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1、第一部分 大连市基本情况、相关规划及市场分析一、大连市概述及宏观经济发展（一）自然地理概况大连市地处欧亚大陆东岸，中国东北辽东半岛最南端，东濒黄海，西临渤海，南与山东半岛隔海相望，北依辽阔的东北平原。是东北、华北、华东以及世界各地的海上门户，是重要的港口、贸易、工业、旅游城市。全市总面积12574平方公里，其中老市区面积2415平方公里。区内山地丘陵多，平原低地少，整个地形为北高南低，北宽南窄；地势由中央轴部向东南和西北两侧的黄海、渤海倾斜，面向黄海一侧长而缓。（二）行政区划大连市下辖3个县级市（瓦房店市、普兰店市、庄河市）、1个县（长海县）和6个区（中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区、旅顺口
2、区、金州区）。另外，还有4个国家级对外开放先导区（经济技术开发区、保税区、高新技术产业园区、金石滩国家旅游度假区）。（三）人口2007年末，全市年末常住人口608万人。年末户籍总人口为578.2万人，比上年末净增6.1万人。其中，非农业人口336.8万人，比重为58.3%；农业人口241.4万人，比重为41.7%。外省市迁入人口8.4万人，本市迁出人口3.3万人，机械增长占主导因素。规划到2010年，全市常住人口控制在635万人之内，城镇居民人均住宅使用面积增加到21平方米左右。（四）经济发展1、2005-2007年大连市国民生产总值走势分析大连市2005-2007年国民生产总值保持近20%的
3、年增长率，实现经济的快速增长。尤其2007年全市实现地区生产总值3131亿元，增幅达到1994年以来的最高值。其中，第一产业增加值247.6亿元，增长10.4%；第二产业增加值1536.5亿元，增长20.5%；第三产业增加值1346.9亿元，增长15.5%，三次产业构成比例为7.9：49.1：43.0。按常住人口计算，全市人均生产总值达51624元。2、2005-2007年大连市固定资产投资走势分析2005-2007年，大连市固定资产投资保持30%以上的年增长率加快投资，2007年完成全社会固定资产投资总额1930.8亿元，比上年增长31.4%，涨幅回落0.9个百分点，在城镇固定资产投资中，建
4、设项目投资1208.8亿元，增长38.2%；房地产开发投资407.8亿元，增长20.9%。按产业划分，2007年三次产业投资比例由上年的3.8：39.2：57.0调整为3.6：41.2：55.2，第三产业投资比重下降主要是受房地产行业调控的影响。3、2005-2007年大连市财政收入走势分析2005-2007年，大连市财政收入由2006年近30%的增长率到2007年超过35%的年增长率，经济发展势头强劲。尤其2007年，财政收入再创新高，国税、地税及海关代征税均突破200亿元，实现地方财政一般预算收入268亿元，实现地方财政一般预算支出344.6亿元。4、2005-2007年大连市消费品市场走
5、势分析2005-2007年大连市消费品零售总额保持每年15%左右的持续增长。2007年实现社会消费品零售总额983.3亿元，创10年来新高。按行业划分，批发和零售业816.7亿元，增长17.4%；住宿和餐饮业156.6亿元，增长17%；其他行业10亿元，增长4.8%。按商品类别划分，吃品零售额478亿元，增长22.4%；穿品零售额177.1亿元，增长12.2%；用品零售额301.2亿元，增长10.9%；烧品零售额27亿元，增长39.2%。2007年，居民消费价格结构性上涨，主要受食品类价格上涨因素影响，居民消费价格水平比上年上涨4%，涨幅提高2.6个百分点。其中，消费品价格指数和服务项目价格指
6、数分别上涨4.5%和2.7%。5、2005-2007年大连市居民收入走势分析及消费结构分析2005-2007年，城乡居民收入水平保持较快增长，其中城市居民收入水平保持10%以上的年增长率，而农村居民收入水平以近20%的年增长率快速提升，城乡差距不断缩小，城乡收入比由2005年的2.03降至2007年的1.8。2007年城市居民年人均可支配收入15109元，比上年增长13.2%；年人均生活消费支出12135元，增长15.2%。农村居民年人均纯收入8369元，比上年增长19.8%；年人均生活消费支出5204元，增长21.5%。城市居民家庭恩格尔系数37.6%，农村居民家庭恩格尔系数40.4%。大连
7、市宏观经济分析：大连市为较早开放的沿海城市，是国内知名的旅游城市，同时也是早期的东北重工业基地之一，港口贸易、海洋资源、工业基地、旅游产业等等为大连经济的发展奠定了坚实的基础。从大连市2005-2007年三年间各项宏观经济发展数据中不难发现：u 国民生产总值保持近20%的年增长率；u 固定资产投资保持30%以上的年增长率；u 财政收入由2006年近30%的增长率到2007年超过35%的年增长率；u 消费品零售总额保持每年15%左右的持续增长；u 城乡居民收入水平保持较快增长，其中城市居民人均可支配收入年增长率保持10%以上，农村居民人均纯收入年增长近20%。尽管2007年受到政府宏观调控房地产
8、市场，房地产投资增速放缓，致使三产结构发生小幅调整，但各项数据仍保持两位数的增长态势。伴随经济的快速发展，居民收入水平的不断提升，城市人口的快速增长，居民对衣、食、住、行的消费要求也越来越高。良好的经济发展环境，为大连房地产市场带来众多的机遇。大连房地产市场成为越来越多区外资本投资的热土，北京、上海、香港的房地产开发企业已经陆续进驻。二、大连市城市发展规划大连市第十一个五年规划主要有：建设“大大连”、构筑“一个中心，四个基地”振兴大连老工业基地和开发长兴岛三大战略举措。（一）建设“大大连”的具体措施1、西拓北进1）西拓北进战略规划实施“西拓北进”，调整大连的空间布局。把大连城区西拓到旅顺、北进
9、到金州，构筑“两城三星”组团式城市空间布局，到2020年，城市用地达到1000平方公里。u “两城”即：大连主城区与大连新市区 主城区由中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区和旅顺口区组成； 新市区由金州区、开发区、保税区、金石滩度假区、“双D港”、大窑湾港组成。u “三星”即：庄河市、瓦房店市、普兰店市 “三星”意指：三个卫星城市。逐步形成以“两城”为中心，以“三星”为节点，以小城市和小城镇为基础，沿黄、渤海岸两条轴线呈“V”字形放射状的城镇体系。2）西拓北进重点区域规划u 甘井子区：是主城区“西拓北进”的重点开发区域。要在统一规划的指导下，加快城市基础设施建设，全面提升城市化水平。调整优化产业
10、结构，大力发展与主城区相适应的高新技术、现代物流、软件和信息服务、教育培训等现代产业。加大生态环境的修复整治力度，完成北部工业区的搬迁改造，建成西郊森林公园，改善城市中心区的生态环境。u 旅顺口区：是主城区“西拓”的延伸区。要按照“现代产业、历史名城、旅游胜地”的定位，保护好旅顺特有的历史文脉、城市景观、滨海风光和森林植被。集中开发建设旅顺开发区、双岛湾、高新园区和大学城。区内的农业要加快向工厂化、设施化的都市型农业、循环农业转型。u 金州区：是城市“北进”的重点地区，也是新城区的重要组成部分。要根据城市总体规划要求，调整经济与人口布局，推进功能区开发，提升产业结构，加快基础设施配套建设。重点
11、发展以精品钢材、装备制造、电子为主体的临海临港工业，成为跨国公司产业转移、城市企业搬迁改造和产业拓展的主要承接地。开发建设好金州湾。2、产业强市、工业先行坚持“产业强市、工业先行”，形成以高新技术产业为先导，以石油化工、电子信息、机械制造等三大工业支柱为支撑，现代服务业高度发达的“13l”产业格局。建立“一核三带”开放型产业布局。一核，即产业分布以城区和新市区为核心。三带，即沿沈大高速公路和黄海大道，以卫星城和多个功能各异的产业园区为依托，形成两条放射状的陆域经济带；以长山列岛及周边海域为依托，构筑海洋经济带。3、立足大连、服务腹地，建设畅通型、生态型城市。（二）构筑“一个中心，四个基地”振兴
12、大连老工业基地1、“一个中心” 建设“东北亚重要的国际航运中心”大连要成为国际航运中心，就必须向国际贸易、物流、金融、信息、旅游和产业承接转移中心迈进，尽早实现由沿海开放城市向区域性经济中心城市转型。从软环境看，“区港联动”是国际航运中心建设最核心的政策。2、“四个基地”u 石化产业基地：重点支持炼油、乙烯、合成材料、海洋化工、生物化工、特种高分子材料等精细化工产品的生产和扩能升级项目建设，积形成产业群，成为环渤海地区具有国际竞争力的炼化一体的重要石化基地。u 先进装备制造业基地：重点发展技术能级高、经济附加值高的基础机械、数控机床及功能部件、重型装备、发动机、机车、石化通用装备等行业和优势产
13、品。着力支持和促进在机床数控系统、风力发电设备的研制等方面形成一批具有自主知识产权的关键技术，延伸产业链条，加快重组联合，成为国家先进装备制造业的重要基地。u 船舶制造业基地：加快造船扩能升级建设，提高船舶产品的技术含量和附加值。发展船舶配套园区，走总装集约化、配套规模化道路，大幅度提高本地的配套能力，支持游艇、渔轮等修造船业发展。到2010年，力争大连船舶重工保持全国第一的地位，中远船务成为全国最大的修船基地，把大连建设成为全国主要的造船基地。u 电子信息及软件业基地：继续搞好国家级软件产业基地建设，营造良好环境，继续引进国内外高科技企业，以较高层次承接国际电子信息产业转移；吸引更多的国际I
14、T龙头企业来连投资，全力推进旅顺南路软件产业带发展，扶持具有自主知识产权的软件产品研发。推进电子信息产业对传统装备制造业的改造力度，带动装备制造业的整体升级。（三）开发长兴岛开发长兴岛，形成开放新格局。坚持“整体规划，合理布局，基础先行，分步实施”的原则，早日将长兴岛建成大连国际航运中心的重要组合港和新兴的开放型临港产业区。形成新的开放区域，成为大连连接营口、鞍山的纽带，成为辽宁省打造“五点一线”（大连长兴岛、营口沿海产业带、辽西锦州湾、丹东临港产业基地、庄河花园口工业园）沿海经济带的重要载体，促进辽东半岛城市群的共同发展和繁荣。大连市城市发展规划分析：根据大连“十一五”规划，未来大连城区将重
15、点进行“西拓北进”建设，大连中心四区因甘井子区大型产业厂区较多，区域开发明显落后于中山、沙河口、西岗三区。此次十一五规划中明确甘井子区调整产业结构，着重发展现代产业，完成北部工业区的搬迁改造（其中包括本地块所属的大钢厂以及毗邻的大化厂），为甘井子区域发展带来空前机遇。同时区域内大型厂区的搬迁，为甘井子区房地产市场带来前所未有的发展机遇，作为处于发展期的大连中心城区，甘井子区成为众多房地产商角逐之地，同时也会面临未来房地产集中开发和供应放量的风险。三、大连市房地产市场分析（一）大连中心四区2005年-2008年（1-10月份）年土地供应年 份用地面积()建筑面积()总成交金额(万元)平均地价备注2005年3008877.34690714.3827114.25
