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1、1某某单位核实整体资产价值资产评估项目评估技术说明房屋类(三)房屋建筑物评估说明1、评估范围此次评估范围为“某某工厂”全部建筑物类资产。共申报房屋建筑物18项，合计建筑面积为5757.8平方米。依据武汉市兴达新型墙体材料厂提供的清查评估明细表，该部分资产于评估基准日之账面值如下：房屋建筑物18项：账面原值2106155.00元，账面净值398471.85元。2、资产概况(1)基本情况“某某工厂”位于武汉市汉阳区琴断口街黄金村，东距汉江江堤300米，南面为汉阳区江北河道堤防管理所，西临武汉市中环线，北邻武汉第一轻工业学校。申报评估的18项房屋建（构）筑物位于马武汉市兴达新型墙体材料厂厂区内，主要
2、是宿舍、办公楼、及生活服务用房，房屋建筑物的主要构造形式有砖混结构、砖木结构。“某某工厂”房屋建筑物类资产特点如下： “某某工厂”大部分房屋物建筑物在上世纪五、六十年代建成投入使用，房屋建筑物使用年限长，维护成本高； “某某工厂”主要房屋建筑物为砖木结构，对建筑材料和施工工艺要求不高，建筑工程造价相对较低。 (2)主要建（构）筑物概况新办公楼新办公楼为四层砖混结构，房屋形状呈规则矩形，檐高13.2米，建筑面积1747.9，建筑类别为四类。基础工程：砖带形基础。主体工程：1砖承重墙，圈梁、构造柱，混凝土牛腿1.5米宽外走廊。门窗：镶板带亮单扇木门，无纱钢窗。楼地面：地面素土夯实， C15混凝土抹
3、平压光；楼面预制混凝土板楼板，水泥砂浆垫层。屋面工程：预制混凝土屋面板，水泥砂浆找平，找坡保温层，卷材防水，架设隔热板，有组织排水。装饰工程：外墙水泥砂浆面层，内墙刷大白灰；一楼152152缸砖，二、三层楼地面楼152152缸砖；天花刷大白灰；门窗刷调和漆；有组织铸铁管排水。 卫生所卫生所为砖木结构，单层，建筑面积212，平均山墙高4.2米，建筑类别为四类。基础工程：自然地基，砖带形基础。主体工程：1砖承重墙。门窗：单扇木镶板门，无纱木格栅窗。地面：地面素土夯实，碎石垫层，混凝土抹平压光；屋面工程：杉木檩条，顺水条、挂瓦条，油毡上挂红机瓦，无组织排水装饰工程：外墙清水砖墙，约1米高水泥砂浆外墙
4、裙，30高水泥砂浆勒脚；内墙刷大白灰，1.2米高油漆卫生墙；地面152152缸砖；杉木条下混合砂浆吊顶面层；室外0.5米宽散水，明沟排水。3、评估依据(1)国有资产管理局国资办发199623号资产评估操作规范意见（试行）；(2) “某某工厂”申报的房屋建筑物类资产清查评估明细表；(3) “某某工厂”提供的房屋产权证明；(4) 全国统一建筑工程基础定额湖北省估价表（2003）； (5) 湖北省建筑安装工程费用定额；(6) 建设部房屋完损等级评定标准；(7) )湖北省、武汉市建设项目应收取各种规费标准的文件；(8) 中国人民银行金融机构贷款基准利率表（2006年6月29日开始执行）；(12)建筑工
5、程预算估价实用手册（中国建材工业出版社98年8月）；(13)资产评估常用数据与参数手册（第四版）；(14)武汉市房屋重置价格标准；(15)评估人员现场勘察记录工作底稿。4、评估过程对“某某工厂”房屋类资产评估过程，大致分为以下几个阶段：首先，是收集材料及准备阶段。评估人员进入现场后根据“马鞍山北光”提供的资产评估申报表和财务报表，收集企业有关建筑物、构筑物有关资料和产权证明。其次，是实地勘察阶段，根据申报的清查评估明细表进行现场实物勘察。对每一评估对象，评估人员进行了详细的现场考察，对房屋建（构）筑物配套设施、用途、外型、结构型式、层次、高度、建筑用材、内外装修、使用维修、施工质量、水暖电安装
6、使用的情况及完好程度进行了较详细的记录，并走访了有关房屋建筑物、构筑物的管理维护人员及使用人员。再次，是评估作价阶段。对各项房屋建筑物和构筑物，根据武汉市现行建安工程定额及取费标准、武汉市房屋建设前期费用标准和国家有关部门公布的基本建设贷款利息率等依据，分别计算出各项建筑物、构筑物的重置全价，乘以依据各项建筑物成新状况和使用年限计算的成新率，最终得到以2006年12月31日为基准日的评估结果。5、评估方法根据本次评估目的及假设采用重置成本法评估。重置成本法是基于房屋建筑物的再建造费用或投资的角度来考虑，通过估算出建筑物在全新状态下的重置全价或成本，再扣减由于各种损耗因素造成的贬值，最后得出建筑
7、物评估值的一种评估方法。基本公式如下：房屋建筑物评估值 = 重置全价 成新率评估人员以典型建（构）筑物为例，求取该建（构）筑物的重置单价；其他结构形式及做法相类似的房屋建筑物类资产根据典型建（构）筑物重置单位价格，进行级别、层高、跨度、面积、装饰、材料等多因素调整，得到评估对象的重置单价，乘以建筑面积（长度、体积等），即为评估对象重置全价。 基本公式如下：评估对象重置全价典型建（构）筑物重置单价（1调整系数）(1)重置全价的确定重置全价是指购置或建造全新同类资产所必须付出的成本，基本公式如下：重置全价建安工程造价+前期费用+其他费用+资金成本建安工程造价计算一个建筑项目工程造价的方法有预（结）
8、算编制法、竣工结算调整法、类似工程预算法、指数调整法、概算指标编制法等。从理论上讲，一项建筑物的购建包括两部分，一项房屋建筑物的购建应包括两部分，一部分是直接成本，另部分是间接成本。直接成本通常是由人工、材料、机械费和相关税费组成，间接成本则通常由与房屋建筑物购建有关的费用如建设单位管理费、勘察设计费、可行性研究费、工程监理费、贷款利息、固定资产投资方向调节税等相关税费组成。由于“某某工厂”建成已有几十年，其工程图纸与技术经济资料不齐全。为了较为准确地确定其重置价值，我们采用指数调整法，通过结构形式及做法相类似的典型建筑物重置单位价格，进行级别、层高、跨度、面积、装饰、材料等多因素调整，得到评
9、估对象的重置单价，乘以建筑面积，即为评估对象重置全价。房屋建筑物前期费用及其它费用根据湖北省武汉市的有关建设工程取费规定，武汉市房屋建筑物前期费及其它费用采用的现行标准如下表：武汉市前期费用及其它费用标准序号名称计算依据取费文件标准%元/m21工程勘察设计费工程造价4.50%国家计委、建设部（计价格200210号）2招投标费工程造价0.06%鄂价费字1992232号3工程质量监督费工程造价0.14%鄂价费字2001329号4工程监理费工程造价1.50%国家物价局、建设部（价费字1992479号）5建筑工程造价咨询费工程造价0.45%湖北省建设厅、物价局（鄂价房地字200051号）6建设单位管理
10、费工程造价2.00%国家计委、建设部（计价格20022503号）7城市基础设施配套费建筑面积80武政199720号8新型建材基金建筑面积3鄂政发199297号文9公共消防设施配套费建筑面积1.5鄂价费字（1998）220号小计8.65%84.5资金成本资金成本为该工程正常建设工期内占用资金（包括前期费用、综合造价、其他费用）的筹资成本，即利息。假定资金在建设期内均匀投入，按评估基准日国内基本建设贷款利率计算。(2)成新率的确定本次评估采用综合成新率。具体求取过程为：首先，根据房屋建筑物而耐用年限和已使用年限按年限法计算出理论成新率；然后，评估人员在现场对建筑物结构、装修和配套设施等各组成部分的
11、完好程度及使用保养状况，根据完损等级评定标准进行鉴定评分，打出现场勘察成新率；最后，对按年限法计算的成新率和现场鉴定成新率进行算术加权平均，即得出该建筑物的综合成新率。房屋建筑物成新率公式为：综合成新率=理论成新率40%+现场鉴定成新率60%理论成新率=尚使用年限（已使用年限尚可使用年限100%勘察成新率由评估人员现场勘察打分评定。(3)确定评估值评估值=重置全价成新率6、评估结果在实施了上述资产程序和方法后，纳入评估范围的房屋建(构)筑物在2006年12月31日的评估结果反映如下（单位：人民币元）： 科目名称账面价值调整后账面值评估价值增值额增值率%房屋建筑物类账面原值房屋建筑物210615
12、5.002106155.003107657.002709185.00679.89构筑物及其他管道沟槽房屋建筑物类账面净值房屋建筑物398471.85398471.853107657.002709185.00679.89构筑物及其他管道沟槽评估结果详见房屋建筑物评估明细表。7、案例分析案例1：新办公楼 （固定资产房屋建筑物清查评估明细表 序号14）(1)基本情况：新办公楼为四层砖混结构，房屋形状呈规则矩形，檐高13.2米，建筑面积1749.7，建筑类别为四类。砖带形基础；1砖承重墙，有少量不均匀沉降，圈梁、构造柱，混凝土牛腿1.5米宽外走廊；镶板带亮单扇木门，无纱钢窗；地面素土夯实， C15混凝
13、土抹平压光；楼面预制混凝土板楼板，水泥砂浆垫层；预制混凝土屋面板，水泥砂浆找平，找坡保温层，卷材防水，局部渗漏，架设隔热板，有组织排水；外墙水泥砂浆面层，部分已脱落，内墙刷大白灰；一楼152152缸砖，二、三层楼地面楼152152缸砖；天花刷大白灰；门窗刷调和漆；有组织铸铁管排水。 (2)重置全价的确定公式：重置全价=建安工程造价+前期费用及其它费用+资金成本工程造价根据武汉市政府发布的房屋重置价格标准，砖混结构三等重置价格标准为570元/平方米。新办公楼与重置标准中的房屋相比，结构相同，层高、所用建筑材料及建筑施工做法相近。则委估建筑物单方造价为570元/平方米。委估建筑物工程造价57017
14、49.7997329元经核算照明及水电安装工程占土建工程造价的4%。照明及水电安装工程造价=9973294%=39893.16元则工程总造价997329+39893.161037222.16元前期费用及其他费用依据前述武汉市有关文件规定标准计算的前期费用及其他费用1037222.168.65%1749.784.5237569.37（元）资金成本因全国统一建筑安装工程工期定额(2000年版)砖混结构办公楼建设工期，据现场了解，该建筑物建设工期为6个月，评估人员认为其基本合理，故取正常建设工期为6个月；建设投资贷款利息率按一年期固定资产投资贷款利息率6.12%计算。资金成本=（1037222.16+237569.37）6.12%6/121/2=19504.31（元）重置全价重置全价=1037222.16+237569.37+19504.31=1294295.84( 取整1294296元 )(3)成新率确定成新率的确定采用以下两种方法综合评定计算理论成新率：尚可使用年限（尚可使用年限已使用年限）100%鉴定成新率由技术人员现场勘察考评打分确定综合成新率=理论成新率40%+鉴定成新率60%房屋建筑物勘察成新率计算表建筑物名称新办公楼建筑结构砖混结构
