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1、投资者调研分析报告佳豪商业广场（商业巷）中国西宁 目 录第一部分 投资特征分析一、投资者特征研究二、地产投资产品分析第二部分 投资者问卷调研分析一、投资者需求分析二、投资者个人信息分析综述第一部分 投资者特征分析一、投资者特征研究通过前期市调，对西宁的房产投资者进行了归纳，大致有以下几个种类。1、投资者组成1.1投资自营客户1.1.1商业巷市场现有经营客户，以西宁、西宁周边地区、兰州客户为主。1.1.2商业巷在西宁市、青海省都具有极大的影响力，很多商家有往来于兰州、西宁业务，在两地都有商业经营。现在商业巷改造，为他们提供了极佳的投资机会，通过现在登记购买的客户可以看出，这类客户数量十分巨大，是
2、我们最重要的一部分消费群体。此类客户资金能力相对较弱，但数量众多，是我们店中店商铺的主要投资消费群体。1.2专业投资客户1.2.1以西宁、兰州专业投资客户为主，西北地区、国内专业投资客户为辅。1.2.2中国经济快速发展，产生了一批高收入群体，他们具有极强的投资能力。他们投资地产，就孕育一批专业的投资客户，如温州炒房团等。他们以投资地产获利为根本目的，在商业地产、住宅市场上占有相当大的比重，这类人投资知识丰富，投资相对谨慎，但是当遇到合适的物业，将会展现很强的投资能力。1.2.3政府官员、国企高管等等1.2.4中国官员的灰色收入相当突出，特别是在经济相对不发达的地区，存在相当的官员存在着灰色收入
3、。他们需要一个合适的渠道“洗钱”，地产、特别是商业地产无疑是其“洗钱”的一种主要方式，这类消费者看重投资收益的稳定性和安全性，相对而言，对投资的收益率考虑相对较弱。这类消费者投资能力很强，关键要做好保密工作，管理公司要做好服务。1.3保值增值客户1.3.1每个地区都有一些客户，他们手里有一些闲钱，投资股市风险太大，现在通货膨胀又这么严重的，想寻求一个相对安全、又有稳定收益的渠道。地产无疑是最佳的渠道之一。他们胆子较小，给他们展现投资的安全性、收益的保障性是说服他们的关键。尤其在青海，这类客户占有较大的比重，特别是在各州县。二、西宁现阶段投资产品分析本章节主要通过对西宁目前房地产投资产品的统计与
4、分析，了解投资者的价格倾向及产品取向，当然由于目前西宁在入市产品的地段、类型、定位、管理等方面存在很大的差异性，所以我们只是希冀通过分析来了解投资者市场的大致情况，而不是通过这些项目的分析来武断的作为导向来确定我们项目的一些指标。表一：楼盘名称明仁苑世通名城海德堡香格里拉青海湖大厦位置城西区香格里拉路2号昆仑路（海湖路西500米）城中区省委大院内西宁伟业房地产开发有限公司长江路7号发展商青海新千房地产开发青海世通房地产开发民惠地产城中区香格里拉大道8号青海绿地房地产开发公司楼宇类型住宅加商业纯住宅商 住临街商业大型社区商 住区内配套中庭园林 、150个地下停车位 、配套商业中庭园林 、会所底层
5、商业配套中心广场会所底商配套成交均价3526元/3218元/暂无3900元/起价3216元/最高价3980元付款方式一次性、按揭一次性、按揭一次性、按揭一次性、按揭一次性、按揭装修情况毛 坯毛 坯毛坯毛坯毛坯主力面积二房91-64三房123-132二房92-95 三123-140 复式二房95-98 二房84-86 三房113-105 四方139-143 89-128二房80三房166工程进度外立面装修外立面装修外立面装修二期地上四层外立面装修销售率75%80%85%二期50%90%优点地理位置优越，交通较为方便，户型设计较为合理。此项目位于城西，总体量较大形成规模，对于住家来说，较为安静。民
6、惠地产开发公司在当地拥有一定的知名度，项目户型设计合理，共有二房三房四户型14种。 地理位置优越，交通较为方便，户型设计较为合理。西宁市第一个以住宅为主的大型社区。 地理位置优越，位于七一路与长江路交汇处。缺点 临近高架桥，过往车辆较多，对于居住者来说空气污染大、噪音大。周边配套不完善，整个区域给人一种脏乱感觉，此项目户型设计95平方二房从平面来看成梯形 项目周边配套不完善、本身无绿化休闲区域。 项目周边无配套设施，项目本身无绿化休闲区域，户型面积过大。表二：楼盘名称万鑫家园东方家园华宁苑华德馨园麒麟湾位置位于新宇路湟水河畔位于共和路与七一路交汇处位于七一路11号位于七一路与建国路交汇处黄河路
7、29号总建面积43000 m2二号楼14892 m211万23000m2发展商青海新千房地产开发民惠地产青海华德集团西宁市城市建设开发总公司楼宇类型两栋30层高层临街商住商住小高层住宅纯商业区内配套无底层商业配套底层商业配套无儿童公园成交均价暂未动工3150元/2730元/2900元/1200013000元/付款方式暂 无一次性、按揭一次性、按揭一次性、按揭一次性、按揭装修情况毛 坯毛 坯毛坯毛坯毛坯主力面积42、66、75、93、118、115、133二房86 三房120-130 127 二房91三房14079、200、500工程进度暂未动工外立面装修竣工二期地上四层外立面装修销售率无90%
8、95%98%60%优点位于新宇路湟水河畔，户型面积设计合理，该项目将是佳豪广场住宅最大竞争项目。位置优越，交通便利。小区以多层建筑为主，多层住房在西宁较受购房消费青睐。位置优越，交通较为方便，绿化面积较大。位于儿童公园内，西宁旅游地产项目。缺点 项目占地面积不大，无绿化。周边无大型购物场所。位置较偏，周边无配套设施。 位置较偏，周边无配套设施。 商业氛围不浓厚，层高3.3米，做为商业铺位较底。从以上两个表格可以看出，以上投资产品无论在地段、基础配套、周边环境方面、还是在产品的个性设计、物业、商业管理都存在一定的硬伤。但是不可忽视的一点就是这些楼盘的销售率都很高，这可以概括伟三方面的结论：一是目
9、前西宁房地产市场钢性需求旺盛，整个市场处于供求基本平衡的阶段；二是目前西宁房地产投资市场资金存量旺盛，社会闲散资金急待寻求投资方向；三是现阶段在西宁还没更好的房产投资产品出现，亟待更好房地产投资产品的升级。从以上三方面可以看出，我们项目在投资市场上具有良好的基础面支撑及良好的发展前景。第二部分 投资者问卷调研分析一、投资者需求分析1、 请问您从事投资有多少年？ 2、您最近是否有意向投资商铺？ 投资年限8-10年的投资者占总比例的48%，其次是10年以上的投资者， 从以上图表中看出，所调查的投资者中1-3年有投资意向占总比例的55%，占16%。从所调查的投资者中，都是在投资上有一定的经验，投资
10、近期投资占总比例的20%。这对于我公司项目来说，在建筑周期时间上商业地产都具有一定的眼光，通过对这部分人群的调查能充分了解其投资 与项目推盘时间相吻合。行为和投资对象的要求。3、投资商铺您会注重的因素有？ 4、西宁商业巷改造，您认为该地段最适宜开发的项目为？ 物业的人气、地段、商业环境是投资者最为注重投资的因素，投资物业的 商业巷改造，所调查人群中九成以上的人都是很认同的，并都希望改造后升值空间以及物业后期的商业管理，都是决定投资者行为的最大因素。 商业巷，开发成西宁市唯一新型的综合型购物广场，从调研中再一次了证明 本项目定位西宁唯一一个新型大型综合购物广场是符合投资者、经营者以及消费者心理需
11、求的。5、您投资商铺，会选择哪个面积区间？ 6、您投资酒店、公寓、写字楼可接受的最高单价为？ 通过调研，自营投资者针对选择铺位区间在2040平方米占总比例47%； 通过对西宁投资者调查，投资者针对酒店、公寓、写字楼可接受的最高投资品牌专卖店的投资者选择铺位区间在4060平方米占总比例15%；本 单价在25003000元每平方的占总比例47%；其次接受最高单价在项目针对铺位面积划分计划以20平方米为单位是可以实施的，此面积的划 30004000元每平方之间的占总比例53%，从以上所占比例可以看出分可以充分满足不同投资客户需求。 西宁市酒店、公寓、写字楼投资是有一定的市场，但市场相对较少。7、您投
12、资商铺可接受的最高单价为？ 8、请问您投资商铺的目的是？ 在调研中，投资者目前在西宁市区所投资临街商业物业接受均价在25000元/ 通过调研，投资自营客户占总比例的65%从而可以看出近年来，西宁左右。这说明投资者投资商业地产，都是很看中商业物业的投资价值，对于 市商业物业一直飙升，租金的一再上涨都是促进经营者投资自营的关键。 价格并不是有很太大敏感。佳豪广场在定位准确，销售均价略高于市场价格 是完全有可能的。9、请问您投资商铺是否会委托经营管理以收取稳定的回报？ 10、请问您投资商铺时，首选哪一种付款方式？ 商业投资者对于所投资的商业物业，看情况是否要委托经营管理公司出 通过对投资者的调研，银行按揭的投资者占总比例的 59%，一次性付租来收取稳定租金的占总比例的54%，因目前西宁市商业市场还没有出 款的占总比例的26%。在调查中部分投资咨询本项目是否可以分期付款，现针对商业物业管理有完善的管理公司，对投资者而言，如有
