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1、益阳市房地产市场现状调研 近年来，益阳市住房产业健康、稳定、持续快速发展，取得了可喜的成绩，房地产开发蓬勃发展，每年成交量都不断刷新和放大，其中也存在着一些问题。本文从五个方面着手对益阳市商品住房市场的现状进行分析。一、益阳市住房市场环境调查（一）益阳市住房市场总体经济环境从益阳市统计局公布的数据显示，2011年度，益阳市总体经济保持稳定发展的态势，益阳主要经济指标增幅超全省水平。全市实现GDP713亿元，同比增长14.7%，高出全省平均水平1个百分点；财政总收入8.36亿元，同比增长31.1%，高出全省水平7.9个百分比。全市经济保持较快发展主要得益于工业和投资的快速增长。（二）益阳市住房市
2、场政府政策环境 政府对于住房市场的调控一直处于“进行时”，而非“过去时”。近三年政策出台之密集、力度之大，更是前所未有。2007到2009年“救市”政策更是层出不穷，从地方到中央都有相应的“救市”政策鼓励消费。 1.土地政策 土地增值税将执行四级超率累进税率，即土地增值税要视增值率的大小,采取分段计算应纳土地增值税税额的方式，对增值额超过扣除项目金额200%的，分别适用30%、40%、50%和60%的税率，不再全部按60%的税率计征。 取消涉及基建项目以及房地产开发商的土地使用税优惠规定。同时，对于土地转让环节的征税管理将加强。 将工业用地也纳入了招拍挂的范围，并明确如土地受让方未缴清全部土地
3、出让价款，不得向其发放国有建设用地使用权证书。 2.房贷政策：首套房贷首付最低要求两成，购买首套普通自住房的可享受房贷利率7折优惠。对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。 3.税费政策 对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。其中，将现行个人购买普通住房超过5年(含5年)改为超过2年(含2年)转让的，免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。 按照法定程序取消城市房地产税。 个人购房暂免印花税和土地增值税 。 4.保障性住房
4、政策 规定了免征个人所得税的三种房屋产权无偿赠与情况，并强调除此以外受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得，要按20%的税率缴纳个人所得税。 健全廉租住房制度，加快廉租住房建设，增加房源供给，加强经济适用住房的建设和管理，积极解决城市低收入群众住房困难。 增加中低价位、中小套型普通商品住房供应，建立多渠道投融资机制，通过多种途径帮助中等收入家庭解决住房问题。 5.金融财政政策：从2008年10月15日起下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点；从2008年10月9日起下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。6.其它政策 要稳妥、积极解决中心
5、城区“有房无证”的问题。益阳市中心城区有2万多户有房无证，这是一个历史遗留的问题，涉及面广，情况复杂。为解决好这个问题，一是市房地产管理局要迅速把底子摸清，建立好台帐。二是要有原则性的处理好这个问题。三是要提出具体的解决方案。二、益阳市住房市场需求状况和消费行为调查（一）消费者对某类住房的总需求量、住房市场需求发展趋势 1.住房市场分类按照居民的收入水平和我国政府对不同收入家庭实行不同的住房供应政策来划分，住宅供给的结构按其供给性质、类型的不同分为：高档商品住宅（高档公寓、别墅）、普通商品住宅、经济适用房及廉租房等。高档商品住房与普通商品住宅统称市场价商品住宅，其建造标准依据市场上中高收入家庭
6、的住房需求状况和支付能力确定。经济适用房，即由政府统一组织建设的、面向中低收入家庭的微利普通商品住宅，其价格相当于市场价格的50%-70%。廉租房，是由政府提供的，面向城市最低收入家庭的社会保障住宅。 2.各类住房市场的总需求量益阳市辖桃江、安化、南县三个县，沅江一个县级市和一个大通湖区，市区设赫山、资阳、朝阳三个区。全市总面积12144平方公里，总人口480万，市区开发区扩展面积共50平方公里，人口42万。平均每个家庭大概4.2人左右，益阳市估计10万户家庭。根据消费者问卷调查，1-3年内打算买房占比44.80%。其中可承担的住房类型高档商品房占比12.50%，普通商品房占比49.70%，经
7、济适用房占比23.30%，其他（包括二手房或者廉租房等）占比14.50%，根据这些数据可估计，高档商品房大约需要5600套，普通商品房大约需要22265套，经济适用房大约需要10438套，其他（包括二手房或者廉租房等）大约需要6496套。 3.住房市场需求发展趋势湖南省第九次党代会明确提出：加快以长株潭为中心，以一个半小时车程为半径，包括岳阳、常德、益阳、娄底、衡阳在内的“3+5”城市群建设，打造一批区域中心城市。这是湖南站在新的历史起点上的理性选择，也是益阳后发赶超，实现跨越式发展面临的历史性新机遇。 益阳市是离长株潭最近的一个城市。长株潭和益阳是兄弟关系，是一体化关系。益阳定位为环省会中心
8、城市，将积极开发和利用生态、人文、旅游资源，积极主动对接“长株潭”，参与到“长株潭”一体化协调机制中来，从对接“长株潭”中直接受益。 益阳在努力推进城市化进程中，紧紧围绕“建设绿色益阳、改善人居环境”这个主题，遵循“留山水风光，造现代新城”的建设理念。根据现在人们的收入逐渐改善，及人的消费理念有所改变，我们可以预测住房市场需求的发展趋势是越来越好的。（二）住房市场需求影响因素调查 1.社会文化环境 首先是消费文化。消费文化主要体现在住房消费观念和消费心理上。勤俭持家是中国人的优良传统，但人们的投资意识比较薄弱，绝大多数居民购房是为了改善住房条件，用于投资的不足一成，中国人的另一大传统是量入为出
9、，习惯于用自己的积蓄来达到购房的目的，而对于西方盛行的提前消费还是不适应。其次是社会阶层。对于购房者可以按收入、财产、教育、职业等指标进行划分，再加以一定的权数，然后加总，按总分的大小来划分不同的购房阶层。这种分层方法，从另一个角度可以作为房地产开发商进行市场细分的标准，因为归属于同一社会阶层的购房者可以认为是同质的，其购房行为具有很大的相似性。再者是参考群体。对于具有象征性的产品，主要的信息来源于人际沟通，即从参考群体那里搜罗信息，而不是借助于客观的或大众的信息传播源。住房就是具有这种属性的产品，它能在很大程度上体现出个人的社会地位和生活现状。 2.社会经济环境生产力水平。住房消费水平直接受
10、制于社会生产力发展水平。在一定的生产力条件下有一个固定的住房投资比例，住宅建设的过度投资容易导致泡沫经济的产生，不利于国民经济的进一步提高。住房政策。住房政策是国家对购房消费实行宏观调控的一个有效手段，特别是我国正处于住房制度改革的关键时刻，政策对购房行为的作用更是不可忽视。政策的调控作用可以从土地出让一级市场、住房二级市场、财税、法规等手段来实现，达到提高人们居住水平的最终目的。住房金融。住房金融对于购房支付能力的提高起到极大的促进作用，任何一个国家住房消费的发展都离不开金融业的大力支持。跟住房消费相关密切的金融方式有住房建设基金、住房公积金、个人购房抵押贷款、住房合作社。 3.消费者现实需
11、求和潜在需求的情况 住房的现实需求，是指消费者在某一特定时期内，在某一价格水平上愿意而且能够购买的住房商品量，即有支付能力的需求。理解住宅市场的有效需求，应把握两个要点：第一，从微观经济学的角度看，是指消费者在某一特定时期内，在某一价格水平上愿意而且能够购买的商品量，即有支付能力的需求。第二，从宏观经济学角度看，是商品的总供给与总需求达到均衡状态时的总需求。住房的潜在需求是指，按目前社会一般生活水平和投资水平计算的住房商品应有的需求量，换句话说，是指过去和现在尚未转变为实际的住房购买力的支付能力，在未来可能转变为住房购买力的需求，它表现为居民和投资者对住房商品的消费欲望。潜在需求是一定时期内该
12、地区住房需求的最大可能值，也称住房边界需求。随着益阳城市化推进和人们的收入逐渐提高，据测算，其中生活改善需求不仅占有相当比重，而且具有较大的需求弹性。这一部分需求能否转换为有效需求，以什么方式实现转换，既取决于居民的支付能力与消费偏好，也取决于与之相关的政策效应。 4.消费者的收入变化及其购买能力与投向 如表1.1所示：表1.1 住宅类型的需求相对比例住宅类型收入层次需求相对比例住宅价格高档商品住宅高收入和最高收入5一10%5000元以上普通商品住宅中等及中等偏上40一50%2000元左右经济适用房中等偏下25一35%1000元左右廉租房最低收入和低收入15一20% 高档商品住宅需求群体。这类
13、消费群体主要指企业成功人士、职业经理人等，他们的收入处于金字塔的顶端，有足够的实力去为自己创造豪华、舒适的居住条件。这类人群在整个消费群体中所占的比例很少，但具有很强的消费能力，价格不是决定他们是否购买的必然因素。 普通商品住宅需求群体。年轻的白领阶层、自由职业者等是构成这类消费群体的主力军，他们的收入相对较高且比较固定，具有较新的消费观念，注重生活品质和水准。住宅的交通便利程度、周边环境、户型设计、配套服务等，是他们购买住宅时考虑的重要因素。 经济适用房需求群体。经济适用房是由政府统一组织建设的、面向中低收入家庭的微利普通商品住宅。因此，该类住宅的消费群体主要是广大工薪阶层，且购买的主要目的
14、是为了解决居住问题。 廉租房需求群体。顾名思义，廉租房就是政府向最低经济收入家庭提供的一种非赢利的保障性租住用房。根据现今我国的廉租房政策，只有少数低收入贫困家庭才能享受该种社会福利型住宅优惠，因此，构成了廉租房需求群体。（三）需求动机调查 1.消费者购买动机的类型按动机的具体程度划分，分为初始动机和第二位动机。初始动机是导致购房的原因，一般有这几种：解决自身居住需要；为解决子女居住问题；改善居住环境；投资。第二位动机是当决定买房以后，进一步确定是买二手房、公房或其他转手房，还是购买商品房；选定之后还要打算好买哪一地段的，价位是多少的，哪一开发商开发的房子等等；最后具体某一个小区的某套住房。按
15、理性程度划分，分为理性动机和情感动机。理性的购房动机是从自身的购买能力出发，考虑到家庭人员的构成情况和所购住房的实用性；而情感性的购买更多的考虑到个人爱好，追求个人的情感方面的满足，比如小区的欧陆风格体现个人的一种浪漫情怀。按动机被意识的程度划分，分为意识到动机和潜伏的动机：为改善住房条件购房，这是被意识到的动机；同时也有可能是出于一种攀比的心理去购房，这一动机是潜伏的，是你所未察觉的。 2.消费者的购买意向 “十一五计划”中，百姓住房消费成为人们关注的焦点。调查显示，益阳市千户城市居民家庭中有47%的家庭表示对现有住房满意或比较满意，有53%的城市居民对现住房不满意。住房面积、户型结构是城市居民不满意现住房的主要原因：有34%的居民认为，住房面积小。因为面积小，该生活在一起的亲人不能在一起，生活上不能相互照顾，有的居民是三代，甚至四代同堂，住房面积给他们的生活带来了很多不方便；对于户型结构，据抽样调查，城镇居民居住房的平均建筑年份为13.5年，在城市居民中80%以上的房屋建筑年份都在10以年，且房屋结构不太合理。认为户型结构不合理的居民户占18%。另外，有10%的认为对不满意现住房是因为物业管理，居
