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1、 光明城市二期销售手册环境篇8一、区域概况81、 地理位置82、 自然条件9二、周边市政交通条件101、 道路系统102、 市政捷运系统12三、区域市场发展131、周边重大市政工程建设132、发展前景15四、本案目前周边交通状况17五、本案目前周边生活配套171）、社区中心182）、教育（学区）183）、医院204）、大型商业215）、文化娱乐21市场篇22一、河西新城板块划分221、 奥体中心板块232、 中央商务区板块383、 中央纯住区板块51二、嵩山路沿线个案综合表现64（一）、户型综合分析：67（二）、库存房源分析73（三）、全年销售表现及营销策略比较77三、综合评价：79四、综合评
2、分：90开发商篇93一、开发商背景931、 万科公司简介932、 公司历年的大事记：973、 公司开发业绩99二、南京万科公司介绍1021、 公司背景1022、 南京万科的开发业绩103产品篇1063） 重点部位的施工工艺介绍127第三节建材设备及装修标准介绍1291、 公共部分装修标准1292 室内装修标准介绍136第四节 景观篇145一、景观1451 景观设计单位：贝尔高林（香港）有限公司1452 景观设计的特点1463 三大水质净化系统157第六节 智能化篇1671、 智能化设备介绍1672 智能化系统功能介绍173第七节 物业篇1841、万科物业公司的介绍1842上海万科物业公司的介绍
3、1883上海万科物业管理有限公司历获奖项1904万科物业的服务内容191利多利空篇205答客问209二期关于精装修房的答客问228a)附件一：宗地位置图234b)附件二：宗地周边道路系统235c)附件三：周边道路断面图238d)附件四：交通示意图243e)附件五：南京河西新城区2005年建设发展目标245f)附件六：目前公交线路、起止时间、停靠站点269g)附件七：交通站点图273h)附件八：周边配套情况275i)附件九：踏街报告278j)附件十：竞争项目基本情况284环境篇一、区域概况1、地理位置万科光明城市位于河西新城区中部，距新街口市中心直线距离6公里；至老城区的距离（至集庆门）距离约2
4、.5公里。主要通过江东南路、南湖路、城西干道等主要道路与老城区连接。 紧邻中心商务区：河西新城区中心定位为南京的中心商务区，光明城市距新城区中心500米。 具备奥体概念：光明城市距奥体中心约1000米。 附件一：光明城市项目位置图2、自然条件地面盛行风：春季以东东北风出现频率最大，夏季以东东南风最多，秋季以东东北到北东东范围内的风最多，全年最多风向为东东北风和东东南风，次多风为东北风和东风。东东南风速最大，北风和南风年平均风速最小。气温：年平均气温15.4度，历年平均最低气温11.4度，历年平均最高气温20.3度，极端最高气温43度，极端最低气温-14度。向阳河：小区北面有向阳河，为自然河道，
5、目前河宽8米。二、 周边市政交通条件1、 道路系统万科光明城市紧邻城市主、次干道，交通出行方便快捷。梦都路：景观大道，红线宽65米，双向六车道，可通过凤台南路、雨花南路进入内环快速路，或通过中山南路、江东路、汉中门大街等城市路网直接进入市中心。黄山路南北向主干道，拓宽至40-47米，双向四车道，已投入使用。泰山路：南北向主干道，拓宽至35-42米，双向四车道，已投入使用。附件二：宗地周边道路系统附件三：宗地周边道路形态2、 市政捷运系统地铁1号线05年9月建成通车，光明城市南侧距“中胜站”约1.5公里。2号线（河西新街口段）政府计划09年建成通车，光明城市西侧距“向兴路站”约900米。赛虹桥立
6、交赛虹桥-应天西路-双桥门立交高架，西起城西干道，东到大明路，是井字型内环中的“南横”和东纵、西纵的交汇点。附件四：交通示意图三、 区域市场发展1、 周边重大市政工程建设奥体中心05年10月已圆满的举办完全国十运会，06年已全面对市民开放商务中心13个高层建筑项目：联强国际大厦、南京园通广场、宋都大厦、朗玛国际广场、欧洲城、紫鑫中华综合广场、紫金大厦、东渡滨江大厦、中泰国际广场、四季仁恒、金奥大厦、新城大厦、朗诗城市广场。公共配套04年内完成万景园会议接待中心、艺兰斋美术馆主体工程。04上半年开工建设奥体新城中学等4所学校、2所区级医院和2个社区邻里中心。滨江风貌区从河西大街至应天西路全长3公
7、里、总面积约1万平方米的河西滨江风光带示范段将在2004年开工建设。滨江风光带分成3段：从河西大街至青石埂路的这段风光带属于“活动区”；青石埂路至梦都路段为“休闲区”；梦都路至应天西路段为“生态区”。附件五：南京河西新城区2005年建设发展目标2、 发展前景1）、 区域划分河西新城区位于老城区西侧，外秦淮河和凤台南路以西，新秦淮河以北，长江以东，总占地55.7平方公里，现有常住人口约21万人。2）、 未来发展目标通过5-10年的开发，将河西新城区打造成为容纳56万人口的以文化、体育、商务等功能为主的新城市中心；以滨江风貌为特色的主城西部休闲游览地；居住与就业兼顾的中高档居住区。3）、 区当前建
8、设目标在2005年全国十运会召开之前，河西南部建成区达到3-5平方公里，同时还将建成纬八路西延、青石埂路、纬九路、江东路、上新河路、滨江大道等六条景观大道。体育中心周边将以便捷的城市交通，完善的配套设施和怡人的环境迎接十运会。四、 本案目前周边交通状况附件六：目前公交线路、起止时间、停靠站点（61路路线已延伸）附件七：停靠站点位置图五、 本案目前周边生活配套附件八：周边配套情况附件九：踏街报告1） 社区中心政府在项目南侧距项目300米规划了一座社区中心，占地面积12000，由政府负责投资建设。根据政府规划，社区中心主要配置一些小型便民设施，如小型图书馆、文化站、健身房、医疗服务站、便民超市、农
9、贸市场、社区管理等。2） 教育（学区）政府对教育设施有统一规划，项目周边主要规划了以下学校：金陵中学河西分校：占地面积约13万平方米，总建筑面积达7.5万平方米，设有初中部、高中部，2003年已经开始招生。小升初采用电脑派位制，即全市学生都可以报考但需电脑派位，学费为6000元一年，额满即止；高中采用考试分数线制度，学费根据分数而定。基地南侧500米配建一所36班中学（初中），占地面积26000平方米。西侧基地西侧300米配建一所小学。基地南侧300米配建一所12班幼儿园，占地面积4500平方米。南师附中：05年建成并与同年9月份开始招生，设有初中部和高中部，目前建成的是初中部，高中部的地块已
10、经确定，但目前尚未动工。我们小区业主的子女具体上哪所学校，目前尚未确定3） 医院明基医院：位于河西大街南侧，占地650亩，总投资9亿元，计划2004年78月份动工，预计2006年建成。根据规划，第一期床位数达到1000张。4） 大型商业主要集中在河西新城中心商务区内。5） 文化娱乐奥体中心西侧至滨江风光带范围内，规划为文化娱乐用地，有艺兰斋美术馆、图书馆等文化、娱乐、休闲设施。市场篇一、河西新城板块划分在客户的眼里，对于奥体和河西并没有一个直观的概念，通常他们觉得河西就是奥体，实际上河西奥体新城区又可以划分为三个小区域，每个区域都会本区域的特色。为了能够又有效的来区分它们，一般情况下我们把河西
11、奥体新城划分为三个板块：奥体中心板块、中央商务区板块和中央纯住区板块。1、奥体中心板块1）涵盖范围紫鑫中华广场 金马郦城 顺驰滨江奥城 2） 板块特征a. 交通便利：靠近地铁一号线奥体中心站，最近的金马郦城距离只有100米。道路宽敞，主干道江东路为双向10车道。b. 周边环境较好：随着绿博园的开放和十运会的召开，奥体附近的绿化、亮化工程和一部份配套设备也已经建成，这一区域也是目前河西三个板块中相对发展速度较快的一个板块。3） 个案基本情况紫鑫中华广场项目规划：紫鑫中华广场位于河西中部奥体与中央商贸区的交汇处，紧邻奥体中心和河西新城中心区，与奥林匹克体育公园和奥体主场馆正对，相距地铁出口1000
12、米，项目总占地13.53公顷，共分三期滚动推出，集中包括商业、办公和高档住宅为一体。一期，总建筑面积14万平方米，由11幢高层组成，项目二期为沿梦都路建设的商业步行街和酒店式公寓。三期包括文化娱乐中心、购物中心、服务公寓、开放式家居的开发建设。户型面积：该项目总建面积较大，户型繁多，房源主要集中在三房115130平米左右的三房，三房总价在66.775.4万元。价格走势：目前对外报价为5800元/平方米，低于新政前的报价。新推的三栋高层售价5400元/平方米，位置较好的房源达到6100元/平方米，现一次性98折，贷款99折。该项目曾经在八月份以“拥军周”的名义，公开销售其超高层1-10F的房源，
13、4700起售，在当时引起很多老业主的不满。销售情况：目前公开16栋楼，现已销售443套，销售率为25.32。去化房源大多集中在100左右小户型以及120左右的三房。利多利空：利多： 1.本案位于奥体中心边，靠地铁一号线奥体中心站较近。 2. 产品规划方面较多样化，集购物，住宅，商务于一体。 利空： 1. 楼间距太小，高层房子只有40米间距，低楼层采光不太好。 2. 外立面为涂料，而且颜色过于复杂，品质感差。 3. 小区规划景观较少，商业过于集中。金马郦城项目规划：金马郦城占地面积228万平方米，分A、B、C、D四个组团区，规划总建筑面积约37万平方米，平均容积率13，绿地率365，居住户数约2
14、029户，停车位约 1434。其东北侧邻奥林匹克体育中心，距地铁奥体中心站出入口相距约l00米；北面跨奥体大街为正在建设的“艺兰斋艺术馆”与“南京第一街”，西边隔滨江大道为已实施建设的“滨江旅游风光带”。该项目建筑为“欧洲小城镇”风格，总体规划上采用传统欧洲小镇的“围合”、“街区”与“布局自由”的设计手法。该项目工程为多层、小高层及部分高层建筑，多层为砖混结构，小高层、高层为短肢剪力墙和剪力墙结构，商铺与公寓为框架结构，基础为预应力钢筋混凝土管桩。在小区设施配套方而，高层、小高层和多层适当的、分别的设施了双开门电梯；小区智能化和物业管理均按现代化和物业规范化管理。户型面积：规划有55平米的一房，8590平米的两房，100150平米的三房以及150240平米的四房和跃层，主力三房126133平方米。当前主推户型是前一阶段去化较慢的跃层，总价在95万左右。价格走势：在经过了延期交房、房屋建筑质量问题、物业公司殴打业主等事情之后，金马郦城的价格低至5300左右，国庆和十运期间推出了很多套这样的特价房。以吸引客户的眼球，不过该项目实际均价仍然在6000元左右，在河西仍然属于较高的价位。销售情况：纳入网上房源共计890套，目前去化522套
