《平谷中罗庄项目可行性研究报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《平谷中罗庄项目可行性研究报告（56页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、平 谷 中 罗 庄 项 目可 行 性 研 究 报 告北京嘉铭投资（集团）有限公司二七年九月 目录1项目概况11.1项目背景11.2地理位置21.3周边环境及质素31.3.1经济环境31.3.2交通环境51.3.3商业环境71.3.4周边配套71.3.5市政设施条件71.3.6自然环境81.3.7地质状况81.4经济指标81.5宗地现状91.6资料保密要求102市场调查112.1北京市经济和房地产市场分析112.1.1经济形势和投资环境分析112.1.207年15月房地产市场情况122.2平谷区宏观环境和房地产市场分析162.2.1基本状况162.2.2产业发展162.2.3平谷新城规划172.
2、2.4经济发展182.2.5房地产市场202.3平谷区土地交易市场分析222.3.1土地一级开发交易情况222.3.2土地二级开发交易情况222.3项目周边商品房市场调研232.3.1研究区域说明232.3.2区域住宅市场分析232.4区域商业市场调研342.4.1商业市场简析342.4.2商业市场价格342.5项目发展定位352.5.1总体定位352.5.2分区规划定位372.5.3客群定位383发展设想383.1规划设计393.2拆迁安排403.3开发建设与销售404项目运作模式424.1进展情况424.2拆迁补偿方式424.3项目发展内容424.4项目推进步骤435投资测算分析446土地
3、价格及敏感性分析466.1土地价格分析466.2土地价格敏感性分析477项目发展优势与风险分析527.1优势分析527.1.1低成本获取土地二级开发权527.1.2拓展平谷区域市场527.1.3与其他项目形成联动527.2风险分析527.2.1拆迁难度较大527.2.2资金风险较高537.2.3土地二级开发权获取风险537.2.4招牌挂方式压低土地一级开发利润风险537.2.5商业市场需长期培育538结论和建议541 项目概况1.1 项目背景本项目是北京市平谷区兴谷开发区二期中的一部分，功能规划为配套住宅区和综合服务区，需要通过土地“招牌挂”的方式确定土地一级开发主体。完成土地一级开发后（把生
4、地转为熟地）再次入市，通过土地“招牌挂”的方式确定土地二级开发主体。北京兴谷工业开发区于1993年8月23日经北京市政府批准成立，2000年12月8日经批准为市级工业开发区，2002年11月19日经市经委批准列为“汽车及配套零部件生产基地”，规划面积10.26平方公里（其中：一期5.03平方公里、二期5.23平方公里），全部实现了“七通一平”，具备了发展工业的良好条件。兴谷工业开发区二期总体规划于2004年12月29日获得北京规划委员会批准。二期位于平谷卫星城东北侧，南临一期建设用地，东至台城路，西至平镇路，北以王辛庄南侧规划路为界，规划范围523公顷，是平谷新城的以汽车配件、食品、服装、电子
5、为主的工业基地。二期规划用地分为配套居住、公共设施、工业、仓储、道路、市政公用设施、绿化等类别，其中工业用地330.6公顷，道路用地74.04公顷，绿化用地79.50公顷。目前兴谷开发区正在抓紧编制控制性详规，做好土地征用的前期准备工作。1.2 地理位置l 区域位置平谷区地处京津唐三角区域的中心，句河、洳河环区而过。平谷区面积1075平方公里，人口约40万。距北京市区70公里，距首都机场约45公里，距天津新港140公里，南临京沈高速公路20公里，顺平快速路与开发区相连。 l 宗地四至兴谷工业开发区（二期）位于平谷卫星城用地范围的东北侧。其南侧紧邻兴谷开发区（一期）用地。其北为熊尔营、北屯，东为
6、李辛庄、西隔路为王辛庄、东古村。兴谷工业开发区（二期）用地呈长方形，长约3020m，宽约1740m。兴谷工业开发区（二期）距卫星城中心约2.9km。项目分为6个地块，土地规划用途为居住和商务，其中南侧地块用于拆迁户回迁。宗地四至具体见下图。1.3 周边环境及质素1.3.1经济环境2007年上半年，平谷区工业生产稳步增长；农业生产依然呈现低速平稳增长态势；商业市场购销总体平稳；区内投资高速增长，建筑产值、施工面积双增长；税收总额持续增长，财政收入同步增加；银行存贷款余额快速增长；工资水平快速提高，居民收入稳步增加；旅游经济持续升温，乡村旅游繁荣兴旺。l 工业生产稳步增长上半年全区实现工业总产值5
7、3.9亿元，较上年同期增长11.9%，其中规模以上工业企业实现工业产值49亿元，同比增长15.6%；实现工业销售收入55.7亿元，较上年同期增长17.8%，其中规模以上工业企业实现销售收入51.3亿元，同比增长22.5%；实现工业利润总额6897.0万元，较上年同期下降52.3%，其中规模以上工业企业实现利润总额6264.0万元，同比下降51.8%。l 商业市场购销平稳，集贸零售增速缓慢上半年，全区实现社会消费品零售额16亿元，比上年同期增长7%。从商品用途划分来看：实现吃类商品零售额5.3亿元，同比增长5.8%；实现穿类商品零售额1.8亿元，同比增长8.1%；实现用类商品零售额5.6亿元，同
8、比增长7%；实现烧类商品零售额3.3亿元，同比增长8.3%。l 投资高速增长，建筑产值、施工面积双增长上半年，全区实现区内固定资产投资17.7亿元，较上年同期增长87.5%。区内固定资产投资快速增长的主要原因是京平高速公路建设加速，上半年投资已达8.7亿元。上半年，全区实现建筑业总产值10.8亿元，较上年同期增长20.2%。建筑施工面积达134.8万平方米，同比增长16.9%。l 工资水平快速提高，居民收入稳步增加上半年，从业人员劳动报酬总额为8.6亿元，同比增长16.9%，从业人员人数7.3万人，同比下降4.8%，从业人员平均工资11,724元，同比增长19.3%。上半年，城镇居民人均可支配
9、收入9,503元，较上年同期增长10.9%。其中：人均工薪收入7,804元，同比增长11.6%。上半年，农民人均现金收入4,761元，同比增长9.3%。其中：人均工资性收入2,009元，同比增长22%；人均家庭经营收入2332元，同比下降6.8%。1.3.2交通环境l 区域交通平谷位于北京市区的东北部，南与河北省相邻，东南与天津市接壤，处于京津冀的交汇处，融于环京经济圈及环渤海经济圈之中。平谷区境内现有总长1000公里的标准化公路，到北京市区70公里，到天津市区100公里；依托北京作为中国铁路客货运路网的核心枢纽优势，大秦铁路穿境而过，设有客货运站，平谷地方铁路与京秦线连接；平谷空运条件优越，
10、距离首都国际机场40公里；平谷航运条件便利，有高速公路到港口，至天津新港130公里，至京唐港140公里，至秦皇岛港230公里。l 项目周边道路项目周边主干道、次干道有：平镇路、平翔路、兴谷路、平瑞街、平谷北街。1.3.3商业环境由于项目处于农村，开发区周边商业配套还很不完善，没有大型超市等购物场所，日常生活品消费基本以村民家中开设的日杂小店为主。这为以后本区域大型商业的发展提供广阔的空间。1.3.4周边配套周边的配套如下：【学校】：平谷区第八小学、北京师范大学平谷附属中学；【银行】：农行、建行等；【医院】：农村卫生所；【政府机关】：水务局、税务局（以后会搬迁来此）；【酒店】：北京华欣绿都国际酒
11、店等。1.3.5市政设施条件项目周边道路体系良好（平翔路、平镇路尚未完全打通）。据介绍，开发区市政条件良好，供水、供气、供电、排水、电信等都可就近解决。1.3.6自然环境水系绿化景观带开发区绿肺水系绿化景观带，横贯开发区自东向西的河道，平均海拔高28米左右，项目北侧的小辛寨河河道采用20米宽，1.5米深再向两侧平扩5米后再向两侧起坡，坝顶与河底3.2米深。主河道长2.5km。河坝顶两侧向外设1020米绿带。整个水系规划为80100米宽的自然生态绿化带，使其成为该工业区最大的景观特色，成为工业区的一条绿肺。1.3.7地质状况工程地质：兴谷工业开发区（二期）持力层土质为粉质粘土，属于适宜工程建设的
12、三类地区，平均海拔高程34米左右。根据初勘资料，地基承载力平均Fka=120160kpa,可不考虑地下水排除问题。开发区内工程设计需依据有资质的勘察单位所出的地质勘察报告进行有关设计。灾害地质：兴谷工业开发区（二期）用地西南侧局部为一级地震断裂带，结合本规划各方面的要求，设为集中绿地。水文地质：兴谷工业开发区（二期）位于平谷山前盆地平原区，按地形地貌、地层岩性特征、富水条件和富水程度划分的水文地质区域中，属于平原第四系孔隙区。含水层平铺展布，连续性较好。1.4 经济指标项目经济指标兴谷工业区中罗庄项目经济指标控制指标地块编号用地性质用地面积（ha）容积率建筑面积（万/）备注B-14R210.1
13、31.818.23工业区配套居住C-02R26.581.811.84停车位按2辆/户C-04R212.541.822.57停车位按2辆/户其中可开发 用地9.561.817.208除去兴谷家园一期2.98公顷一期用地R27.81.814.04兴谷别墅2.8公顷未计算 C-05R50.410.80.33C-06R51.490.60.89平谷第八小学B-15G11.4B-17G10.7C-01G11.32C-03G10.93E-10G10.15B-16C36.062.515.15文化娱乐用地E-09C23.533.512.36商业金融用地E-06C611.81.79多功能用地B-13U11.30.
14、30.39供热厂居住用地合计34.4861.648其中，配套小学占地1.9公顷，建筑面积.万平方米可开发商业合计9.5927.51合计50.8791.338另外：北部绿地及河道面积34.391.5 宗地现状宗地目前尚未拆迁，其中包括农民住宅、农田、厂房等。1.6 资料保密要求内部有关人员。【平谷中罗庄】项目可行性研究报告2 市场调查2.1北京市经济和房地产市场分析2.1.1经济形势和投资环境分析l 经济快速发展在国家加强宏观调控的经济背景下，北京市经济保持持续快速增长的运行态势，城乡居民收入稳定增长，对外贸易增势强劲，消费市场活跃。从2001年2006年，北京经济增长率保持在10%以上，见图。2006年北京市实现地区生产总值7,720.3亿元，按可比价格计算，比上年增长12%。人均GDP突破6,000
