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1、第六章 经济评价指标与措施第一节 效益和费用识别投资、成本、销售（出租）收入、税金、利润等经济量，是构成房地产开发投资项目现金流量基本要素，也是进行投资分析最重要基础数据。一、投资与成本（一）广义投资与成本概念1、投资（1）投资分类广义投资资源（资金、土地、人力、技术、管理经验、其他资源）某项计划酬劳房地产投资（狭义投资）为实现某种预定开发、经营目而预先垫付资金。（2）一般工业生产活动中投资，包括固定资产投资和流动资金两部分。（记住，一种是资产，一种是资金）工业生产投资分类投入收回固定资产投资建造或购置建筑物、构筑物和机器设备等固定资产投入磨损和贬值折旧形式计入成品成本成品销售货币流动资金（投
2、产前垫付）1、投产后用于购置原材料、燃料动力、备品备件、支付工资、其他费用2、制品、半成品、制成品占用周转资金。每一种生产周期完毕一次周转，在整个项目寿命周期内一直被占用，直到项目寿命周期末，以货币资金形式收回。2、成本（1）成本是人们为到达一事或获得一物所必须付出或已经付出代价。（2）成品和销售伴伴随活劳动与物化劳动消耗，产品成本就是这种劳动消耗货币体现。（3）生产成本+销售费用=产品销售成本（完全成本）（4）影响成本原因：不一样生产技术方案；不一样生产规模；不一样生产组织形式；不一样技术水平和管理水平；不一样物资供应和产品销售条件；不一样自然环境。3、投资分析与企业财务会计中成本概念不完全
3、相似，重要出别表目前：投资分析企业财务会计影响原因不确定，数据不一样样影响原因确定、数据唯一多了机会成本、沉没成本、不可预见费等*我们把这些已经发生不可收回支出，如时间、金钱、精力等称为“沉没成本”（Sunk Cost）。（二）房地产投资分析中投资与成本（投资与成本特点： 对于“开发-销售”模式下房地产开发项目而言，开发商所投入开发建设资金属于流动资金。 开发过程中所形成开发企业固定资产，大多数状况下很少甚至是零。 房地产置业投资或开发建设完毕后出租楼宇或自行经营，则与一般工业生产项目投资和成本概念相似。）1、开发项目总投资： 自 营：固定资产和其他资产开发建设投资：完毕开发所需投入各项费用
4、出租、发售：开发产品成本（转经营成本）【开发建设投资即背面所说项目开发总成本。】经营资金：用于平常经营周转资金。2、开发产品成本：转入房地产产品开发建设投资，多种产品时，可合理分摊估算成本。3、经营成本（将开发产品成本按照有关财务和会计制度结转成本）*值得注意地方土地转让成本、商品房销售成本、配套设施销售成本、出租经营成本（对于分期收款项目：房地产销售成本和出租经营成本按销售收入和出租收入比率计算）*（房地产开发产品销售核算科目设置 、“经营收入”核算房地产企业对外转让、销售和出租开发产品等获得经营收入。同步，按照“土地转让收入”、“商品房销售收入”、“配套设施销售收入”、“代建工程结算收入”
5、、“出租产品租金收入”等设置明细分类账。 2、“经营成本”核算企业对外转让、销售、结算和出租开发产品等应结转经营成本。同步，按经营成本种类，包括“土地转让成本”、“商品房销售成本”、“配套设施销售成本”、“代建结算成本”、“出租产品经营成本”等设置明细账。 3、“其他业务收入”核算主营业务以外其他业务收入，包括商品房售后服务收入、材料销售收入、无形资产转让收入、固定资产出租收入。 4、“其他业务支出”核算企业发生与其他业务收入有关成本、费用、经营税金及附加等。）4、期间费用：管理费用、财务费用、经营（销售）费用。开发用于销售：已在房地产开发建设投资中考虑，不另行计算；开发用于出租或自营：开发期
6、间计入开发建设投资，经营期间计入运行费用。（分别计算）置业：计入运行费用。出租收入=房屋出租收入租金+土地出租收入租金二、经营收入、利润和税金自营收入=营业收入-营业成本-风险回报（一）经营收入1、经营收入包括：销售收入、出租收入和自营收入。销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入2、经营收入比企业完毕开发工作量（投资额）更能反应房地产开发投资项目真实经济效果。【轻易考判断】（二）利润1、企业进行房地产开发投资最终目是获取开发或投资利润。2、经营利润：房地产开发投资者不管采用何种直接房地产投资模式，其销售收入扣除经营成本、期间费用和销售税金后盈余部分。3、经营利润分派：（1）国
7、家：以税收形式免费征收，作为财政收入。（2）企业：可分派利润、企业发展基金、职工奖励及福利基金、储备基金。4、经营利润计算公式：经营利润=经营收入经营成本期间费用经营税金及附加土地增值税5、其他几种利润概念：（1）利润总额=经营利润+营业外收支净额（2）税后利润=利润总额所得税（3）可供分派利润=税后利润（法定盈余公积金+法定公益金+未分派利润）（三）税金（强制、免费、固定）1、经营税及附加：营业税=销售（出租）收入税率（5%）；都市维护建设税和教育费附加为营业税7%和3%。2、土地使用税：按土地等级、用途、面积征收。 房产税:财产税，按原值或出租收入一定比例收取。 以上两个税在企业所得税之前
8、列支。3、企业所得税 应纳税所得额每一年度收入总额不征税收入免税收入各项扣除容许弥补此前年度亏损 所得税应纳税额应纳税所得额合用税率（房地产企业为25%）减免税额抵免税额 房地产开发企业所得税特殊规定重要内容：（1）预售收入估计计税毛利率=当期毛利额当期应纳税所得额当期毛利额期间费用营业税金及附加（待开发产品结算计税成本后再进行调整）（2）估计计税毛利率：省、直辖市级别政府所在地不低于20%；地级市不低于15%，其他地区不低于10%。（3）开发竣工后，开发企业应根据收入性质和销售方式，按照收入确定原则，合理地将预售收入确认为实际销售收入。然后将 实际销售收入 按规定结转对应计税成本，计算出实际
9、销售收入毛利额。实际销售收入毛利额与预售收入毛利额直接差额，计入竣工年度应纳税所得额。（4）税务鉴定汇报：（实际毛利额和预售毛利额之间差异调整状况）开发项目地理位置及概况、占地面积、开发用途、初始开发时间、竣工时间、可售面积及已售面积、预售收入及其毛利额、实际销售收入及其毛利额、开发成本及其实际销售成本。三、房地产投资经济效果体现形式（一）置业投资（1）三种重要体现：租金收益、物业增值、股权增值。租金：月租金收入物业、股权增值：处置转让或再融资行为中实现。（2）经济效果受市场状况和物业特性变化影响。（三种体现形式仅仅是一种模糊期望，在没有转换为现金流量之前，经济效果是无法定量描述或量测）【判断
10、】（二）开发投资（1）重要体现：销售收入。（2）衡量指标：开发利润、成本利润率、投资收益率。第二节 经济评价指标一、投资回收与投资回报（1）i/(1+i)n-1是投资者提取折旧一种措施：储存基金法。Pi为回报，p i/(1+i)n-1为回收。（2）投资回收：提取折旧方式获得；投资回报：投资者所获得收益率或利息率。（注意）（3）对于房地产开发投资来说，投资回收重要是指开发商所投入总开发成本回收，投资回报则重要表目前开发利润。二、经济评价指标体系1、房地产投资项目经济评价目，是考察项目盈利能力和清偿能力。2、盈利能力：分类特点合用静态指标不考虑资金时间价值，直接通过现金流量计算出来。概略评价动态指
11、标考虑资金时间价值，将现金流量进行等值化处理后计算出来。1、详细可行性研究2、计算期较长项目3、清偿能力：投资者重视、为项目提供融资金融机构愈加重视评价成果。4、开发投资和置业投资经济评价指标体系项目类型盈利能力清偿能力静态动态（同样）开发投资利润率成本利润率销售利润率静态投资回收期财务内部收益率财务净现值动态投资回收期借款偿还期资产负债率利息备付率置业投资利润率资本金利润率、资本金净利润率现金回报率、投资回报率静态投资回收期财务内部收益率财务净现值动态投资回收期借款偿还期资产负债率偿债备付率流动比率速动比率三、通货膨胀影响1、在通货膨胀状况下，投资者往往提高对名义投资回报率预期（记住，是回报
12、率），由于投资者所但愿获得一直是一种实际投资回报率。2、从理论上来讲，所有期望投资回报率应当包括所有预期通货膨胀率影响。预期收益率 伴随 对通货膨胀预测 变化而变化；当折现率不包括对通货膨胀赔偿时，收入现金流折现值才是一种常数。3、房地产投资分析人员进行投资分析工作关键是：模拟经典投资者对未来市场预期，而没必要花诸多精力去寻找精确可靠收益率和通货膨胀率。4、通货膨胀和房地产增值体现形式对钱影响对折现率影响通货膨胀资金、信用规模、总体价格水平上升同样（一定贬值）导致折现率提高房地产增值由于需求超过供应，房地产价值上升。同样（一定贬值）不影响，除非与物业投资有关风险原因发生变化。5、分析工作中，怎
13、样消除通货膨胀影响：（1）容许未来收入及成本伴随通货膨胀分别有所增长。（2）假如现金流估算过程中没有考虑通货膨胀影响，则可在选择折现率时合适考虑（合适调低折现率）。第三节 动态盈利能力指标及其计算一、财务净现值1、概念：是指项目按行业基准收益率（MARR）或设定目收益率（ic）,将项目计算期内各年净现金流量这算到投资活动起始点现值之和。2、项目计算期：（1）发售：=开发期+销售期。（2）出租或自营：=开发期+经营期（3）置业投资：=经营准备期+经营期计算期开始时间结束时间开发期购置土地使用权项目竣工验收销售期正式销售（含预售）销售完毕经营期估计出租经营和自营时间周期经营准备期获取物业所有权（使
14、用权）出租经营和自营活动正式开始3、基准收益率：最低投资酬劳率。minimum acceptable rate of return（MARR）决定基准收益率原因：资金成本和项目风险二、财务内部收益率1、是评估项目盈利性基本指标。2、经济含义：项目寿命期内，内部未收回投资每年净收益，（未收回投资年净收益。）同步意味着，项目寿命期终了时，所有投资可以被完全收回。3、内插法过程：先按目收益率或基准收益率求项目财务净现值，如为正，则采用更高折现率使净现值靠近于零正值（i1）和负值（i2）各一种，最终用内插法公式求出。4、i1和i2之差不应超过1%-2%，否则，折现率i1、i2和净现值之间不能近似于线性关系，从而使所求内部收益率失真。5、内部收益率表明了项目投资所能支付最高贷款利率。6、求解FIRR理论方程应有n个解。常规项目（净现金流量正负符号仅有一次变化）：有唯一实数解。非常规项目（净现金流量正负符号有多次变化）：有多种实数解，根据经济含义，进行检查。运用同一直线上点斜率
