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1、中国地产融资问题研究（上）-10-27 10:33:22 作者：中国人民银行上海分行课题组 摘要：随着房地产金融的发展壮大，地产融资作为一种独立房地产融资品种，其重要性日益显现。重点对国内地产融资的发呈现状、思路、监管等问题进行探讨，并提出了某些针对性建议。地产融资属于房地产融资的总范畴。随着国内房地产市场的日趋成熟和金融体制改革的不断进一步，房地产金融也不断发展壮大。随着国内土地产权制度的改革，地产成本占整个房地产成本的比例越来越高，土地使用权流转所产生的融资需求明显上升，地产融资作为一种独立的房地产融资品种，其重要性日益突出.因而，研究国内地产融资的发呈现状、思路、监管等问题，对于政策部门
2、制定合理的地产融资政策有着重要的指引意义。1、地产融资问题的提出随着国内土地产权制度由筹划经济时期的土地划拨和非流通制度转变为土地有偿使用制度后，特别是近年来土地使用权转让实行市场化招标拍卖以及政府储藏土地的建立，公司和土地储藏部门对地产融资的需求日益增长。地产融资是指为进行土地流通而进行的资金筹集、融通的信用活动。地产融资需求的产生，往往是基于投资者购买土地所有权(或使用权，视一国土地制度的不同而定)或整顿土地而产生的。在土地可以市场化流转的状况下，购买土地使用权必然需要大量的资金，公司购买土地使用权的过程中也就相应的产生了融资需求，与之相伴，金融机构波及地产的业务也逐渐增长。目前，国内经济
3、主体对地产流通的资金需求重要涉及三部分：(1)非房地产公司基建用地产生的资金需求，目前此类融资重要体目前基建贷款、项目融资方面，很难精确估计其地产融资金额。(2)房地产开发公司、开发区土地开发的地产融资需求。目前，土地使用权投资占有房地产开发项目投资相称高的比重，有些都市甚至达到40%-50%，在房地产市场日趋活跃的状况下，此类融资已成为地产融资的主体。(3)土地储藏部门的土地融资需求。近年来土地收购、储藏、转让机制已在全国，特别是大中都市逐渐建立，土地储藏部门为调控土地市场而购买土地使用权的融资需求不断增长，作为政府的调控机构，土地储藏部门的自有资金一般不会太多，其购买储藏土地也重要依托外部
4、融资。近年来，金融机构已对土地储藏部门发放了一定数量的土地储藏贷款，但由于缺少相应的管理措施和政策，土地储藏融资存在某些令人担忧的问题。因而，摸索研究制定符合国情的土地金融介入措施，借鉴目前国际上“土地银行”的成功经验，拓宽融资、筹资的渠道，使土地储藏机构真正成为土地的调控器已势在必行。土地使用权的流转需要有充足的资金支持，但由于土地供应量在一定期期内是相对稳定的，过度的资金推动又容易诱发地产泡沫，而过高的地产泡沫往往会最后导致金融危机。典型的案例如90年代初期北欧国家房地产泡沫破灭引起的北欧三国银行危机、日本泡沫经济破灭后地价暴跌导致的巨额不良贷款、以及东南亚金融危机等。而国内1992、19
5、93年期间浮现的“房地产热”，在个别地区和都市，也浮现了典型的地产泡沫现象，导致地产价格暴涨暴跌、商品房大量积压、土地闲置严重，最后反映为银行资金大量沉淀在房地产项目上。面对地产融资的现实需求及其蕴含的潜在风险，我们必须制定合理的地产融资政策，做到既要支持地产流转和房地产开发、土地储藏的合理资金需求，又要避免地产泡沫。目前，国内还没有专门系统的地产融资管理措施和政策，零星的管理规定和政策重要体现于房地产金融政策之中，而由于地产的特殊性，地产融资的风险显然要高于房产融资的风险，随着地产融资需求的增长，研究并制定专门的地产融资政策已是现实需要。2、国内地产融资现状随着着国内土地供应方式的变化、都市
6、区划调节和都市建设步伐的加快，土地作为一种稀缺的资源和生产要素，在国民经济发展过程中的重要性日趋上升。国内自80年代以来，经济已进入起飞阶段，这一时期是经济发展速度快、产业扩展迅速、对土地需求量大的时期，也是地价和土地融资需求迅速上升的时期。近年来，国内地产融资获得了较大发展。2.1 国内地产融资的重要形式从融资需求主体上看，国内的地产融资可分为政府地产融资、公司地产融资和个人地产融资。所谓政府地产融资，指有关机构受政府委托或指派，从事土地收购、开发、出让过程中产生的融资需求。这种融资重要体现为政府土地储藏机构的融资和各类园区建设过程中的土地融资需求。公司地产融资指房地产公司在从事房地产开发中
7、购买土地使用权时产生的融资需求和非房地产公司开办过程中购买生产建设区的土地使用权时产生的融资需求。由于非房地产公司地产融资一般体目前公司基本建设过程中产生的融资需求中，因此本文中不具体波及此类融资。个人地产融资，指个人在购买房地产时用于购买土地使用权的融资需求。个人地产融资的产生，重要是基于房产与地产的不可分性，它重要涉及在个人房地产贷款中，本文也不再过多波及。因此本课题分析的重要对象涉及政府土地储藏融资、园区地产融资和房地产商地产融资。从融资方式上，地产融资可分为直接融资和间接融资。直接融资重要体现为房地产公司通过上市进行融资。据记录，目前在国内约有27000多家房地产公司，其中只有50多家
8、公司实现了在证券市场上市融资，与一千多家上市公司相比，比例不算高；据不完全记录，房地产上市公司从1993年-在股票市场筹集的资金(涉及新发、增发、配股等)金额分别为35亿元、16亿元、13亿元、9亿元、57亿元、18亿元、11亿元、13亿元和21亿元，9年来共筹资193亿元，相对于1万多亿元的房地产贷款，房地产公司从股票市场筹集的资金相称少。地产融资的方式重要是通过金融机构进行间接融资，下文对地产融资现状的分析侧重点是国内地产贷款问题。2.2 国内地产融资的发展状况1.地产贷款总量增长较快。据不完全记录，6月末，国内各类地产贷款余额为572.01亿元，比末增长59.3%，大大高于同期人民币贷款
9、的增长率。地产贷款占商业银行房地产贷款的比例随之增长，从末的3.0%上升到6月末的4.2%。保守估计，末全国地产贷款余额在1000亿元以上。在国内部分地区，地产贷款增长速度更快，如东部沿海某市1999年至期间，地产贷款年均增幅达到216%，地产贷款占房地产贷款的比例从1999年的2.9%逐渐上升到的5.4%、的7.8%。近年来地产贷款更是显出迅速增长态势。2.地产贷款构造状况。从目前地产贷款的发放对象看，全国土地储藏机构贷款、园区地产贷款、房地产商地产贷款基本上三分天下，6月末，上述三项贷款余额分别为235.1亿元、150.8亿元和186.2亿元，分别较底增长57.0%、36.6%和57.3%
10、。期限上，地产贷款以短期为主，6月末的各项地产贷款余额中，1年以内的短期贷款占69.2%；但园区地产贷款中中长期贷款占比较高，末和6月末的园区地产贷款余额中，1年以上的贷款分别占46.1%和49.8%。贷款方式上，地产贷款以担保为主，但信用贷款也占到了相称的比例，6月末，全国地产贷款余额中信用贷款的比例达15.1%。3.地产贷款资产质量状况。6月末，全国各类地产贷款余额中，不良贷款余额为21.4亿元，不良贷款率为3.8%，较6月末下降了3.7个百分点。各项地产贷款中，政府土地储藏贷款、园区地产贷款的资产质量较好；房地产公司地产贷款的质量相对较差，末和6月末房地产公司地产贷款不良率分别达22.0
11、%和11.2%。总体上，国内地产贷款的资产质量较好，但这与国内目前的房地产市场环境有很大关系，目前，全国土地和房地产价格总体趋向上涨，房地产市场火爆及地产贷款急剧扩大体使目前不良地产贷款率趋向下降；同步，还应看到全国地产贷款应收未收利息有上升的趋势，6月末各项地产贷款应收未收利息8.5亿元，较底增长了0.6亿元。4.地产贷款的政策规定。目前，国内在金融政策的制定过程中，总体上对地产融资还是采用了相对谨慎的态度。一方面表目前贷款范畴上，贷款通则规定，商业银行只容许对有资质的房地产开发公司发放房地产贷款，并不得发放贷款给房地产公司用于投机房地产；另一方面表目前贷款程序上，中国人民银行颁布的有关规范
12、房地产金融业务的告知(银发195号)中，规定金融机构只能对四证(国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、建设用地规划许可证)齐全的房地产项目发放房地产贷款，且房地产项目的自有资金需达30%以上；而在中国人民银行有关进一步加强房地产信贷业务管理的告知(银发121号)第一次专门对地产贷款作出了规定：“对土地储藏机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年”，同步，“商业银行不得向房地产公司发放用于缴交土地出让金的贷款”。整体上，国内对地产融资的控制是比较严格的。2.3 地产融资迅速发展的因素1.政府主导型土地储藏制度的建立。为发挥政
13、府对土地的调控作用，提高资源配备效率，以1996年上海建立土地发展中心为标志，国内政府土地储藏制度逐渐建立起来。4月，国务院办公厅下发了国务院有关加强国有土地资产管理的告知，规定有条件的地方政府要对建设用地试行收购储藏制度，进一步明确了政府土地储藏制度在国内土地市场管理中的地位和作用。政府土地储藏机构的重要职责是代表政府统一收购需要盘活的土地，成为土地一级市场上供应土地的唯一渠道和机构。筹集购地资金是征购土地的核心所在，垄断土地收购需要巨额资金投入，政府土地储藏机构资金来源渠道单一，自有资金少，重要依托银行贷款，导致政府土地储藏贷款增长迅速。2.地价持续上涨。与建立政府土地收购储藏制度相相应的
14、是国有土地特别是经营性国有土地使用权的出让实行招标拍卖，以充足发挥市场配备土地资源的基本性作用。目前全国开展土地招标拍卖活动的市县已经达到1500个以上。从1999年至，全国招标拍卖挂牌出让国有土地使用权价款分别达到114亿元、246亿元、492亿元。上半年，全国31个省、自治区、直辖市都开展了国有土地招标拍卖挂牌活动，出让的土地价款超过300亿元。经营性土地必须通过招标拍卖方式出让，使得地价基本在完全竟价的状况下产生，相应增进了土地价格的上涨。二季度，全国土地交易价格继续保持较高的上涨幅度，与上年同季相比上涨5.4%，土地成本占商品房售价的比例明显增长，部分都市已高达40%-45%之重。由于
15、土地成本高昂，房地产商最大资金需求是在核发土地使用证前，为及时支付项目土地款以获得土地使用证，房地产商不可避免地通过多种渠道谋求银行信贷资金的支持。3.园区建设的持续升温和房地产市场的持续火爆。近年来各级政府均想通过兴建工业园、科技园、教育园等各类园区，实现产业的集中。在兴建园区过程中，统征土地、基本设施建设存在大量信贷需求。至6月末，各级商业银行对各级园区的地产贷款余额达150.8亿元，其中重要是保证贷款，达68.8亿元。同步，住房制度改革和扩大内需政策的实行，刺激了房地产市场的持续火爆，房地产公司的购地资金需求大量增长。3、地产融资发展中存在的重要问题3.1 地产融资构造单一，资金来源过度
16、依赖银行贷款目前，国内地产融资渠道较为狭窄，表目前：一是政府地产融资构造单一。发达国家的土地储藏融资体系一般比较健全，除依托财政支持、土地发售收人、银行贷款等融资方式外，还可以依托完善的地方政府举债制度和债券市场，发行公债等方式筹集资金。而国内预算法明确规定不容许地方政府举债，同步国内债券市场、投资基金市场也不发达，狭窄的融资渠道使得贷款成为收购储藏土地的重要资金来源。二是房地产商融资构造单一。由于国内房地产公司上市融资能力较弱，房地产投资基金等融资方式还没有发展起来，房地产商融资渠道也较为单一，国内房地产业投资资金重要来源于银行贷款(含个人住房按揭贷款转化而来的预收款)，一般要占70%以上，远
