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1、顺义项目市场研究报告目 录序 言11. 宏观经济与地区经济分析21.1全国经济保持快速增长的良好势头21.2经济景气处于正常水平21.3 2003年我国宏观经济有以下主要特征：41.3.1进出口保持高速增长41.3.2固定资产投资大幅度增长51.3.3社会消费品零售总额平稳增长51.3.4物价水平总体平稳51.4制约因素不容忽视61.5北京市国民经济保持快速健康发展71.6北京市旅游市场发展方向82.顺义整体市场分析102.1顺义区位说明102.2顺义发展概况112.2.1行政区划112.2.2经济情况112.2.3旅游资源123.区域市场分析133.1李遂镇简介133.2市场类型说明133.
2、3度假村市场分析143.3.1区域市场分析说明143.3.2供应量分析163.3.3产品分析173.3.4价格分析233.3.5个案点评283.4养老公寓市场分析383.4.1老年公寓市场现状分析383.4.2分析说明393.4.3样本说明393.4.4东方太阳城393.4.5北京太阳城国际老年公寓423.4.6太申祥和国际养老中心443.4.7对比分析464分析结论494.1宏观经济健康、平稳、快速发展494.2区域市场分析结论：494.2.1度假村市场分析结论494.2.2养老公寓市场分析结论504.3个案横向点评分析结论：50序 言市场研究与市场推广是市场营销的两个主要步骤，二者相互关联
3、，不可或缺。前者通过详尽地市场调查，采集相关市场数据，并运用科学的方法加以分析，从而准确把握宏观市场及区域市场的供需状况，深入了解国家政治经济政策对房地产市场的影响，科学地预测市场走向、竞争对手及竞争形势，最终确定准确合理的市场定位；而后者则根据前者的研究成果市场定位解决市场推广中的具体措施，如价格策略，销售策略，广告宣传策略，促销手段的组合策略等。简言之，前者是基础，后者为前者逻辑结论。应当指出的是，市场定位是整个营销活动的核心，它既是市场研究的结果，又是市场推广的灵魂，它包含了产品和产品所提供的竞争优势两方面的基本内容。市场定位需要准确和有力。准确的市场定位最大限度地把握市场机会、最大限度
4、地回避来自内部和外部的风险和威胁；有力的市场定位将淋漓尽致地表现产品内涵并赋予产品动人心魄的个性。1. 宏观经济与地区经济分析1.1全国经济保持快速增长的良好势头国家信息中心中经网经济监测预警系统的监测结果表明，2004年1月份我国景气综合评分为41分，经济预警信号继续处于适度区间的中线以上。从主要景气指标看，在构成国民经济综合景气评分的12项指标中，进出口总额处于过热区间。固定资产投资、工业增加值、社会货运量和货币供应量M1指标保持快速增长势头，处于趋热区间。其中工业增加值同比增长7.2%，扣除季节因素影响后仍处于趋热区间。金融方面，当月狭义货币供应量增长速度比上年末回落3个百分点。工业产品
5、产销率、农资生产、居民消费价格指数、金融机构各项贷款、商品房销售额和社会消费品零售总额六项指标增长适度，处于稳定区间。财政支出处于趋降区间。1.2经济景气处于正常水平改革开放以来，我国经济运行经历了两个比较完整的周期循环，一个是从1981年到1990年，峰顶是1984年，经济增长率达到15.2%，循环长度为9年；第二个循环从1991年开始直到2000年，峰顶是1992年，经济增长率达到14.2%，循环长度为10年。2003年我国国内生产总值为116694亿元，比2002年增长9.1%。从下面各项分类指标看，大部分都处于趋热及稳定区间，表明目前我国经济正处于改革开放以来的第三轮景气循环的上升阶段
6、。总体上看，投资快速增长、外贸出口和外商投资增势强劲，成为经济增长的主要拉动因素。经济运行经历了非典爆发的短暂影响，较快恢复并保持了快速增长势头，表明国民经济自主性增长的基础在增强。但是，对消费增长相对缓慢和投资的高速增长应予足够注意，特别是应注意国有部门投资扩张的“软约束”问题，保护自主性增长的市场基础。指标名称03-0103-0203-0203-0403-0503-0603-0703-0803-0903-1003-1103-1204-011、财政支出（不含债务）2、固定资产投资3、工业产品产销率4、工业增加值5、基础农资6、货运量7、海关进出口总额8、居民消费价格指数9、金融机构各项贷款1
7、0、狭义货币（M1）11、商品房销售额12、社会消费品零售额综合景气评分40分39分39分38分38分39分40分41分41分42分41分42分41分1.3 2003年我国宏观经济有以下主要特征：1.3.1进出口保持高速增长全年进出口总额达8512亿美元，比上年增长37.1%。其中出口额4384亿美元，增长34.6%；进口额4128亿美元，增长39.9%。进口的高速增长一方面是受国际市场原材料价格上涨和进口关税整体下调的影响 , 另一方面也反映了国内需求旺盛的状况。出口方面的特点是 , 增速明显高于年初 10% 左右的预期 , 加入 WTO 效应仍在继续释放。 其中加工贸易出口增长 31.3%
8、, 一般贸易出口增长 32.9%, 略快于加工贸易出口增速。贸易顺差的减少是在出口高速增长条件下出现的 , 同时由于国家外汇储备充裕 , 不会对经济增长造成负面影响。1.3.2固定资产投资大幅度增长全年全社会固定资产投资55118亿元，比上年增长26.7%。工业投资增长明显快于其他产业。全年国有及其他经济类型投资中，第一产业投资1156亿元，增长3.7%，增速比上年回落19.8个百分点。第二产业投资15007亿元，增长39.1%，加快16.2个百分点。第三产业投资继续保持较快增长，全年完成投资26480亿元，增长24.2%，加快9.8个百分点。固定资产投资的高速增长主要源于连续六年积极财政政策
9、的实施，极大地剌激了投资需求，特别是民间投资已经启动并呈加速增长态势，成为拉动全社会投资增长的重要力量。此外，受加入WTO影响和普遍看好中国经济前景，外商直接投资持续大幅度增加。1.3.3社会消费品零售总额平稳增长全年社会消费品零售总额达到45842亿元，比上年增长9.1%，扣除物价因素，实际增长9.2%。以房地产、汽车、电子通讯产品为代表的消费热点正在形成，已经成为当前乃至未来一段时期带动消费增长的主要动力。由于非典疫情对社会就业和消费环境的影响，消费在二季度出现明显下滑，这一短期的突发因素影响在三季度基本得到消除，第三季度社会消费品零售总额增长 9.7%，比第二季度加快了 3 个百分点。随
10、着政府增加居民收入和最低生活保障政策实施力度加大，消费需求对经济增长的贡献将会逐步增加。1.3.4物价水平总体平稳价格总水平有所上涨。全国居民消费价格总水平比上年上涨1.2%。其中，城市上涨0.9%，农村上涨1.6%。物价回升固然与需求扩大、固定资产投资增长、工业生产加快等因素有关，但主要是受季节性、外在性等短期因素影响。市场供求状况是影响物价水平的根本性因素。从市场供求来看，目前，绝大部分商品仍然供大于求。据统计，在600种主要商品中，供大于求的有513种，占85.5%；供求基本平衡的有87种，占14.5%；没有供不应求的商品。生产能力过剩，需求不足仍然是突出矛盾。如果供大于求状况没有根本改
11、变，物价总水平就不会大幅上涨。可以说，当前物价水平总体平稳，通货膨胀趋势并不明显，还没有完全摆脱通货紧缩的阴影。1.4制约因素不容忽视当前经济生活中阻碍经济良性循环的深层次问题依然存在，经济能否保持稳定上升的势头还需经受考验。首先，我国经济增长已经进入市场需求约束阶段，最终需求特别是消费需求对经济增长的制约或拉动作用越来越重要。由于我国仍处于社会发展和体制转型阶段，国内需求增长面临着结构变动的深刻影响，供求总量矛盾还没有得到根本缓解，制度规则和市场环境还不完善，经济运行中深层矛盾和体制性障碍作为中长期因素，仍将对经济增长构成制约。其次，就业矛盾突出，目前中国新生劳动力资源增长处于高峰期，同时近
12、年来农村剩余劳动力转移加快，国有企业下岗失业人员增多，以及加入 WTO 在短期内对就业结构的影响，使得就业压力进一步增大。就业不足必然妨碍居民收入增长，再加上农民收入增长缓慢状况短期内还难以根本改善，对经济增长构成重要制约。最后，由于投融资体制改革滞后于经济市场化进程，国有部门“软约束”的问题始终没有根本解决。随着地方政府换届完成，体制性投资冲动又现端倪，新的行政主导型重复建设、不负责任的扩大生产投资行为可能会重新抬头。 这会使投资效益和经济增长质量降低，潜在的金融风险扩大，同时也会扭曲市场信号，给宏观决策和企业决策均造成负面影响。因此，应在进一步放宽民间资本市场准入的同时，确保政府投资限制在
13、社会公益性或自然垄断领域，将政府投资纳入预算范围，提高透明度，加强社会公众对政府投资活动的监督。1.5北京市国民经济保持快速健康发展2003年全市实现生产总值3611.9亿元，比上年增长10.5%，实现了预期增长目标，经济增长率连续5年保持在10%以上。人均生产总值达到31613元，比上年增长9.2%，按当前汇率折算，约合3819美元。全市经济经受住了上半年“非典”疫情的严峻考验，全年经济运行呈现“高开回落恢复回升”的特点。投资、消费和出口三大需求共同拉动，经济自主增长动力强劲。首先，固定资产投资保持较快增长。全年完成全社会固定资产投资2157.1亿元，比上年增长18.9%。投资重点集中于住宅
14、和基础设施两个方面。全年完成住宅投资692.4亿元，比上年增长9.1%；住宅投资占全社会固定资产投资的比重为32.1%，比上年下降2.9个百分点。全年完成基础设施投资417.8亿元，比上年增长1.4%，占全社会固定资产投资的比重为19.4%。固定资产投资效果系数为0.19，与上年的0.20基本持平。固定资产投资率为59.7%，比上年增加3.3个百分点。其次，消费市场热点突出。全年实现社会消费品零售额1916.7亿元，增长14.5%，扣除价格因素，实际增长16.6%。结构升级成为推动消费需求增长的重要因素，消费热点主要集中于住房、交通和通信等领域。全年销售商品住宅1771.1万平方米，增长10.4%，实现销售额789.2亿元，增长10.1%；销售各类汽车40.8万辆，实现零售额305.2亿元，分别增长56.6%和51.2%。城镇居民人均消费支出11123.8元，增长8.1%。其中，服务性消费比重达到30.3%，与上年基本持平。
