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1、估价理论与方法公式第一章不修复情况下的价值减损额=未受损状况下的市场价值受损状况下的市场价值 修复所能带来的价值增加额=修复后的市场价值修复前的市场价值 修复的各项必要费用，包括修复工程费、搬迁费和临时安置费 损害造成的相关经济损失=房地产价值减损（本例为修复工程费和修复后的价值减损额）之外的直接经济损失额, 包括搬迁费和临时安置费 损害造成的总损失额=修复的必要费用（修复工程费、搬迁费和临时安置费）和修复后的价值减损额第三章抵押贷款额度=抵押价值X贷款成数抵押价值=未设定法定优先受偿权下的价值一法定优先受偿款=未设定法定优先受偿权下的价值已抵押担保的债权数额-拖欠的建设工程价款其他法定优先受
2、偿 款再次抵押价值=未设定法定优先受偿权下的价值-已抵押贷款余额 一拖欠的建设工程价款一其他法定优先受 社会一般贷款成数偿款房地价格=土地价格+建筑物价格楼面地价=土地总价总建筑面积楼面地价=土地总价 X 土地总面积=土地单价总建筑面积 土地总面积 容积率容积率=建筑面积土地面积期房价格=现房价格-预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值风险补偿第一次拍卖的保留价=评估价=市场价值人口增长率=本年人口增长绝对数年平均总人数人口自然增长率=本年出生人数-本年死亡人数年平均总人数人口机械增长率=本年迁入人数-本年迁出人数年平均总人数第六章 比较法及其应用第二节 搜集交易实例第三节 选取可比实
3、例第四节 建立比较基础一、统一财产范围 房地产价格=含有非房地产成分的房地产价格非房地产成分的价值 不带债权债务的房地产价格=带有债权债务的房地产价格债权+债务（剥离或还原） 实物范围要相同。二、统一付款方式 将可比实例调整为在成交日期一次性付清的价格.三、统一融资条件四、统一税费负担 正常负担下的价格-应由卖方缴纳的税费=卖方实得金额 正常负担下的价格+应由买方缴纳的税费=买方实付金额 买方实付金额一卖方实得金额=应由买卖双方缴纳的税费 正常负担下的价格=卖方实得金额 1 -应由卖方缴纳的税费比率正常负担下的价格=买方实付金额（记忆“牙买加”1 +应由买方缴纳的税费比率五、统一计价单位1、统
4、一价格表示单位2、统一币种和货币单位3、统一面积内涵和计量单位建筑面积下的单价=套内建筑面积下的单价X套内建筑面积建筑面积套内建筑面积下的单价=使用面积下的单价X 使用面积套内建筑面积使用面积下的单价=建筑面积下的单价X建筑面积使用面积1公顷=1 0 0 0 0平方米=15亩1亩=66 6 .67平方米1平方英尺=0. 09 290304平方米1坪=3.305 7 9平方米平方米下的价格=公顷下的价格三10 000平方米下的价格=亩下的价格三666。67平方米下的价格=平方英尺下的价格三0.0929 0 3 04平方米下的价格=坪下的价格三3. 30579第五节 交易情况修正1、总价修正、单价
5、修正2、金额修正可比实例成交价格交易情况修正金额=可比实例正常价格百分比修正，一般公式为：可比实例成交价格X交易情况修正系数 =可比实例正常价格，即可比实例成交价格X_=可比实例正常价格1S%（假设可比实例的成交价格比其正常价格高或低的百分率为土S %）上式中，1是交易情况修正系数1S%第六节 市场状况调整（交易日期调整）一般公式可比实例在成交日期时的价格X（1T%）=可比实例在价值时点时的价格（市场状况调整系数是（1土T%）（一）市场状况调整的价格指数法采用定基价格指数进行市场状况调整的公式为:（尾首相比）可比实例在成交日期的价格X价值时点的定基价格指数=可比实例在价值时点时的价格成交日期的
6、定基价格指数 采用环比价格指数进行市场状况调整的公式为:（连乘）可比实例在成交日期时价格X成交日期的下一时期的环比价格指数X再下一时期的环比价格指数XX价 值时点的环比价格指数=可比实例在价值时点的价格（二）市场状况调整的价格变动率法 采用逐期递增或递减的价格变动率进行市场状况调整的公式为：可比实例在成交日期的价格X（1 土价格变动率）期藝可比实例在价值时点的价格 采用期内平均上升或下降的价格变动率进行市场状况调整的公式为:可比实例在成交日期的价格X（1 土价格变动率X期数）=可比实例在价值时点的价格第七节 房地产状况调整把可比实例在自身状况下的价格,调整为在估价对象状况下的价格.可分解为区位
7、状况调整、实物状况调整和权益 状况调整。调整方法:直接比较调整和间接比较调整（最常用）、总价调整和单价调整、金额调整和百分比调整、加法调整和乘法调整 第八节 计算比较价值（1）金额修正、调整下的公式：比较价值=可比实例成交价格土交易情况修正金额土市场状况调整金额土房地产状况调整金额（2）百分比修正、调整下的加法公式：比较价值=可比实例成交价格X（1+交易情况修正系数+市场状况调整系数+房地产状况调整系数）百分比修正、调整下的乘法公式：（最常用）比较价值=可比实例成交价格X交易情况修正系数X市场状况调整系数X房地产状况调整系数=可比实例成交价格X11 S%X（ 1 T）X11 R%假设可比实例成
8、交价格比正常价格高或低土S %;从成交日期到价值时点可比实例价格上涨或下跌土T% ；在 价值时点可比实例在自身状况下的价格比在估价对象状况下的价格高或低土R%。第七章 收益法及其应用 地价=年地租X购买年地价=地租 利息率某笔资金X利率=房地产的收益房地产价格=房地产的收益 利率第二节 报酬资本化法的公式一、净收益（每年不变）的公式一）收益期为有限年的公式v=Y1 -1仃+ Y），净收益每年不变为A;报酬率为Y;收益期为有限年n（二）收益期为无限年的公式V=净收益每年不变为A；报酬率为Y；收益期为无限年 公式应用:1、直接用于测算价值2、用于不同期限房地产价格之间的换算1 K V VK二1 -
9、, V表示收益期为n年的价格，则有：V二V或 N = nn（1+ Y ）nnn N KKKNNn3、用于比较不同期限房地产价格的高低4、用于比较法中因期限不同进行的价格调整二、净收益按（一定数额递增）的公式（一）收益期为有限年的公式A b 1 b nv=（ Y + Y7爪-（i+莎卜Y x乔帀，净收益未来第i年为a,此后按数额b逐年递增;报酬率为y ；收益期为有限年 n （二）收益期为无限年的公式AbV=（Y + Y2），净收益未来第1年为a,此后按数额b逐年递增；报酬率为Y；收益期为无限年三、净收益按（一定数额递减）的公式净收益按一定数额递减的公式只有收益期为有限年一种，即：A b 1 b
10、nV=（）1-+ x，净收益未来第1年为A,此后按数额b逐年递减；报酬率为Y；Y Y 2（1 + Y）n Y （1 + Y ） nA收益期为有限年n,且n +1bA确定合理经营期A（n1） b= 0,即n =+1b四、净收益按（一定比率递增）的公式（一）收益期为有限年的公式V =1-（） n ,净收益未来第1年为A,此后按比率g逐年递增；报酬率为Y,且gYY - g1 + YnA（当g=Y时，V =）;收益期为有限年n1+Y（二）收益期为无限年的公式AV =，净收益未来第1年为A,此后按比率g逐年递增;报酬率为Y；收益期为无限年Y-g五、净收益按（一定比率递减）的公式（一）收益期为有限年的公式
11、A1-gV =1-（）n ，净收益未来第1年为A,此后按比率g逐年递减;报酬率为Y；收益期为有限年nY + g1 +Y（二）收益期为无限年的公式AV =，净收益未来第1年为A,此后按比率g逐年递减；报酬率为Y；收益期为无限年Y+g六、净收益在（前后两段变化规律不同）的公式（一）收益期为有限年的公式t A A 1Y =2 i +1-，净收益在未来第t年（含第t年）有变化，在第t年后无变化为（1+ Y ）i Y（1+ Y）t（1+ Y ）n-ti=1A；报酬率为Y；收益期为有限年n(二) 收益期为无限年的公式t A AV =乞 ! +，净收益在未来第t年(含第t年)有变化，在第t年后无变化为A;报
12、酬率为Y；(1 + Y) i Y (1 + Y) tI =1收益期为无限年七、预知未来若干年后价格的公式t AVV = 2 t + t ,t预测净收益的期限；A 房地产未来t年的净收益；V房地产未来第t年末的价格 (1 + Y) i (1 + Y) titi=1第四节 净收益的测算净收益=潜在毛租金收入-空置和收租损失其他收入运营费用=有效毛收入-运营费用 运营费用通常不包含房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用和所得税 运营费用率=运营费用(OER),净收益率= 净收益(NIR),故净收益率=1-运营费用率有效毛收入有效毛收入(一) 出租的房地产净收益测算净收益=租赁收入-
13、由出租人负担的费用租赁收入包括租金、租赁保证金或押金的利息收入等(二) 自营的房地产净收益测算(不考)净收益测算应注意的问题 出租人权益价值：租赁期内，合同租金;租赁期外,市场租金。 承租人权益价值：剩余租赁期间各期合同租金与市场租金差额的(现值之和)。重置提拨款,是运营费用的一种,通常利用偿债基金系数来计算。V未来一次性支付的费用,A重置提拨款第五节 报酬率的确定报酬率=投资回报所投入资本报酬率的求取方法:(一) 市场提取法AA(1) 在V =-的情况下，是通过Y =来求取Y(无限年期)A 1A 1(2) 在V = = 1 -的情况下，是通过=1 -V=0来求取Y (有限年期，用试错法)Y
14、(1+ Y)nY (1+ Y)nAA(3) 在V =的情况下，是通过Y = + g来求取Y(收益按一定比例递增且收益无限期)Y -gY（二） 累加法报酬率=无风险报酬率+风险报酬率=安全利率+投资风险补偿率管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率-投资带来的优惠率（三）投资报酬率排序插入法（了解）第六节 直接资本化法（1） V =,V房地产价值；NOI房地产未来第一年的净收益；R资本化率R（2）房地产价值=年收益X收益乘数 收益乘数是房地产价值或价格与其未来第一年的收益的比值。 直接资本化中未来第一年的净收益有时用当前的收益近似代替.收益乘数法的种类：潜在毛收入乘数法、有效毛收入乘数法、净收益乘数法净收益乘数与资本化率是互为倒数的关系，净收益乘数=资本化率利用市场提取法求取资本化率和收益乘数:资本化率一未来第一年的净收益、 一房地产价值收益乘数=价格年收益投资组合技术（一）土地与建筑物的组合土地价值X土地资本化率+建筑物价值X建筑物资本化率=房地价值X综合资本化率，即公式:(V 二V + V )OLBV x R + V x R 二 V x RLLBBOO变形：R= L x Rl + B x Rb，L 土地价值占房地价值的比率；B建筑物价值占房地价值的比率
