广西某养老院项目建议书

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1、广西华府乐园养老院 项目建议书拟建项目： 广西华府乐园养老院建设单位： 广西冠杰资产管理有限公司编写单位： 广西守信新建设投资有限责任公司日期： 2015年01月8日第一章 总 论41.1项目概况41.2编制依据及范围41.3结论与建议51.4 项目建设目标121.5 项目建设单位概况121.6项目建设地点131.7 项目建设周期131.8 项目策划运作协助单位14第二章 项目提出背景、必要性及可行性152.1 项目提出的背景152.2 项目建设的必要性182.3项目建设的可行性21第三章 建设内容与建设规模分析223.1 建设内容223.2 建设规模223.3建设方案28第四章 项目位置与建

2、设条件464.1项目位置464.2项目建设条件46第五章 项目总平面布置方案495.1 项目选址495.2 总平面布置505.3 竖向规划51第六章 建筑结构设计方案516.1 建筑风格516.2 结构526.3 给排水536.4 排水546.5 采暖通风556.6 供电566.7 消防58第七章 环境保护节能与环保措施617.1节能措施617.2环境保护措施69第八章 劳动安全与防护748.1 项目建设期劳动安全748.2项目运营期间主要防范措施79第九章 项目组织、服务和定员809.1组织机构809.2 劳动定员及人员培训819.3公司管理829.4 员工利益保障839.5外部支持839.

3、6 项目组织839.7服务项目84第十章 投资概算及资金来源8510.1估算范围8510.2投资估算依据8510.3 建设投资估算分配8610.4资金来源89第十一章 财务分析8911.1项目收益8911.2.项目成本9011.3 项目税金9111.4税后利润9111.5投资回收9111.6盈亏平衡点分析92第十二章 社会效益分析92第十三章 项目投资风险分析9413.1 风险分析9413.2 风险规避建议与结论95第十四章 项目结论与建议9514.1结论9514.2建议96第一章 总 论1.1项目概况1.1.1项目拟建名称：暂定广西华府乐园养老院。 1.1.2 建 设 单 位：广西冠杰资产管

4、理有限公司。1.1.3 项目 负责人：黄建华。 1.1.4拟 建 地 点： 广西南宁市江南区沙井街道堤园路三津村三津港。1.1.5拟 建 设 项 目：占地面积 72.76 亩；占地面积合约48603.68平方米。 1.1.6建 设 期 限： 4 年，分两期建设。每建设期2年。 1.1.7项 目 性 质：新建社会养老基础设施项目。1.1.8项目总投资及资金筹措 估算项目总投资 3800？万元，其中：固定资产投资为 ？万元，流动资产投资为 ？万元，铺底流动资金为 ？ 万元，建设期利息为 358.50 万元。资金筹措：企业自筹资金 ？万元，占总投资的70%，申请银行贷款 ? 万元，占总投资的30%

5、。1.2编制依据及范围1.2.1编制依据1、广西社会养老服务体系建设“十二五”规划2、南宁市国民经济与社会发展“十二五”规划纲要；3、国务院十部委关于加快实现社会福利社会化的意见； 4、老年养护院建设标准（建标144-2010）5、中华人民共和国国务院新闻办公室授权发布：中国老龄事业的发展；6、老年人建筑设计规范JGJ122-99；7、城镇老年人设施规划规范1.3结论与建议1.3.1结论广西华府乐园养老院工程项目的建设，本项目属于社会养老基础设施建设，可以进一步完善南宁市社会养老设施，解决目前南宁市社会老养老院设施落后且严重不足的状况。另一方面，项目建设符合广西社会养老服务体系建设“十二五”规

6、划的有关精神，社会效益显著。项目建设拓宽服务功能，更有效地为南宁市的居家老人开展服务；扩大南宁市养老服务设施的功能，项目建设要达到：“以养老为主，完成南宁市三无老人安置；做到应急联动和临时救助相结合；建设成为南宁市养老示范和实训基地；建设成为南宁市老人服务中心”，真正实现老有所医、老有所养、老有所教、老有所学、老有所乐、老有所为的目标，促进社会福利事业健康、适度、有序发展。因而本项目的实施是必要的，也是可行的。1.3.2建议为了项目的实施，建议南宁市政府的相关部门给予项目建设大力支持，特别是用地和资金支持。建议项目承办单位尽快完善办理各项审批手续，并抓紧时间进行勘察、设计招标等项目前期手续的落

7、实与实施，并进一步完善设计方案。建议项目承办单位在项目实施阶段要统筹安排好投资、质量、进度、安全关系，节约和合理使用资金。1.3.3项目工作范围（1）了解“广西华府乐园养老院项目”的发展前景，分析该项目建设的必要性。（2）分析项目建设的内容和规模方案。（3）根据建设内容和规模方案，研究落实建设条件、设施、设备等方面的基础数据。 （4）根据拟定的建设方案，确定配套的建筑结构、给排水、供配电、供热、总平面布置等专业的设计方案。 （5）估算项目总投资，分析项目的经济效益和社会效益，分析项目的抗风险能力，评价项目技术经济的合理性和可行性，得出初步结论，并编制本项目建议书，交有关部门论证评估。项目具体各

8、项工作内容，详见后各章。 1.3.4 项目编制原则1、项目建设必须遵循国家的各项政策、法律、法规和法令，符合国家产业政策、投资方向及行业和地区的规划。 2、采用的工艺技术要先进适用、操作运行稳定可靠、能耗低、三废排放少、产品质量好、安全卫生、性能好。 3、以市场为导向，以提高竞争力为出发点，产品无论在质量性能上，还是在价格上均应具有较强的竞争力。 4、以科学、实事求是的态度，公正、客观的反映本项目建设的实际情况，工程投资坚持“求是、客观”的原则。 5、通过对市场的分析研究以及对项目规划的研究，推荐项目的建设规模、方案，论证项目建设的合理性。1.3.5 项目工作概况 根据建设单位意见，成立本项目

9、建议报告领导班子，召开项目方案论证，对本项目内容认真扎实的调研设计，对项目的必要性方案进行确实的分析，了解建设单位意图和国家政策法规的要求，进行方案比选。 编制人员对项目建设地多次实地踏勘调研，收集了大量的科学合理资料，掌握项目建设的背景及理由，同时随时与单位负责人进行座谈，交流意见，认真听取项目单位对项目建设的意见和建议。对项目的提出社会背景和必要性、项目选址、社会老龄化的分析、建设规模、建设方案、建设内容、建设目标、消防、环境保护、节能节水、建成后的经济与社会效益等。进行公平、公正、公开、科学、合理客观的研究分析，并经过认真计算、对比、综合分析、汇编，最终提交此报告，为项目的建设决策提供可

10、靠的依据。1.3.6 中国养老院现状分析1、老龄化市场机遇分析据中国老龄人协会估计，中国老年人消费约每年3000亿人民币，而且随着老年人消费观念的逐步转变，其消费数额还将得到进一步增长。由此可见“老年人市场”是一个潜力很大的市场，老年人产业尤其是老年人住宅产业是一个极待开发的产业。2. 养老观念逐步转移受传统观念的影响（他们认为那些所谓的养老院是些没儿、没女的孤寡老人的安身之地），国内老年人养老讲究“三代同堂”，老死不离儿孙。但随着近年居民生活水平的提高和居住观念的改变；核心家庭趋于普及，传统家庭逐渐减少，一方面下一代与老一代分居现象不断增加，另一方面家庭结构演变又表现为老少两代在居住上“分而

11、不离，离而不远”的特点，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤单寂寞之苦，从过去不肯到养老院开始向往养老院，养老观念和居住观念正在发生根本性变化。3.家庭因素催生老年人住宅的产生和发展自我国七十年代中期实行计划生育控制以来，“三口之家”现已成为社会的主力家庭结构。许多独生子女成家之后，所面临的是每对中青年夫妇在繁忙的工作压力和残酷的生存发展竞争条件下要照料四个老人和一个孩子，时间和精力严重不足，再加之老年人多愁善感及实际上的“代沟”，由此引起了一系列没完没了的家庭烦恼及社会问题，老年人公寓呼声高涨，呼之欲出。 4.国家鼓励开发商进行老年人住宅地产的开发面对我国进入老年化社会，老年人生活问题已越来越被社

12、会所关注。在2003年召开中共十六大三中全会上有关代表提及老年人养老一事，中央领导对此十分重视。近日国家民政部及地方各级民政部门从社会各方面宣传全面关心和帮助老人，尤其是老年人养老与生活方面，并鼓励开发商从事老年人住宅的开发。1.3.7 广西敬老院现状目前，广西壮族自治区60岁及以上的老年人口635万左右，占全区总人口的13.59%，比全国高出1.6个百分点。这说明广西在人口老龄化的同时，老龄化也在以每年3.5%的直线速度上升。目前广西有大量老年人因儿女不在身边而独守空房，成为“空巢老人”。同时，高龄人口丧偶和患病的几率高，自理能力差。人口老龄化带来的养老负担问题不仅体现在经济供养方面，生活照

13、料和精神安慰方面的问题也日趋实现。（1）未富先老：发达国家在进入老年型社会时，人均国内生产总值一般在5000到10000美元，而中国目前为1000美元。广西老年协会的一项问卷调查显示，近半数老年人由于经济收入低影响生活质量的提高，其余的依次为缺乏科学养生知识、居住环境差、身体健康状况不好、生活内容单调、情绪不稳定和子女不孝敬等因素。 （2）老年公寓市场现状：现有的养老院户型面积大小不等，主要为单人间、双人间和多人间，房屋布局不合理，功能不全，不能满足老年人住宅特殊功能要求，更不能从规划设计上充分体现人性化关怀。（3）规模小、配套设施不足目前的养老公寓以家庭式为主，多属传统的养老公寓，拥有100

14、个床位以上规模的还比较少。整体规划设计落后，生活设施不完善，健身、休闲、娱乐设施单一，医疗护理、保健不配套，服务水平低下，缺乏人性化，不能满足老年人特别是新一代老年人的心理和生理需求。（4） 服务人员缺乏专业培训在养老院从事服务的人员多为下岗职工，他们没有经过专业的上岗培训，缺乏心理和护理专业知识，对老人的服务只是满足于简单的端茶、送饭、洗衣，而无法从老年人的心理和生理需求的角度出发，提供人性化的全方位专业服务。（5）老年公寓市场发展趋势 老年人住宅将逐步从主城区向城郊转移：老年人进入养老院等福利机构的目的就是安享晚年和健康长寿，因此对环境质量要求较多，而现有的养老院、福利院因历史原因，大多选

15、址于主城区内，噪音和空气污染相当严重。相信随着老年人对养老质量要求的提高，其老年人住宅从主城区向城郊转移将成必然之势，且唯有城郊独特的地理环境才能满足老年人对居住环境的特殊要求。 园林式老年公寓将受青睐：随着居民生活水平的提高，老年人对居住的要求更加讲究。他们年轻时由于竞争环境和迫于生计，终年奔波于城市中间，渴望回到自然却又无法自主，退休后如释重负，轻松了，无牵挂了，迫切需要回归自然，与山水园林亲密接触，过着“桃花源”式的田园生活，颐养天年。因此园林式老年公寓将大受青睐。1.3.8 广西养老院现状主要表现在：一是本地市中国著名的长寿之乡，因此“五保”对象人数众多，现有的城乡敬老院大部分始建于六、七十年代，由