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1、 河南省尚正行房地产咨询有限公司安阳市CBD及安汤新城地产项目可行性研究报告 安阳市CBD及安汤新城地产项目可行性研究报告目录一、项目概况31.1项目基本情况31.1.1拟建项目一：安阳CBD项目31.1.2 拟建项目二：安汤新城项目41.2投资背景41.3申请单位基本情况5二、项目投资的必要性及意义8三、市场环境分析93.1宏观环境分析93.1.1经济形势分析93.1.2宏观政策分析163.2行业环境分析163.2.1房地产行业发展特点163.2.2全国房地产市场运行状况183.2.3安阳市房地产市场运行状况233.3市场分析与预测293.3.1安阳重点区域调研情况分析293.3.2区域市场
2、分析35四、规划方案384.1拟建项目一CBD规划方案384.1.1地块分析384.1.2项目定位424.1.3规划设计494.1.4建设方案534.1.5实施计划及安排574.2拟建项目二安汤新城规划方案654.2.1地块分析654.2.2项目定位714.2.3规划设计734.2.4建设方案764.2.5实施计划及安排79五、投资模式及经营模式82六、投资估算与资金筹措836.1投资估算依据836.2资金方案89七、经济效益评价897.1评价方法和依据897.2经济效益计算及评估927.2.1拟建项目一经济效益计算及评估927.2.2拟建项目二经济效益计算及评估114八、风险分析及防范措施1
3、368.1市场竞争风险及防范措施1368.2项目开发风险及防范措施1378.3项目合作开发风险及防范措施1378.4筹资风险及防范措施1388.5产品质量风险1398.6产品销售风险及防范措施140九、结论与建议141一、 项目概况1.1项目基本情况拟建项目区位1.1.1拟建项目一：安阳CBD项目该项目位于安阳市东区，属于城市发展最快的区域，安阳市政府等相关行政机构已经入住附近，周边属于安阳市最高端的商业及住宅区域，安阳东区的发展速度不弱于郑东新区，安阳CBD的区位与郑东新区CBD区位类似。项目占地438.8亩，宗地内商业及办公用地263.78亩、住宅用地175.04亩，综合容积率4.49，地
4、上建筑面积131万，其中住宅51万、商业及办公80万。其中住宅限高100米，商业及办公最高限高为250米，预计开发周期11年。1.1.2 拟建项目二：安汤新城项目该项目位于位于安汤新城，预选文兴大道以南、安康大道以北、永明路以东、朝阳路以西地块，共计526.8亩，其中公园绿地39亩，可开发净地为487.8亩，土地用途为居住用地，容积率暂按2.0，可开发65万，其中住宅63万、商业2万。预计开发周期为10年。1.2投资背景安阳市绕城高速修建进行土地置换，属于路域经济不可分割的一部分，本报告中两宗项目均属于素质较优的项目，在修建绕城高速的前提下，与安阳市政府进行友好磋商，同等条件下，优先供地。1.
5、3申请单位基本情况公司简介公司简介股票代码600020股票简称中原高速公司全称河南中原高速公路股份有限公司曾用名G中原-中原高速 市场类型上海证券交易所证券类别A股成立日期2000-12-28上市日期2003-08-08 注册资本(万元)224737.18注册地址郑州市郑东新区民生路1 办公地址郑州市郑东新区民生路1号1号楼第7层、第8层 所属行业交通运输、仓储和邮政业-道路运输业所属地域河南省股改实施日期2006-06-22 股改进度实施所属板块参股金融-税收优惠股-破净股-基金重仓股-预盈预增-全流通股-2012年6月解禁股-路桥交通概念股主营业务高等级公路、大型和特大型独立桥梁等交通基础
6、设施项目投资、经营管理和维护;高科技项目投资、开发;机械设备租赁与修理;汽车配件、公路建筑材料、机电产品(不含汽车)、家具、百货、土特产品、工艺美术品、服装鞋帽、家用电器的销售;卷烟、雪茄烟(凭证),饮食、住宿服务、副食销售(凭证),音像制品、书刊杂志出租、零售(凭证)(以上范围限分支机构经营);技术服务、咨询服务;车辆清洗服务;货物配送(不含运输);房屋租赁;加油站设施、设备租赁;实物租赁;高速公路自有产权广告牌租赁、服务区经营管理。公司简介本公司系经河南省人民政府豫股批字200064号文批复,于2000年12月28日成立的股份有限公司。本公司属高速公路行业,本公司经营范围:高等级公路、大型
7、和特大型独立桥梁等交通基础设施项目投资、经营管理和维护;高科技项目投资、开发;机械设备租赁与修理;汽车配件、公路建筑材料、机电产品(不含汽车)、家具、百货、土特产品、工艺美术品、服装鞋帽、家用电器的销售;卷烟、雪茄烟(凭证),饮食、住宿服务等业务。近三年财务指标项目 / 报告期2011年度项目 / 报告期2011年度投资与收益基本每股收益(元)0.1391盈利能力净利润率(%)11.33每股净资产(元)2.9616总资产报酬率(%)1.01净资产收益率加权平均(%)4.74经营能力存货周转率1.53扣除后每股收益(元)0.1283固定资产周转率0.14偿债能力流动比率(倍)0.46总资产周转率
8、0.09速动比率 (倍)0.34资本构成净资产比率(%)20.87应收帐款周转率(次)26.04固定资产比率(%)59.57资产负债比率(%)79.06项目 / 报告期2012年度项目 / 报告期2012年度投资与收益基本每股收益(元)0.2313盈利能力净利润率(%)13.09每股净资产(元)3.0243总资产报酬率(%)1.71净资产收益率加权平均(%)7.91经营能力存货周转率2.39扣除后每股收益(元)0.2269固定资产周转率0.23偿债能力流动比率(倍)0.33总资产周转率0.13速动比率 (倍)0.26资本构成净资产比率(%)21.89应收帐款周转率(次)48.62固定资产比率(
9、%)55.45资产负债比率(%)78.02项目 / 报告期2013一季项目 / 报告期2013一季投资与收益基本每股收益(元)0.0116盈利能力净利润率(%)4.07每股净资产(元)3.0382总资产报酬率(%)0.08净资产收益率加权平均(%)0.38经营能力存货周转率0.26扣除后每股收益(元)0.0106固定资产周转率0.04偿债能力流动比率(倍)0.53总资产周转率0.02速动比率 (倍)0.41资本构成净资产比率(%)19.97应收帐款周转率(次)7.57固定资产比率(%)49.87资产负债比率(%)79.95二、项目投资的必要性及意义在持续的通货膨胀预期下，城镇化进程又再持续加快
10、，房地产行业将会持续迎来十年以上的黄金时期。为有效贯彻集团“一主多元 多元反哺”方针，中原高速有能力在房地产业务板块为集团业务增长做出应有贡献。两项目建设期间和建成使用后，对社会的贡献是多维的、全方位的；中央商务区的打造，将成为安阳市名片，有效提升安阳市对外形象，同时为企业带来强大的品牌效应。拟建项目一安阳CBD项目的建设，将带领安阳市写字楼走向现代高端化。拟建项目二安汤新城项目的建设，将完善区域功能，促进安汤新城发展。两项目在建设及后期交付使用的过程中将为社会创造数千个就业机会，有效减轻社会就业负担。三、市场环境分析3.1宏观环境分析3.1.1经济形势分析3.1.1.1全国经济情况分析1、全
11、国近年GDP变化情况 分析:受欧债危机、全球经济发展速度减缓及国内生产成本增加，加上我国房地产市场调控等影响，目前国内经济增长面临较大下行压力。从数据上看，2012年GDP增速持续放缓，三季度跌至7.4%，形势严峻程度一度超过预期 四季度起，国内经济其实出现了比较明显的复苏，其主要推动力来自于两个方面：其一，地方基础设施建设强劲增长，拉动固定资产投资成功回升；其二，房地产市场企稳上行，带动建设活动温和回升。2、2012年全社会消费水平增速同比下降明显，社会消费力下降，今年着力点仍然放在扩大内需提升经济的基础上3、从2011年下半年开始，全国固定资产投资额增速下降，到2012年上半年跌至谷底，下
12、半年略有回升，投资热情下降全国经济环境总结：u 2012年全国经济整体下行，消费能力及投资热情降低；u 为振兴经济，2013年经济方针主要为抑制通胀、扩大内需；u 各项经济指标表明，2012年第三季度经济已有复苏迹象，又临政府换届，2013年经济将逐渐复苏并稳步发展。3.1.1.2安阳经济情况分析1、GDP及人均GDP近年来，安阳市国民经济平稳健康快速发展，2012年国民生产总值达到1593亿元，同比增长7.5%，；但经济增长速度受大环境影响有所下降，随着2012年第四季度全国经济的触底，中原经济区规划的实施，安阳将迎来新的发展机遇。2、固定资产投资情况安阳市全社会固定资产投资不断增加，以20
13、12年为例，固定资产总额达到1085亿元，同比增长21.7%；投资市场的活跃对安阳市经济社会的发展起了极大的带动作用，特别是产业园区及高铁站区的基础设施投资建设，对于安阳豫北中心城市地位的巩固提供了坚实的基础，扩大了对周边区域经济的辐射范围。3、工业和建筑业增加值受固定资产投资规模的减少，工业增加值和建筑业增加值增速同比下滑，但依然保持快速增长的势头，随着高新技术产业区的招商引资及安阳新区的开发建设，未来安阳市工业经济增加值及建筑业增加值将会快速增长。4、社会零售消费总额在2012年社会零售总额达到469.11亿元，全市消费能力进一步提高。在全省18个各地市中排名居中，与省会郑州零售总额2290亿元相比，还有很大差距，与同级别城市新乡、信阳等城市相比差距不大;社会零售总额指标反映当地社会消费状况，安阳目前零售市场不够活跃，有很大消费潜力。5、收入情况2012年安阳市城镇人均可支配收入21042元，高于河南省城镇人均可支配收入；农民纯收人8618元，高出同期河南省平均农民纯收入；相对富裕的安阳人民对房地产的需求量相应较大，对本项目的开发入市提供大量潜在客群。安阳经济环境总结：1、安阳市经济总量水平不高，但GDP、人均G
