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1、 江苏泗阳鸿基项目营销策划报告杭州龙鼎营销策划有限公司盛世嘉园项目组 2008年10月目 录【第一部分泗阳县城宏观经济分析】一、泗阳县总体概况二、泗阳县社会经济发展状况三、泗阳县规划及建设状况【第二部分泗阳县房地产市场调查与分析】一、泗阳县房地产市场总体概况二、泗阳县房地产市场现状调查分析三、泗阳县地产的未来发展趋势四、泗阳县同类竞争项目的调查与分析五、目标消费者调查分析【第三部分项目资源分析】一、本案地块周边环境调查二、项目的SWOT分析三、项目的综合评估【第四部分项目定位】一、定位思路二、目标客户界定三、目标客户分析四、项目主题定位【第五部分沟通传播】一、项目传播策略二、推盘&传播整体配合
2、前 言感谢江苏泗阳鸿基房产开发公司的信任，本司作为项目的全案策划推广机构感到十分荣幸，同时，也深感肩上的压力和面临的挑战。自公司接手项目，我司即遣前期部人员赴江苏泗阳、宿迁、沐阳等地着手全面市场调研，经过深入调查、分析，及对项目资源的反复研究，对项目开发的可行性、可操作性进行全面的论证和阐述。希望本策划书能够成为鸿基房产开发公司的项目规划设计、市场推广的决策依据，为项目的开发成功奠定坚实的基础。敬请公司决策层批评指正。【第一部分 泗阳县宏观经济分析】一、泗阳县总体概况1、总体概况 泗阳县位于江苏省北部，南濒风光秀丽的洪泽湖，东与周恩来总理故乡淮安市接壤，全县总面积1418平方公里，辖20个乡镇
3、（场）。泗阳为古泗水王国都城所在地，具有5000年文明史和2000年建县史。近年来，因境内多次出土了大量的古泗水国王珍贵文物，而引起海内外广泛关注。 泗阳人文荟萃，名人辈出。明代的卢廷兰是纺织机的改革者，江南机坊多设像祭祀，奉为“卢祖”；近代有我国历史上第一个获得博士学位的数学家胡明复、著名地理学家张相文等。 2、地理位置 泗阳位于江苏北部，地理坐标介于东经1182011845，北纬33233358之间，南滨洪泽湖，东界淮安市淮阴区，北邻沭阳县，西南与泗洪县交界，西与宿城区接壤。总面积1418平方公里。 京杭大运河横穿泗阳东西50公里，成为天然的“分水岭”。运河以南，北高南低，境内河流皆流入洪
4、泽湖，统属淮河水系；运河以北，南高北低，河流皆属沂、沭水系。 3、交通状况泗阳交通便利，水陆空路网四通八达。京杭大运河贯东西，是经长江出海的水运通道。325、230省道和徐宿淮盐高速公路穿境而过，与京沪、宁连高速公路交汇。新长铁路使泗阳与“亚欧大陆桥”东桥头堡连云港及长江三角洲诸多开放城市相连。县城向西85公里即达徐州观音国际机场，向东30公里连接京沪高速公路，向东北90公里便到连云港和白塔埠机场，向南两个半小时到南京，四小时到上海。 4、行政区划及人口状况2005年，泗阳县辖11个镇、5个乡，2个农场，共有212个行政村、47个居委会、5个大队。据统计2007年年末泗阳县总户数为26.88万
5、户，户籍人口97.12万人，常住人口86.53万人。男女性别比106.9（女=100），比上年下降0.5个百分点。城市化水平达37.7%。5、自然资源泗阳是全国唯一的“中国意杨之乡”，森林覆盖率38.1%，活立木蓄积量达500万立方米，年木材加工量突破100万立方米，年生长量100万立方米，速生杨树覆盖率42%；。泗阳还是全国著名的产粮大县、优质棉基地县、蚕桑基地县和重要的畜离产品基地县。 目前已形成木材加工、纺织服装、电器照明、化工制造、农副食品加工等五大支柱产业，意杨产业已成为泗阳最大最靓的产业“名片”。以打造华东地区最具影响力的新兴纺织基地和新兴木业基地为目标，泗阳规划建设了县经济开发区
6、东区、西区和南区，进园项目可以享受诸多更加优惠的政策。6、旅游资源全国农业旅游示范点泗阳平原森林风景区，贯穿于泗阳县众兴镇、临河镇与泗阳农场境内，主要开发森林生态观光、休闲度假和乡村体验等旅游产品，突出林间生态休闲和自驾车旅游特色，是华东地区的天然氧吧，泗阳旅游的龙头产品。中国杨树博物馆坐落于中国“意杨之乡”江苏省泗阳县境内,于2007年6月2日正式对外开放，是目前国内唯一的杨树文化展览馆。场馆占地面积9960平方米，其中建筑面积1443平方米。二、泗阳县社会经济发展状况2007年实现地区生产总值100.1亿元，同比增长15.5%，连续4年保持15%以上增速；50万元以上固定资产投资74亿元，
7、同比增长55.2%，其中工业投资占比超过60%，同比增长98%，超过历史累计之和；财政总收入7.18亿元，一般预算收入4.21亿元，分别同比增长83.8%、67.6%，一般预算收入增幅和任务完成率列全市三县两区“双第一”，连续两年增幅排名全省第三；农民人均纯收入4812元，同比增长13.5%，全市第一。工业经济提质增效。坚持以新型工业化为方向，加快推进纺织服装、精深木业、电光源三大主导产业集聚集群和产业链延伸。目前，全县纺织服装规模扩张到100万纱锭、4000万件套成衣，精深木业加工能力达150万立方米，节能灯产能4亿支，三大主导产业产值占全县工业总产值的76.7%，产业集聚集群优势日益凸显。
8、城市开发日新月异。实施以工、以贸、以文、以水“四大兴城”计划，力推城东工贸新城、城北文化新城、城西泗水古城、城南生态名城的“四城联动”开发。2010年将建成“40万人口、40平方公里现代化中等工贸生态城市”。全县共新开发各类市场30万平方米，全年实现服务业增加值23.6亿元，同比增长15.2%。新农村建设亮点凸显。围绕发展新农业、塑造新村貌、培育新农民，以资源开发、康居示范、创业富民为重点的新农村“三大工程”快速推进。目前，全县私营企业达2531家，个体工商户16498户，“三来一加”项目680个，260个村居中有158个村变成专业村，从业人数突破3万人。社会事业蒸蒸日上。大力实施“科教兴县、
9、人才强县”战略，中小学“四配套”、“六有”全面通过省考核验收；相继在南林大、苏大等12所高校建立人才服务站，建立南林大泗阳培训中心、产学研基地；完成县人民医院产权制度改革，完善县、乡镇、村三级卫生服务网络和服务体系，全县参合率达97.5%；累计兴建安置小区63万平方米，安置征地拆迁居民近1200户，全年为1.08万名城市低保对象和2.41万名农村低保对象累计发放低保金2300万元。三、泗阳县规划及建设状况泗阳县走规划先行、特色发展之路，坚持“三高、三化、三精”要求，全力推进泗阳县城的开发和建设。在充分汲取地方文明积淀、学习借鉴发达地区经验的基础上，泗阳按照“不求最高最大、但求最特最优”的原则，
10、高起点规划、高标准设计、高水平建设，集外地精华，创自身特色，科学绘制现代城市发展的崭新蓝图。在瞄准2010年建成“40万人口、40平方公里现代化中等工贸生态城市”目标，紧紧围绕“以两河风光、楚汉文化为特色，以纺织服装、新型木业、电光源产业为支撑的现代化中等工贸生态城市”发展定位，以“三集中、四整合”为引领，加快建立完备的综合规划框架体系。以工兴城 以贸兴城 以水兴城 以文兴城1、县城城东片区规划城东片区规划重点打造以黄金商圈为中心的淮海路商业发展轴,淮海东路两侧用地布局通过街区、道路、景观带、广场等设计，从点、线、面的不同发展层次和尺度，建立起城市的开放空间系统，重点突出居住、商业、商务、文化
11、、客运和物流等六大功能。2、泗塘河风光带规划泗塘河是新城与工业园区的分界线，长约4.7公里；风光带规划注重泗塘河在城市结构中的重要作用，结合城市的景观系统和绿地系统的建设，充分发挥滨水的景观轴线作用，塑造市民休闲蓝带。风光带规划控制宽度为170-290米。用地性质规划利用北京路、淮海路两个节点将风光带分为三段。风光带两侧用地规划以居住性质为主，注重风光带向两侧的渗透，将市区和滨水区连接起来，为周边居民提供居住、休闲娱乐场所。用地布局泗塘河两侧土地使用性质以居住用地为主，淮海路是泗阳县的商业发展轴。在淮海路与泗塘河风光带交汇处设置商业步行街、大体量商业建筑及专业市场。节点设计淮海路、北京路两个节
12、点将泗塘河风光带分为自然景观北段、城市景观段、自然景观南段，结合泗阳县历史，文化等特征，由北向南设置曲水园、意水园、萍水园、洋水园四个节点。3、大运河北侧风光带京杭大运河风光带西起泗阳二桥东至泗塘河风光带全长8.6公里，洋河路至运河大道长约3.1公里，是重点设计地段；根据用地性质和现状，将其划分为工业码头段、城市市民休闲空间段和运河服务区段。用地性质京杭大运河北侧风光带土地使用性质以居住、商业、服务设施用地为主，其中泗阳二桥至西康路为码头河仓储用地为主；西湖公园至上海路运河沿线以居住用地为主，众兴路沿线以商业用地为主。重点设计地段京杭大运河风光带西起泗阳二桥东至泗塘河风光带全长8.6公里。其中
13、重点设计地段西起洋河路至运河大道，长约3.1公里，规划为市民休闲段,是公园、水系的集中段，规划滨水景观以自然景观为主，构成滨水公园段，设置亲水步道，构建市民休闲娱乐场所，促进老城区的改造。4、城北文化新城控制性详细规划泗阳县北部文化新城北濒辽阳路、南临北京路、东至繁荣路、西至支路，总面积约3平方公里。文化新城东部有县府大楼及大片的中心绿地，两渠风光带穿越新城西部，城市总体规划中的绿链在新城东北部折弯，交通便捷，环境优美。5、泗水古城详细规划泗水古城规划总面积约1.1平方公里，泗水古城建设充分突出汉代建筑的布局严谨、巍峨壮观，皓壁飞檐和古朴典雅的特色。注以现代建筑的符号，使古今对话、交融，实现商
14、业街“三街四面”的格局，以争取最多、最佳的商业立面。其中泗水古城商业街南北长约880米，总控制宽度为60米。商业街以连续的线型空间为主，规划充分考虑泗水河两岸景观和建筑之间的关系，规划在泗水河西侧设置商业区、以及钟、鼓楼等标志性建筑。【第二部分 泗阳县房地产市场调查与分析】一、泗阳县房地产市场总体概况泗阳政府改造规划为东区行政工业中心、北区教育中心、南区为农贸休闲中心、西区居住中心。由于江苏省政府出台的康居工程的推广执行，泗阳周边乡镇的居民为提高生活质量，解决儿女上学就业问题，必然会有部分居民选择进城购房置业。目前市场上如名流雅居、昊都福润嘉园、东方名苑等楼盘的销售对象都是集中为乡镇居民住户。
15、07-08年泗阳各楼盘销售都较火爆，特别是一些小户型多层楼盘基本在推出六个月内完成销售任务。目前泗阳开发楼盘主要集中在新城区，新城区位于城市东区，这一带新建了一批高档住宅小区（金康华府、名流新天地、万城国际广场等），各楼盘的住宅销售火爆。而商业配套的商铺销售遇冷（包括老城区A类地段的商铺销售都未消化完成），进而造成东区商业配套不能及时形成，不利与居民生活购物。预计东区生活配套成规模还需要3-5年。泗阳城市居民的生活购物习惯在老商业中心，主要集中在众兴路、淮海路、人民路、桃源路商圈。二、泗阳县房地产市场现状调查分析07年上半年泗阳房地产市场旺销户型面积一般为80-110之间，售价1450-2000元/，每套总价值基本在14-24万元/套。各楼盘销售都较火暴，基本完成了80%的销售。07年下半年至今，泗阳各楼盘销售价格都有较大的提升，销售价为1750-2450元/，其中泗阳部分A类地段楼盘大户型（金地如意里）119.04-190 ，售价达2400-2700元/，每套总价值基本在
