无庄家、集团可操控。不像股票容易受庄家或集团操控，总有一部分人先得到消息，散户由于信息不对称，总处于劣势的地位；10、与国际价格完全保持同步：为了给中国投资行业提供一个公平的参考价格，抑制市场投机行为，报价是把国际价格按照人民币当天汇率换算过来的。这种同步双向报价提高了交易的透明度，为投资者提供了更加公平的空间，减少了信息的不对称性。在新形势新常态条件下，如何利用手中闲置进行优化配置寻找投资机会成为人们的话题。综上分析，通过对国内几个主要投资渠道的对比可以看出，现货市场，有着其他几个领域所没有的优势。根据凯恩斯的货币需求理论，人们持有货币源于三大动机：交易、预防和投机。投机的动机也就是投资，看准市场的机遇，顺势而为。现货市场作为国内目前一个重要的金融投资领域，其占比和地位在不断提高，为投资者开辟了一条新的赢利之路。
