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1、详解“三书一证一表” 及收房建筑法和建筑工程质量管理条例明确规定:建设工程竣工验收合格 后,方可交付使用,未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。因此,开发商在交房的时候应提供“三书一证一表”,即建筑工程质量认 定书、住宅使用说明书、住宅质量保证书、房屋建筑工程竣工验收 备案表、房地产开发建设项目竣工综合验收合格证。但是,时下很多开发商都无法提供完整的资料,特别是建筑工程质量认定 书与房地产开发建设项目竣工综合验收合格证。建筑工程质量认定书 是房屋通过有关部门质量验收的凭证；房地产开发建设项目竣工综合验收合格 证是整体楼盘建设规划等通过有关部门的综合验收凭证；这是因为楼盘整体建 筑未完成,有关
2、部门无法验收。对于此种情况,业主们应在相关文件中注明“未见 XXX”等字样，并保留好相关文件副本。而其他“两书一表”是业主收房的时候开 发商必须提供的,也是业主收楼验房时要特别查看的收楼文件。住宅使用说明 书是针对住宅结构、性能和各部件的类型、性能、标准等的相关说明及注意事 项。住宅质量保证书是开发商针对房屋质量及保修期限、范围的承诺，是开 发商对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件，可以作为商品房预、出售合同 的补充约定，与合同具有同等效力。房屋建筑工程竣工验收备案表尤其重要， 它是建筑工程竣工后从施工单 位自检， 到建设单位、设计单位、施工单位、监理单位联合组织验收， 再报建筑工 程质量监
3、督机构监督、审核备案， 最后由备案部门审核通过盖章后， 表明房屋通过 各项验收， 可以交付使用。房屋建筑工程竣工验收备案表是工程验收工作中 唯一对社会公众具有公示效力的法定证明文件，更为重要的是它是到房产管理机 关申请办理房屋产权登记备案时必须提供的证明文件。建筑工程质量认定书、房地产开发建设项目竣工综合验收合格证、 竣工验收备案表，我们建议查阅原件，或查阅复印件时同组至少有一人负责 核对原件与复印件是否一致。其中竣工验收备案表是最应注意的文件，应仔 细察看各个分项是否已全部进行备案。缺少任何一项该楼盘都不能入住。 三书一证一表”如有缺少或重要项目不完备的，请列明缺失文件或项目，以未具 备法定
4、交房条件为由拒绝收房（一式两份，要求开发商承诺办妥书、证、表的具 体时间并签章确认）。然后，可以直接打道回府了。要提醒的是，不要接受开发商、勘察、设计、施工、监理等各方对竣工工程 进行验收后出具的竣工验收报告以替代竣工验收备案表的做法，前者不 构成小区已达可交房状态的法定文件，其约束力远弱于后者。违约责任商品房交付不当的责任 商品房交付不当通常包括两种情形，一种是交付的房 屋及其相关资料有瑕疵但能补正的。在此情况下，购房者有权拒绝接受交付，并可要求开发 商补正。如因补正而构成逾期交付时，开发商应负逾期交付的违约责任；或者接受交付，但 要求开发商在合理的时间予以补正，并可要求开发商赔偿损失。另一
5、种情况是交付的房屋有 瑕疵且无法补正的。此时购房者可作如下选择：或解除购房合同，并要求开发商承担违约责 任；或接受交付，但要求开发商赔偿瑕疵部分所致损失。关于小区公用设施和房屋室内的验收1. 检查小区市政、公共配套工程和服务设施是否已完成，是否达到开发商承诺的质量和功能 要求；2. 观察区内所经道路是否顺畅，其路面有无积水、空鼓和断裂现象；（边走边看）3. 观察途中是否有未清的材料、垃圾等，场地是否整洁，临时设施是否已拆除清理完毕；（边 走边看）; 观察房屋的外观（主体结构、墙面、地面等）跟买卖合同当中列的装饰装修方面 有没有不符之处；（目测、手摸）5. 核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有
6、遗漏，品牌、数量是否相符；（目测）6. 检查墙壁、门窗、阳台（尤其是阳台）等部位有无开裂现象；（目测）7. 检查门窗是否灵活、密封，油漆有无流坠；（目测，试用）8. 检查水、电、燃气、上下水管道等是否开通和能否正常使用；（除燃气外，试用）9. 检查上下水管道有无渗、漏、堵现象；（试用）10. 检查卫生间是否不渗漏（试验）、不存水（毛坯房，目测）；11. 检查预留的开关、插座、接口是否齐全、牢固；（目测、手拉）以上，仅仅是通常必要的 一些检查，具体到四季华城，请按合同约定、开发商承诺的配套设施和交楼标准进行以上检 查，请结合相关步骤或单独检查、逐一核对。最后、购房者就验收中存在的问题提出质询、改
7、进意见或解决方案 （规定解决问题的期限） 开发商予以认可签字并盖公章。签署房屋验收交接单 。（如果不幸在第 3 时曾记录下不 符项目或未检查项目的，认为不很严重不影响入住的，请在房屋验收交接单上留下对这 些事项的描述，要求开发商书面承诺解决方案、效果和时间并签章后，也可以签署房屋验 收交接单了；如果认为严重，也请在房屋验收交接单上留对这些事项的描述和检查时 间，说明暂不能验收，并要求开发商书面承诺解决方案、效果和时间并在此承诺和房屋验 收交接单上签章。视情况，如发生需要求赔偿事宜的，也请在此时一并交涉；同时，这一 阶段的作为均以书面记录为准）。特别提醒：领取钥匙购房者在没有验收房屋之前，不能签署住宅钥匙收到书，领取 住宅钥匙，办理入住手续。因为根据关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题 的解释（下称商品房买卖司法解释）的规定，“交钥匙”就算房屋交付使用。因此领取住宅 钥匙以后验房发现问题，开发商只承担房屋质量包修责任，而没有逾期交房的压力。
