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1、广东省珠海市旺百年物业管理公司商业中心唐人街2007业态调整招商方案一、市场综述1、区域背景：珠海唐家湾房地产有限公司名下的唐人街为具有升值潜力的黄金地，其地理位置正处于广州、深圳、东莞、珠海等珠三角城市进入珠海市出入瓶颈。随着珠海城市规化及北移政策的不断落实，新成立的高新区（原唐家湾区）经济的将高速发展，以及高等院校、大学校园及高新科技的成形和成熟，其商业地位越显突出重要，集商业购物、餐饮、旅游、生活、休闲、娱乐于一体的高尚生活地带将趋成熟。此片区现已成为珠海的投资热土。高新区的成立，增加消费者，投资者对唐家港湾大道一带地段的信心，估计在未来3年内，本地区成为珠海市商业、科技经济、高尚住宅区
2、三者合一的中心地段，因其历史文化古镇商业配套工程而身兼多重“不可复制”的优势，升值潜力有增无减。在原来的唐家湾商圈大众化(中低档)消费区的基础上，随着高新区的新政策的落实 ，市政及其它机关单位进驻高新区与港湾大道一带，唐家的中心地位越显突出，据了解：目前本核心商圈人口达10万人上，而且车流、人流量均迅速增加，本区的经济发展高速提升，吸引了众多商家和知名企业进驻。拉动了各行业的迅猛发展。作为珠海市南北向主干道之一的港湾大道(唐淇路)商业地位也越显得重要，集商业购物、餐饮、旅游、生活、休闲、娱乐于一体地带趋成熟，其已成为珠海的投资热地。 商业概况商圈构成：主要由唐人街-唐家市场-唐家路临街商业区构
3、成，主要以唐家市场为中心，依靠较低的产品价格，与市中心的商业品牌形成互补效应，吸引不同的客户群体，主要进经营小商品、五金、家私、糖烟酒、日用百货及餐饮、食品等。从商业格局而言，商业集中度较高，再加上缺乏新的商业增长点，人均消费水平较低。从商业形态而言，缺乏专业性，特色化的商业形态，商业雷同性强。 竞争状况主要表现在对消费者的争夺方面，整体行业的利润水平大幅降低，大部分仅能够保本或微利经营，市场供需的严重失衡及各市场定位缺乏差异性，这些现状对我们招商和经营时带来巨大压力。 市场消费状况消费水平：唐家人口不多，人均收入水平中等偏低，致使商业消费水平较低，消费能力有限，成为唐人街商业发展的颈瓶。经济
4、水平：唐人街周边相对落后，城镇规模小，低收入人口占总人口比例高，商品的消费仍以中低档商品为主，中高档消费主要集中于国家行政事业单位及外来旅游人群，但高收入的人群多在市区消费。消费发展趋势：唐家人口有限，经济发展缓慢，缺乏强势产业支撑，预计未来几年，唐人街的商业经营状况将很难改观，商业竞争将趋激烈，专业化，细分化的市场运作已成必然。2、优势分析：区位：唐人街处于高新区（唐家湾）中心繁华地段淇湾大道，周边以社区中心为主；唐人街地块优越，座拥珠海高新区最繁华的商业核心，拥有发达、便捷的交通网络，网聚人流。项目紧临珠海市南北向主干道之一，北向与连接金鼎工业园，并与中山、东莞、深圳、广州（京珠高速路）相
5、连；南向与港湾大道交汇，并向南连接珠海市区公路；东向与唐淇路相连，通向知名旅游岛屿淇澳岛。附：简易地图以作说明： 广州 东莞 山 深圳 房 中山 路 共 乐 路港 湾 大 道 警备区 远大美域北师大 共乐园 国际赛车场珍珠乐园 清 中华 山科 大科 学唐人街唐家市场 清文化广场唐人街聚龙 警交通: 其拥有多条公共交通线路。与楼盘相距300米左右的唐家市场站，有多条公交车线路开至珠海市区和高新区、大学城、金鼎工业区，并且广州、佛山、深圳、东莞、中山、东莞太平和番禺等地的车流途经港湾大道。其便捷的交通优势为商业带来强大的商机效应，滚滚人流造就其开阔的商业前景！途经港湾大道（唐淇路）的公共线路有：观
6、光2线路及3路、10路、66、68、69、76、85路等八路公交线路。 人口：其集合了商业、商务、公务、旅游等多重资源。其所在区域，是珠海最大、最集中的高档社区，随着海怡湾畔及远大美域、海怡居几个楼盘的相继推出，住宅区数将增加1500户，居住人数增到5000人，即在周边的住宅小区人口超过60，000人。加上外来人口共计为10万人。鼎盛人流为唐人街赢得持续旺盛的强大消费群，成为商业蓬勃发展的动力。业态：以唐人街为中心，周边业态分别是：以东方向（对面）：远大美域、唐苑花园二期、唐家花园、怡园美食、文记美食、怡园公寓、加油站、警备区、唐家车站、政府机关单位等；以南方向：唐家综合市场、聚龙会所俱乐部、
7、聚龙酒店、忆江南酒店；较零散的临街铺位：主要业态：手机、面包店、服装店、建材五金、维修店，正在建设金碧湾住宅区；中国电信家湾分局大楼；酒楼和西餐厅；中山大学、清华科技园、广东风险投资集团等。以西方向：唐家中学、高新税务局、海怡居和唐家乐园、共乐园社区住宅区（唐人街）、唐家市场；以北方向：海怡湾畔、珍珠乐园、裕华聚脂厂、国际赛车场、南方电网、南方软件园、北师大、哈工大、高尔夫区、空置的新商业楼等。 其它：唐人街硬件设备及设施较好，具备招商引资的环境：比如：装修时尚新颖、具备相关硬件设备：消防及监控安全、交通方便；具备近200个停车位等。3、劣势分析：1）区域商圈业态规划零乱，没有形成一定的商业规
8、模；2）市场业态不够齐全，不能全面满足区域消费需求；3）商圈没有特色化的亮点，缺乏购物消费吸引力；4）外来流动人口比重较大，区域整体购买力较底；5）生活配套服务设施不够完善，不能满足百姓日常生活需求；6）市区化消费观念，区域性的消费习惯尚未形成；7）现有商业缺乏人气支撑等。二、经营思路调整凭借唐家湾独特有的人文资源、大学新城、科技新城和地方旅游热点项目的促进，唐家湾现已步入政府强力打造的“中国历史文化名镇”行列。目前唐家湾又以高新区的新形象出现，其加强与规划定位以中大、北师大、北理工、哈工大、清华科技园等形成的大学城及科技创新海岸、南方软件园、南方电网等科研基地为主形成的科技区域，这两城衍生超
9、过10万人口。针对于唐家湾政府的整体规划，结合区域内的政务、生活配套及各类消费需求，今后尽可能根据政府部门整体规划和结合唐家湾目前商业现状，争取将唐人街打造成为地方政府对外窗口服务中心、旅游休闲中心、生活配套中心、大学生学习创业基地。因此，在未来唐人街经营整体调整思路上。我们将全面根据政府政策扶持的倾向，结合周边市场的消费需求及现状现作出以下调整：1、根据周边高校众多的大学生时尚消费的特点，作出相应调整来满足特有群体消费需求；2、根据高校大学生勤工俭学、就业创业的涉世心理，为高校大学生开辟一个就业创业的特色化服务园地；3、根据高校大学生生活交际习惯，为大学生提供一个学习、交友、户外活动的休闲娱
10、乐的消费服务中心；4、为高校大学生提供一个特色化的生活学习物品交换服务市场，或专业的“校园生活二手市场”；5、结合地方旅游发展优势，充分利用周边市场资源，开发唐家特有的旅游文化专业市场，体现唐人街亮点；6、整合周边市场，做亮点特色化的专业竞争力市场；7、交叉业态定位，填补区域商业的配套服务，满足区域生活休闲娱乐、特色美食服务；8、满足区域生活消费，配套服务功能需求等。三、定位补充调整1、经营调整定位：综合上述唐家湾区域商业的发展现状，结合周边市场消费要求。唐人街今后的整体经营思路，将围绕作为区域商业的业态补充、区域商业的亮点体现、区域消费的需求服务为重心调整经营方向来全面展开：以周边高校配套消
11、费服务为宗旨，成为大学生就业、创业、消费、学习、生活、交际、服务中心；以地方文化旅游消费服务为宗旨，成为地方旅游文化消费的展示中心；以填补区域商业配套服务为宗旨，成为区域商业的特色化亮点消费服务中心。2、消费定位调整： 消费群体定位：本地居民及外来流动人口； 终极消费目标：高校大学生、旅游人口、流动人口。3、功能调整方案（详见下图） 2栋5栋6栋1栋中心广场4栋3栋功能表示： 表示：生活服务配套街 表示：流行时尚展示街 表示：旅游文化购物街（方案一） 状元SHOPPING生活街（方案二） 生活美食休闲街（方案三） 4、业态布局图详见： （附件一） （附件二） （附件三）5、租金调整方案：租金指
12、导价格范围表 楼 层区 域编 号现租金范围（元/）市场评估租价（元/）建议租价范围（元/）备 注一 层1栋101-10835-605060-70铺 王2栋101-12525-504525-503栋101-10645-706050-60铺 王107-12120-503530-504栋101-12115-302020-305栋101-10330-504035-45铺 王104-12215-352520-306栋101-11910-302015-25二 层1栋书城2栋超市3栋201-20210-251820-30203-2178-181510-204栋201-2216-151010-205栋201-2208-201415-256栋201-2196-121010-20三 层1栋书城2栋酒店3栋1210-154栋88-125栋106-126栋
