万达广场规划设计特点

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1、Document serial number KK89K-LLS98YT-SS8CB-SSUT-SST108万达商业规划研究院黄大卫院长：万达广场规划设计特点 商业规划研究院院长万达商业规划研究院黄大卫院长：非常高兴来到沈阳，沈阳的父老乡亲们，以及媒体的朋友 们，以及关心万达的各界朋友们，大家下午好。很高兴来到这里和大家就万达商业地产的发展以 及我们沈阳北一路项目的特点跟大家做一个交流。介绍我们沈阳北一路项目的特征之前，我想跟大家做一个万达城市综合体规划特点的介绍。 我是万达商业规划院的主管沈阳项目的院长，我有幸跟随董事长从商业地产的初期一直追随董事 长到现在，走过了商业地产发展的一代、二代、

2、三代的产品。对万达现在做的城市综合体的来龙 去脉有比较详细的了解。在这里我希望能够和大家进行互动，希望大家能够对我的介绍如果有什 么疑问可以问我，大家做个交流。首先我们就万达城市综合体的规划特点进行介绍。介绍的主要内容分成了三个部分，一个是 万达城市综合体的特点；第二要跟大家解释一下万达为什么要建设城市综合体；第三我们就大家 关心的沈阳北一路项目有什么新的特点。大家知道万达在沈阳已经做了三个店，我们还要继续做 下去，我们每一个店都有提升。沈阳北一路有什么样的提升，精彩在哪里？接下来会跟大家介 绍。首先说一下万达城市综合体及其特点。万达做商业地产走到现在也是经过了一段摸索。之所 以找到这种发展模

3、式，大家也能够通过以下的介绍感受得到。要想介绍商业综合体的模式，首先要谈到的是，万达商业地产的产品模式。大家都知道，我 们所有的努力，所有的部门都是为我们产品负责的，我们自己的商业地产有什么特点呢？我们简 单地回忆一下。万达做商业地产以来，我们走过了三代的产品模式，第一代是单店，第二代组合 店。从集团发展的进程上来看，我们第一代店和第二代店一共开发了 12个项目，从 2002 年到 2006 年，在全国各地开发的了很多项目。这些项目都是在城市的核心区以及副中心，万达所到之 处，为城市带来了重要的影响。第三代的产品商业综合体是从 2007年开始，到去年年底已经开业 了 30 个项目，到 2010

4、 年万达已经开业了 40 多个项目，万达之所以能够高速发展，在各个不同城 市做项目，而且每一个项目做得都是非常火，而且对城市的贡献，对市民、对投资方都有很好的 回报。为什么会这样？下面我们就说一下“城市综合体”，这是一个学术概念，简单跟大家交流 一下。城市综合体首先是一个建筑综合群体，不是一栋简单的功能建筑，是有城市居住、办公、 商务、购物等功能高度集约的地区，从建筑形态上来讲是一个建筑的综合群体。从功能上来讲有 城市功能，有居住，有商务办公，有酒店，有综合性购物中心，休闲娱乐、餐饮等等，这些城市 功能组合了我们叫做城市综合群体。所以万达做的是第三代产品，叫城市综合体。回归万达为什么能够找到一

5、种发展模式，能够适合中国，以及在中国遍地开发做商业。我们 认为最重要的是万达找到了一种商业地产发展模式。发展模式究竟是什么呢？其实就这么几句 话。第一个，我们以万达广场命名的城市综合体为商业地产的核心产品。现在万达集团在各个城 市做的项目就是以万达广场为名的城市综合体，以这种产品持续发展并不断完善。在沈阳项目就 体现到集团不断追求，不断超越的理念。比如说我们建了太原街的万达广场，又建了沈阳铁西， 以及沈辽东路的购物中心。我们下来做的北一路就要有超越。第二个，就是集团董事长一直追随的企业理念，就是要为城市做贡献，要使得企业效益、社 会效益双效合一。万达的购物中心为什么只做三层，这么好的地段只做三

6、层的购物中心，是不是 很可惜？作为开发商来讲，追求利润是无可厚非，但是万达为什么做三层的步行街，大家接下来 会感受到万达这么做。万达是期望一座万达广场能成为一座城市中心，这是我们发展的模式。万 达城市综合体我们有简单的生存模式，我们会有详细的介绍。首先我们会有非常精彩的室内步行 街。我们是想营造一年四季如春的购物环境。围绕这个室内步行街我们有很多种相关联的业态组 合在步行街里面。这种发展模式万达也是经历了很长时间，之所以万达能够在全国各地迅速发 展，而且每个项目都得到当地的欢迎，这种产品本身适合在中国目前的状况进行快速发展，而且 效益都很好。我们有一条步行街，还有很多商业综合体的建筑楼，这是我

7、们的一个动画，首先我 们非常关注室内步行街给消费者带来的购物感受。接下来我们围绕步行街还有很多其他特色商业街的组合。比如说我们还有室外的街，为什么 要有这种产品推出，给我们消费者带来哪些信心。大家可以看到，万达是希望它的购物环境和硬 件设施提升一个水平。北一路这个项目从建筑形态的规划上，董事长讲宁可少建一些建筑面积， 把品质做上去，把空间做好，使在北一路的万达广场业主获得一种不同的购物环境，业主在这里 感受到不同的购物感受。这是一个商业综合体生成的画面，我们是经过了很多年的探索，整个世界上也是绝无仅有 的。我们万达商业地产为什么做的这么成功，大家知道一般的商业地产都需要培养一段时间，做 商业是

8、比较难的，董事长有一句话“战战兢兢、如履薄冰”大家知道很多房地产商也在做商业地 产，商业地产是投资大，风险也大。它是综合技术比较复杂的项目，把商业项目能做的好是比较 难的，万达也是摸索了很长时间，这个产品是这样一个基本图形。我们有自己的商业综合体，包 括有写字楼、酒店，还有其他的城市步行街等等。这张图是一个平面图，有综合楼和娱乐楼。这种商业楼为什么拿出这么大的面积做主力业态 呢？也是为了项目的聚集人气。围绕着这个主力店还有室内步行街，我们还做了室外的，有特色 主题的金街，我们还注重城市的广场，我们希望这个购物中心是一个城市的中心，给市民，给购 物者，以及小业主、消费者带来很好的休闲场所。大家知

9、道做商业地产首先商业地产成功是规划设计要成功，反过来讲，如果对商业地产没有细致 的了解，甚至没有本质了解的话，即使规划设计找了名牌大师来做，有些项目也不是很成功。全 国各地这种案例也很多，之所以走到现在，而且每个场所都有自己的特色。归结一点万达为什么 选择建设城市综合体呢？我们有这么几个考虑。第一个城市综合体是打造城市中心的好方法。要想打造一个城市中心，或者商务中心，这是 一个比较好的方法。可以丰富与完善城市功能，是完善整个区域城市功能，并带动周边地价的增 值。第二个体现万达以人为本的设计理念。万达做事和其他地产商还有一些不同，董事长王建林 一直告诉我们，在做项目的时候一定要替业主着想，一定要

10、替投资万达的各种客户着想。万达能 够做的好也是体现了万达的这种用心。体现万达以人为本城市综合体的模式能够极大地满足人民 对城市功能的需求，一站式的服务，在这里面吃、喝、玩、乐全部解决。最后对城市的功能进行补充。它不是一个简单一组建筑，是有这样的城市功能。 万达城市综合体为什么做到现在会有这么多好的效果，我们集团也做了总结，我们大概总结 了一下几点。为什么万达广场到每个城市的开发有好的收益和效果。第一个带动城市结构的调整。万达到一个城市来做商业地产，不单单是做一个购物中心，会 带动产业结构调整。政府在各种数据上看都有感受。第二是有效拉动需求。第三完善城市功能。 第四创造大量就业岗位。另外最重要的

11、是创造持续的巨额税源。为什么有好的税收，是万达做的 好的，适合业主在这里经营，也适合消费者在这里购物。万达的成功是开发模式、策划模式以及 产品模式，创新的成功。不单单是一个建筑设计的成功。这张照片是我们去年刚开业沈阳铁西万达广场一个总体情况。会带来城市一个综合收益。下 面我们要介绍沈阳北一路项目规划特点与产品优势。我们在北一路项目上设计有哪些独到之处。首先我们定位于要与其他项目不同，打造沈阳新的中央商务区，使得我们城市不单有基本的 购物功能。我们除了有业态，有专门的设计和招商之外，我们的形象上，要比其他几个店要高， 形象上也有突破，大家可以看到这是我们当时做的效果方案，我们用到好的材料。在立面

12、上有新 的材料使用，包括夜晚的效果，白天的效果都是比较酷的。从项目的具体规划特点，我们希望能 够给各位朋友做一些介绍。这个项目我们由四个部分构成。一个是总建筑面积大约接近 28 万平米 的项目，地上大概有20 万平米左右。万达大型购物中心是这里面最主要的部分。接下来有商务酒 店，为什么在这里有商务酒店呢？商务酒店带来商务酒店的客流，而且对城市功能完善起到很好 的作用。接下来是我们的室外商业步行街，以及室内商业步行街的综合。还有我们的公寓，我们 现在称之为三代半产品，我们正在做第四代产品的过渡。大家知道沈阳铁西万达广场是没有室外 景街的，我们这个项目是以室外景街的一种提升。我们接下来会有详细的设

13、计，我们是如何考虑 的。另外我们从城市形象上，我们考虑到城市区域整体形象，商务上的需求，我们做了一些立面 上的考虑。公寓有很好的视野，我们在规划布置上也有很好的结合，以及周边城市布置，我们有 一些相关的考虑到居住在公寓里面的业主，他们视线的感受。我们步行只盖了三层，简单地讲盖 的高就可以多卖钱，那万达为什么是这个尺度，我们会有详细的分析。从长度上来讲，在步行街 购物是步行为主，我们认为从人的购物角度分析，拎着重物步行就在 500 米，我们设计这种尺度 就是万达做商业地产，为什么购物中心人这么多，消费者为什么到我们这里。就是我们在设计当 初“以人为本”的考虑是落实到每一个细节当中。从长度来讲，不

14、能做太长，也不能过短。在相 关的位置上，我们也提供了休息的场所。讲到这里，大家可以看到，集团规划院前期的图纸。4 月 15 日刚签订的方案。推出之前，我 们又反复地对这个项目的动线进行了仔细的考虑，我们是希望引进金街以后，像室内步行街一 样，开业即火，我们在动线处理上又忍痛割爱，又割舍了将近 2000多平方米的商铺。我们从集团 这个角度，从为业主着想的角度，宁可万达少卖 2000多平方米的商铺，也要把空间做好把动线做 好。从这一点大家能感受到，集团为用户着想的用心。希望对业主这种关爱，大家都能够感受 到。从商业的规划原则上，大家都知道，万达做商业地产有一个秘诀叫做“定单地产”，万达为 什么做商

15、业地产做一个火一个，我们在建设之前把招商全部确定，我们对外是可以承诺的，我们 完全按照进驻我们项目主力店功能需求进行设计。他进到我们场子里就非常适合经营的，也是适 合消费者在里面购物的。这是做的效果图，我们想为什么做三层的步行街，一会儿我们从道理上 讲一讲。另外我们讲大面积的地下停车。大家都知道停车的需求，停车的方案解决的好与坏，停 车是不是很人性化的关怀，也直接影响场子的经营。在地下车库也专门的导向设计，让车主能在 第一时间找到想去的业态，体现了非常细致的人文关怀，是这些业主，包括消费者切身能够感受 到万达对他们细致关怀。我们这里引进了一个室外步行街。室外步行街我们想打造成另外一种风格的购物

16、街，使得和 室内步行街有不同的购物感受。大家都知道，现在来讲，作为购物中心的基本职能已经能够得到 满足。在自己居住的小区，找一个超市就能够买到自己想要的商品。有很多到购物中心不是来单 单购物，领着一家老小，或者女朋友，在场子里面转一转，而是一个很好的交流环境，是一个非 常美好的购物环境，愉悦的生活是靠设计者精心设计打造出来。我们希望在北一路的设计上，对 小业主的关爱，人文的关怀，希望业主能够感受的到。这是我们商务酒店的立面，还有公寓的立面，对城市的影响也希望有写字楼的影响。我们这 里面做商业综合体首先要突出商业，大家知道商业综合体万达很多是持有物业，是需要集团沉淀 大量的资金才可以，为了保证场子做的好，大量的面积是作为持有物业。只有个别商业进行销 售。现在也是考虑国家宏观经济调控，大家对投资商也要有一些产品选择，所以本次推荐会重点 商铺也是大家非常关注的，我希望通过我的介绍，使得各位能够了解到万达做商业地产的与众不 同的独到之处。我们这里面做了城市广场，我们也拿出很大面积做城市广场。这个广场