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1、富临沙河新城2期个案分析1.背景资料l 地理位置：二环路内府青路二段与三友路之间l 发展商：四川富临房地产开发有限责任公司l 建筑设计：著名的国家级建筑设计专家、国家特许一级注册建筑师周方中先生主持设计l 占地:34856l 总建筑面积：95160l 建筑形态：一期多层，二期电梯l 层数:多层6+1，电梯18层（一楼架空）l 停车位：800个l 容积率：2.73l 绿化率：48l 总户数：750户（二期）l 均价：多层：2500-2600元/；电梯：3500元/l 主力总价:4055万l 面积区间（电梯）： 户型面积 套数 均价77.19-79.33 平层 108套 31903580元/121
2、.07166.25 平层 576套 31903580元/122.80142.21 小跃层 26套 34603990元/ 256.47-283 大跃层 40套 34603990元/2总体规划 特色;紧接沙河和三洞桥公园,旨在打造河岸观景家居生活,宣扬拜景主义和水岸居家生活方式,在景观上基本作到户户见绿,处处有景,9万大体量磅礴大气,整体规划层次有致,在沿河多分布140和200多大户型3小区功能配套景观游泳池、智能安防，水景园林、篮球场、网球场、儿童游乐设施、地下车库等配套中档，紧邻沙河三洞桥公园。4物业管理富临物管管理5价格策略 在价格上低开高走,选择位置较差斜向价格3100元/作为整体楼盘起价
3、,而整体均价以3500元/销售，按楼层上一层上涨50元/，沿河户型的起价3400元/，最高价4020元/，均价在3800元/。51产品策略主力户型在120-166套三户型,主要是围绕沙河景色做中大观景户型53销售周期开盘近一个星期，但蓄水期长达6个月。销售情况很一般，主要原因是由于开盘的突然调价且过高（主力总价40-55万）使开发商的形象大打折扣同时也得罪了客户造成了目前的不利局面。54销售情况 一期多层开盘及清盘，二期目前卖到30-35%.这部分主要是开发公司通过关系渠道销售，而通过广告来购房者并不是很多，从户型来看，购房者多购买沿河景观效果好的140-166左右的大户型。5.5目标客户群成
4、都范围内认同该区域中产买家(业主以临近区域为主) 该项目辐射能力非常强，客户来源已经超越了该区域的范围，有40-60%的客户都是在市中心或者在城南城西看过房子，再次到该项目来的。56广告策略本楼盘宣传方式较为多样，有形象墙、楼书、现场售楼部，广告宣传有电视、商报、户外等。 57营销诉求广告导语:成都首座现代沙河水岸高城主诉求点:沙河水岸风景,人与自然共通7.个案综合评述：充分利用景观优势,产品策略和价格价格策略都依据景观系数而定,小高层更加大观景力度,作为区域内并不甚倡导电梯公寓,其楼层和市场定价目前高了些,因此预计其销售时间加长,而其价格策略有欺诈客户嫌疑,因此也使该楼盘信用降低,这也影响到了该楼盘销售。小结：从这两个典型个案可以看出总价40万是一个槛，40万以上的目标客户群有限，必将造成客户积累时间长，销售速度慢，增大销售风险。
