《XX年榆林市经济开发区房地产区域住宅市场调研报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《XX年榆林市经济开发区房地产区域住宅市场调研报告（22页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、榆林市经济开发区房地产区域住宅市场调研报告（2007年6月13日）撰写部门：榆林市伯言策划市场发展部榆林市伯言策划第二项目部目录第一部分 区域概况3一、区域经济状况3二、区域人口状况 3三、区域环境状况 4第二部分 目标区域的楼盘情况4一、区域房产整体情况4二、调研数据分析42.1消费者的需求情况52.1.1消费者对目标楼盘的认知和理解52.1.2购房业主情况和楼房需求特点分析62.2楼盘对于消费者的供给情况72.2.1重点楼盘经济指标情况72.2.2重点楼盘的销售情况82.2.3重点楼盘的热销户型92.3重点楼盘详细情况介绍 10第三部分：报告结论或建议143.1目标区域房产供给与需求的主要
2、结论153.2目标区域住宅楼盘的主要特点15榆林市经济开发区房地产住宅市场调研报告为了对榆林开发区房地产市场整体现状有一个清晰准确的了解和掌握，为公司项目今后的推广、销售，提供科学的参考依据，进行了本次的市场调研活动。主要针对与公司项目接近的大盘4个荟景新苑（文昌地产）、九龙湾、圣景名苑、元驰世纪城，进行了比较分析，同时选取具有代表意义的中小型楼盘5个，荟景新园（文昌地产）、圣景名苑三期楼盘、九龙湾、府邸九州创业园，最后给出了一些可行性建议。第一部分：区域概况一、区域经济状况榆林经济开发区设立于1999年2月，是经陕西省人民政府批准设立的陕西唯一以能源重化工项目建设为主体的省级经济开发区。开发
3、区位于榆林市西南郊，东起榆溪河，西至包西铁路；南起闫庄村，北至沙河南。辖区南北长7-8公里，东西宽13公里，规划总面积18.4平方公里，起步建设区5平方公里。北邻榆林机场和铁路客运站，南接榆铁路货运站，西依包西铁路，东跨榆溪河与榆林南郊化工区相连。210国道纵贯南北，两面环河，尤家峁水库主源供水，110千伏变电站专线供电，邮电通信有保障，开发建设条件十分优越。榆林经济开发区总体规划为南部能源重化工工业区、中部多功能中心区、北部生态区三大组团单元，区内规划主次干道及支路32条，总理程78公里；配建三大广场、五个区级公园和多处观赏景点。绿地面积达32%，产业结构一、二、三产之比为1：6：3，人口规
4、模控制在6万人以内。榆林经济开发区在陕西省委、省政府的高度重视下，在榆林市委、市政府的直接领导下，开发区管委会紧紧抓住西部大开发的历史机遇，开拓创新，与时俱进，围绕规划管理、收回国有土地使用权、基础设施建设、招商引资等做了大量富有成效的工作，开发区已进入全面开发建设阶段，呈现出良好的发展势头。二、区域人口状况榆林经济开发区已形成了较强的企业、项目、资金、人才等资源的聚集能力，随着榆林最高学府、榆林市委、榆林工商局、陕西联通公司、榆林第一医院以及大量金融机构、风险投资公司等在榆林市经济开发区的落户，带来了大批高级人才。另外榆林经济开发区通过优化创业、创新环境，也吸引了大批优秀人才入区创业，使人才
5、聚集效应愈加明显，促进了人才智力高地的形成，并创造了大量就业机会，同时极大的提高了创造力，成为孕育人才的摇篮。图1：1991-2003年西安高新区营业收入增长图 图2：西安高新区从业人员比例图三、区域环境状况 在不断加快园区建设与发展的同时，榆林经济开发区总体规划重点突出能源化学工业和环境绿化，以荒沙地综合开发治理、生态农业、基础设施建设和房地产开发为突破口，坚持政策推动与体制创新并举，产业发展与基础设施、生态环境建设并举、自主建设与招商引资并举，全方位扩大对外开放，不断改善投资环境，实现人口、经济、社会、资源与环境的可持续协调发展，带动区域经济增长。建设原则是：市场经济为主；效益优先；高标准
6、、高起点；统一规划、分期实施；与城市相衔接、基础先行；可持续发展等。具体实现基础设施超前化、生态环境优美化、空间形态、景观序列化个性化三大目标。1015年左右时间，开发区将建成集农业、工业、商贸、科技、教育、居住、娱乐、旅游为一体，环境优美，基础设施完善，支撑服务体系化健全，功能结构布局合理的既具榆林独特风格、又有现代特色的综合型对外开放的窗口示范区。 自2000年起，榆林市绿化工程已全面启动，已完成绿化面积700余亩，2007年计划投资130万元的工程再次启动。经济开发区的整体环境规划以及战略设想为区域房地产项目创造了广阔的发展空间。第二部分：目标区域的楼盘情况一、区域房产整体情况榆林经济开
7、发区伴随着榆林市房地产市场的发展，走过了十几个春秋，榆林经济开发区的发展历程，演奏着榆林房地产市场的发展历程。通过几年的成熟配套，榆林经济开发区以优美的生活区、舒适的休闲区、便捷的交通、不断升值的区域、最前沿、最现代的品质气息成为榆林市人人向往的高尚现代都市生活中心区。在经济开发区的高速发展和繁荣下，开发区房地产市场迅速发展和成熟。在房地产市场快速发展下，促使榆林房地产市场开始走向大盘时代，物业类型不仅有多层、小高层、高层住宅，还有欧式风格的花园洋房。类似榆林元驰世纪城、圣景名苑及九龙湾多家一起构成了榆林经济开发区一道亮丽的风景线。由于 “文昌地产”的市场定位与此有类似之处，因此，在对目标区域
8、进行调研时，这些大楼盘是我们需要着重了解和分析的，尤其是针对以生态、运动、教育、阳光等为主题的项目，例如荟景新园等，就更值得我们寄予极大关注。当然中小型楼盘也是调研的一部分，中小型楼盘是针对大盘来说的，大盘虽然规模优势，配套设施、社区景观也让中小楼盘望尘莫及，但中小楼盘具备“小”的灵活性，在避免同质化的竞争方面，中小楼盘在户型设计、产品目标客户群定位等方面，都充分考虑了差异性，个性化更加明显，市场定位更加明确，甚至还可以根据市场需求量身定做，典型代表包括荟景新园、圣景名苑等。下面我们就对这些典型楼盘进行相关的系统分析。二、调研数据分析由于资源供给是有限的，所以经济学理论认为，商品的价格是由供给
9、和需求决定的，而供给与需求又取决于其他经济因素之影响。下面我们就经济开发区住宅楼盘的供给与需求情况来进行系统的分析。（一）消费者的需求情况1、消费者对目标楼盘的认知和理解在本次调研中，我们还通过业主的反馈信息，了解到他们对这些特定楼盘的一些直观感知情况，这也从另一个侧面反映了楼盘给消费者留下的直观印象。调查结果显示，以下这些情况以及开发项目为广大消费者所熟悉和了解：荟景新园：“地段有发展前景、优越”。圣景名苑三期：“有发展潜力，环境优美”。九龙湾：“地处中心区，临近学校，有文化氛围。”亮馨苑：“临近商业区，布局比较合理”。亮景苑：“与亮馨苑为同一家开发商，秉承上面风格”。府邸九州创业园：“项目
10、较大，有升值潜力”。2、购房业主情况和楼房需求特点分析总的来说，从所调研的情况来看，开发区居住群主要来源包括政府机关单位、企事业单位、及搬迁家庭。更为榆林最高学府设立在开发区，会有更多的中产家庭到此处。圣景名苑三期创造全新生活方式，重环境，追求自然、人、建筑三者的结合。环境适宜，融商贸、休闲、娱乐于一体的综合社区，偏重人文理念的打造。九龙湾以复式别墅为主，营造上层生活，注重地位，更重视环境和文化气息浓厚。着力建设别墅区，注重文化氛围的营造，升值空间巨大。荟景新园制造都市生活，更接近中场阶层。偏重现代气息，营造生活时尚亮馨苑交通便利，更重商业气息，为普通阶层第一次购房，或商用。与商业区结合紧密，
11、生活更为便利。亮景苑交通便利，普通阶层购房 学校附近，几个大型超市交接处。府邸九州创业园营造大型综合性社区，更注重人文、时尚，容纳中产阶层和白领人士。一个成熟社区的制造需要更多的综合元素，建筑风格，赋予的内涵，一切的一切都在进行中。他们在这里居住、投资、注重的是开发区的全新氛围，与其说投资了现在不如说投资到未来。开发区的全面规划建设必将改变这里的面貌，伴随着政府机关的搬迁，榆林市的政治经济重心必将转移到此，这里的各项设施也必然随之完善，而榆林最高学府的设立为这里营造出浓厚的文化氛围。当然伴随着区域的繁华，物业也将快速增值。他们对于楼盘的选择倾向具有很多共同特点，但还有一些各自的独特之处，这也决
12、定了不同的价值取向。（二）楼盘对于消费者的供给情况1、重点楼盘经济指标情况楼盘荟景新苑九龙湾圣景名苑亮馨苑亮景苑均价为定（三期）3200期房370033003300公摊率15-2018%15%179%9-15%容积率2.02.71.271.22.0绿化率40%43%35.8%40%30%占地面积1024亩1000亩一期200亩121.5亩2200亩70亩2、重点楼盘的销售情况 由于时间所限，对所有典型楼盘的销售情况了解得还不够详尽，以下是一些大致的情况。楼盘荟景新苑（文昌地产）九龙湾圣景名苑亮馨苑亮景苑府邸销售情况2007年7月份开始预售，2009年完工。板式与典式共5栋。其中板式四栋，典式一
13、栋（三期）160-170 m2（价格50万左右）复式2栋（12层）176m2已全部售完 278.03m2 剩两套，其余100多套全部售完3期建设中，小高层（12层）两栋。90 m2 -245 m2 2007年7、8月份预售（三期）暂且做登记小高层（12-16层）共五栋。107.3 m2-128.8 m2基本售完，剩五六套。（价格3080-3780/ m2）小高层（12-16）三栋。94-140/ m2作登记。户型待定，价格不低4000左右。户型：120、130、140、复式、欧式上市，后季作宣传。3、重点楼盘的热销户型通过对各楼盘的实地调研，消费者接受最多的仍然是90120的两室两厅以及120-150的三室两厅户型，如高科新花园的3室2厅占总户型的81.4。客源：30岁35岁中青年，中产阶层居多，首次置业和投资所占比例较大，但也有部分团购。楼盘荟景新苑九龙湾圣景名苑亮景苑新西蓝主力户型4室2厅2卫；140-180平米别墅4室2厅2卫；3室2厅2卫；4室2厅2卫3室2厅2卫，2室1厅1卫三、重点楼盘详细情况介绍1、圣景名苑三期该项目是榆林综合性大型住宅项目，占地10万平方米，由多层、小高层组成，三期工程主要由两幢小高层组成（12层）。曾荣获2004年陕西最佳居住环境奖，2004年中国
