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1、苏州中式别墅市场【一】 苏州中式别墅随着别墅产品类型的多样化，中式别墅在市场上所占的比重已经越来越多。中式别墅是一个总的称谓，它可以细分出不同的产品类型，如：苏州园林式、徽派园林式、北京四合院民居式等一系列派别。市场上多数中式别墅项目融合了各地的建筑特色，形成了具有多种建筑元素特色的别墅产品。苏州作为一座具有悠久历史和文化底蕴的城市，中式别墅的形式较为符合城市的文化特色。近几年，苏州中式别墅产品的开发量很大，目前市场在售个案约有十几个，分别分布在苏州的各个版块，为了更好的对苏州中式别墅的分析，先根据不同的地段进行划分。城区版块：金帝城市别墅、虹桥世家、世家留园、兰亭苑、拙政东园、寒舍、庭园环太
2、湖版块：东山景园、西山恬园木渎版块：天伦随园【二】 中式产品市场细分1、城区版块主要是指位于苏州古城区范围的别墅产品，包括平江区、金阊区、沧浪区三个区域。古城区是苏州人文历史最浓厚的区域，也是目前苏州最为成熟的板块，区域内园林密布，随着苏州古城保护措施的到位，古城区环境将日益改善。该版块别墅产品有一个显著的特点，多个别墅项目依园而建，依靠苏州园林特有的文化底蕴来体现产品的内涵，这类产品包括：世家留园、兰亭苑、拙政东园、庭园。案 名拙政东园庭 园世家留园兰亭苑开发商苏州润禾房地产开发有限公司苏州庭园房屋开发有限公司苏州市基础设施综合开发有限公司苏州市合天置业有限公司销售电话67516818、67
3、51683867511666、675116886522758567701886、67701887售楼中心百家巷41号西北街190号干将西路227号临顿路236号位 置百家巷6号西北街140号留园路70号录葭巷建筑类别独栋联体独栋、联体独栋、联体基地面积m230009.6130000/17686建筑面积m21045080000/17779户 数30300多套6468公开日期2005/7一期2005/92005/102004/10/8交房时间/2006/12未定2005/10价格范围元/m2/12200-13000联体10000联体12000独栋18000阁楼5000销售率/一期余1套未开盘余2套
4、车 位建筑内公共地下车位建筑内部分外车库15万面积范围m2320-380209-278联体250联体199-229独栋250主力总价万元850-2000250-360联体250联体250-280独栋450个案分析：拙政东园：该楼盘与拙政园相邻，定位为苏州古城区顶级纯独栋豪宅，产品以苏州私家园林别墅为卖点，总体规划及单体设计上把苏州园林的特点模仿的惟妙惟肖，檐宇错落、廊房相连、私家花园中更是浓缩的苏州园林中的精华，是苏州别墅市场上不多的纯粹的园林别墅。由于总价较高，客户群较窄，因此去化比较慢。庭园：该楼盘位于古城区西北街，与北寺塔相近，是古城区最大型的纯别墅小区，总共300多套联体别墅，项目定位
5、为中式产品，是典型的江南院落式别墅，30多平米的中厅是该项目产品设计的特色。整体规划上采用人性化设计，设置集中的地下停车位，尽量减少路面车流。地下停车位设计在别墅市场是较为少见的一种设计方式，受到很多客户的认可。整个项目分5期推出，目前一期推出的20套只剩余1套，二期将于10月推出。世家留园：该楼盘与留园相邻，是一个定位较高的别墅项目，规划有42套联体别墅、10套双拼别墅、8套占地近一亩的及占地2亩左右的独栋别墅。整个项目的产品类型丰富，客户面较广。项目将于今年10月开盘，首期推出联体别墅，价格10000元/平米左右。兰亭苑：该楼盘位于临顿路录葭巷，以真古城别墅为卖点，产品风格为中式别墅，由3
6、套独栋别墅及65套联体别墅组成。小区内有部分套型内部不设置停车位，由外部统一停车库补充，停车库15万元一个。联体别墅共三层，最高为阁楼层，面积不算在整个别墅的销售面积中，阁楼以5000元/平米的价格销售。目前该项目剩余2套别墅。版块分析：（1）项目分布在苏州城区各个园林及景点附近，与苏州人文有完美的融合；（2）产品定位比较高，以打造苏州古城园林别墅为目标；（3）价格处于市场高位，联体别墅价位基本在10000-13000元/平米；（4）联体别墅面积控制合理，基本在200-250平米；（5）除了总价极高的独栋别墅销售速度较为慢外，联体别墅的销售情况保持了良好的态势。该版块另一类别墅项目并未紧邻园林
7、等名胜，但依托整个苏州的文化特色，同样建筑风格也属于中式产品，产品设计偏重于苏州民居风格的建筑特色。包括：金帝城市别墅、虹桥世家、寒舍。案 名虹桥世家金帝城市别墅寒 舍开发商苏州市佳晨房地产有限公司苏州金帝房地产开发有限公司昆山兴亚置业有限公司苏州分公司销售电话68625088、686251886811777765525888售楼中心桐泾北路10号苏福路148号华盛路位 置干将西路/虹桥路苏福路148号枫桥路3号建筑类别联体独栋、联体独栋、联体基地面积m2/89000110000建筑面积m2/12180093500户 数76（一期18套）121公开日期2005/52005/6/182003/4
8、/12交房时间2005/122003/8/1价格范围元/m27400-8200联体8200-8300双拼8500-8600独栋9000联体6800-8450独栋10000-13000销售率销售5套余20套左右车 位建筑内建筑内建筑内面积范围m2226-280联体180-220独栋280联体199-223独栋265-326主力总价万元170-250联体150-180独栋250-360联体150-180独栋265-420个案分析：虹桥世家：该楼盘位于虹桥路，处于市中心版块，不直接与交通主干道相邻，有闹中取静的优势。项目由2幢小高层及76套联体别墅组成。项目被早年建造的老社区包围及项目规模较小，开发
9、别墅产品很难体现出产品的品质，别墅产品本身采用中式风格，但在细节方面考虑不是很到位，产品户型存在较大问题，建筑间的间距小影响了采光，种种问题限制了别墅项目的销售价格，一期推出的18套房源目前只去化5套，销售情况不是很理想，目前正在进行客户团购优惠活动。二期原来规划的联体别墅产品可能改为多层产品。金帝城市别墅：该楼盘位于苏福路与西环路交界，由独栋及联体别墅组成，项目定位为苏州民居风格。项目所处地段与虹桥世家来比没有优势，但项目的别墅区与普通住宅区区隔较为明显，形成了较为独立的别墅社区，因此价格高于虹桥世家。普通民居风格的产品也适合很多中上阶层的消费者。寒舍：该楼盘位于寒山寺附近，是一个由独栋、联
10、体别墅组成的大型别墅区，是苏州市场上较早推出的大型别墅社区，在整体规划上排列单一，在单体建筑上主要运用中式风格，同时融入了一些现代风格的建筑元素，当时市场上属于较为稀缺产品，受到客户追捧，目前尚剩余20套左右。版块分析：（1）该类型别墅没有太大的文化背景，以城区民居风格作为产品的主要特色；（2）由于定位不是很高，价格在城区的别墅中相对较低，联体7400-8600元/平米，独栋9000元/平米；（3）为了扩大客户群，面积配置偏小，联体一般在180-280平米，独栋以260-320平米为主；（4）规模越大的项目销售情况越好,可以看出客户对整体规划的要求比较高。2、环太湖版块主要是指太湖周边范围，如
11、东山及西山等地，该区域有极为优越的地理优势及环境优势，是风景极佳的旅游圣地。该版块的别墅项目呈现高品质、高单价、高总价的特点。同时由于稀缺性被认为是最具有投资潜力的别墅版块。该区域的别墅项目主要以欧美风格为主，近一、两年开始出现中式别墅项目，主要有：东山景园、西山恬园。案 名东山景园西山恬园开发商苏州佳园房地产有限责任公司苏州市天能房地产有限公司销售电话6866588665586666、65588383售楼中心干将西路1301号广济南路121号位 置东山镇启园路环湖路口西山镇金庭路170号建筑类别独栋、双拼独栋基地面积m211000058729建筑面积m24129516000户 数160（一期
12、36户）60公开日期2005/82004/9交房时间2006/92005/10价格范围元/m2双拼5800-6600独栋6800-7600地下室20008000-12000销售率30%（已推出）50%（已推出）车 位独栋A型、双拼为户外车位独栋B、C、D型建筑内建筑内面积范围m2双拼190-215独栋239-340230-295主力总价万元双拼120-150独栋170-270190-360个案分析：东山景园：该楼盘位于东山镇，该镇的别墅开发起步较晚，与西山镇的影响力还有一段距离。项目为中式别墅产品，定位为中式国宾级别墅，采用中西结合的建筑特殊。项目体量较大，是东山镇上第一个大型别墅项目，但在交
13、通及环境各方面还是存在有大的不足之处，与真正意义上的湖滨别墅有差距。在整体规划上布局合理，但在单体建筑的外立面上各个细节的处理不尽如人意。该项目有采光地下室设计，地下室面积不计入销售面积，按每平米2000元计算。西山恬园：该楼盘位于西山镇，是别墅较为密集的一个区域。在区域内欧式产品主打市场的情况下，该楼盘以苏州私家园林的产品定位切入市场，吸引了很多关注的目光。该楼盘产品规划及设计上与拙政东园较为相似，由于其地理位置与周边环境的因素，与拙政东园的价格有很大的差距，但是正是因为其相对较低的总价使其销售情况较好。版块分析：（1）该版块的纯中式产品具有稀缺性，有较大市场潜力；（2）该版块独栋产品的面积
14、范围在230-340平米，双拼面积范围在190-215平米，面积范围都较小；（3）产品价格与城区别墅相比比较低。3、木渎版块主要指木渎镇及木渎风景区，靠近灵岩山及天平山，周边自然条件好，交通方便，文化底蕴深厚，通过近几年的发展已经成为苏州主要的一个别墅聚集版块，主要有天邻风景、石上清泉、山雨墅、天伦随园、明月湾等别墅项目。版块内的个案除了天伦随园是中式别墅外，大多采用了欧式风格的建筑特色，比较符合当时消费者的需求特点。案 名天伦随园开发商苏州天伦置业有限公司销售电话66269888、65660288售楼中心木渎金山路51号位 置木渎金山路168号建筑类别独栋基地面积m286670建筑面积m225000户 数60公开日期2004交房时间2005/2（一期）价格范围元/m218000销售率一期19套结束车 位建筑内面积范围m2350-460主力总价万元500-800个案分析：天伦随园：该楼盘位于木渎镇，周边有灵岩山及天平山等自然风景区，环境适宜，周遍、边配套设施较完善
