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1、“新中银花园”推广策略草案 南城 40万M2大型园林社区新街区新生活一、优势分析（卖点）l 强劲的升值潜力：位于东莞南城政府规划建设中的高尚中央居住区（CLD），升值潜力不可估量；l 数十万M2超大型园林社区（万M2法式风情生态园林），环境清静，居家宝地；l 高绿化，低密度，超阔视景；l 社区配套齐全：新一代购物商场近在咫尺，大型私家会所、标准网球场、蓝球场、游泳池、小区专用巴士l 品牌社区：新中银集团的鼎力巨献；l 超低价格，超低首期：易“首”易“供”，轻松拥有；l 全新现楼：即买即住；二、劣势分析及解决（化解）方法劣势（负面影响）解决途径户型结构差可以通过样板房的合理分区设计及家私家具布置
2、实际效果来降低影响配套缺（特别是购物、交通配套）A)增配1-2辆小区专车，同时配合业主工作出行时间，增加出车频次，满足现时之需；B)宣传方面，对社区发展前景着力渲染，“金地项目”与其他大型项目的迅速启动，大社区大配套势在必行。人气欠旺，居家氛围清淡本片区将发展成为东莞最高尚的居住区，目前正处建设起步阶段，未来发展前景看好，升值潜力巨大，此时正是低成本置业的最佳时机；近邻的现代经典、世纪城大型别墅区于1年内建设完成，加上本项目二期与金地项目即将启动，可预见在1-2年内本片区将很快建成成熟高尚社区治安环境较差建议把保安巡逻适当延伸至小区外(主要巡视宏伟路段)，增强安全感，更可提升社会口碑，争取更多
3、客户。销售周期过长，给客户“买尾盘”感觉在宣传上应重新整合，以“二期全新现楼强势推出”（新霞阁、新苑阁95%单位未售出，再抽取一栋余下单位较多的楼栋合为3栋做为二期向市场全新推出，其他楼栋余下单位即做为一期保留单位同步销售）的形式公开发售，激发市场兴奋点，吸引客户关注，增加人气。三、包装与宣传1、楼盘现场包装：楼体条幅：重点把握以下三个方位： A新苑阁东北向（四环路、东泰花园及向世纪城方向走的人可见看）。 B新霞阁南侧（从经宏伟路往东泰花园、新一代购物广场方向的客户可见）。 C新月阁朝东莞大道一侧楼体（此处的东莞大道有一红绿灯，经过此大道的客户可见，且可以通过辅道轻易转入新中银花园）。 D新辉
4、阁北侧（面对交通异常繁忙的四环路）。参考诉求内容：（每一方位挂两条）u 新中银花园2期 现楼特惠发售u 首付6500元 月供270元起电话注：以上首付额与月供额是以总价最低的公寓的“一成首付”和“8成30年按揭款”为计算依据。（另：建议余下首期款在12年内分若干次免息付清，以降低客户的置业门槛） 2、路旗（灯杆旗）： A从四环路与宏伟路交接路口处沿宏伟路至昌平综合市场（新一代购物广场）。 B四环路（东泰花园路段）-如果能做，效果最佳。 C从宏伟路转入销售中心（会所）门口的路段。 参考诉求内容：（一组两面）l “新中银花园2期电话”（一面）l “新街区 新生活或M2新街区生活”（另一面）注：诉求
5、内容也可考虑如下：l “新中银花园2期电话”l “首付6500元起 现楼即住” 3、大型导示牌 A昌平综合市场（提示新中银花园方位或加上销售信息）； B宏伟路与四环路交汇路口处（可以考虑做成中型广告牌）； C、在商业裙楼前面的醒目位置挂或树立一个导示牌，指示现售楼中心的位置，如有必要应在此处设置一接待处，以便客户看楼。4、地盘大型广告牌从中信东泰花园方向，沿宏伟路到达新中银花园的十字路口处，树立一大型广告牌，视觉冲击力强，吸引过往行人，宣传效果极佳。 此块大型广告牌主要以凸现楼盘现象为主，兼顾促销信息。5、升空气球在销售中心门前或其右侧的空旷绿化广场中，挂34个升空气球，营造现场气氛的同时，更
6、可以增强吸引东泰花园方向与从四环路过往的客户的注意力，另外还有助于提示“销售中心在此处”，增强导示效果。 6、彩虹字（霓虹灯）夜间亮灯 彩虹字增强夜间的宣传效果，同时更可提升楼盘的形象。彩虹字的安装位置可考虑在朝四环路方向，在楼顶装铁架稳定或装贴于楼外墙上部。参考诉求内容：新中银花园2期（特惠热销）售楼电话 7、业主专车车身广告业主专车经常在项目与市区之间穿梭往来，是宣传与传达楼盘信息的有效载体，但原有的车身广告过于平淡，促销效果及视觉冲击力远远不够，可考虑重新设计，宣传内容参考如下： “新中银花园2期”“首付6500元 月供270元起 现楼即住”“电话” 其他经过四环路或宏伟路的公交车，如果
7、宣传效果好，也可同时考虑。 8、邻近区域的宣传 选择潜在客户工作或过往较为集中的地段，租赁位于此类区域的醒目楼体外墙挂条幅，比如四环路边的楼盘外墙、景湖春天怡丰都市广场周近的楼盘外墙、东莞人才中心一带的楼体外墙都可考虑，效果好成本低（建议联合广告公司实地考察后选取）。 9、售楼中心包装、宣传单张售楼中心应适当增加一些展板或挂旗，以烘托气氛。同时，为了以全新的楼盘形象向市场进行宣传，原有旧楼书过于陈旧及简单，建议制作新宣传单张（主要诉求内容：发展潜力，促销信息，户型，特惠购房，轻松购房实例等）。该单张可供行销传播、夹报用（如有必要）。10、其他有待加强与完善的地方 A建议发展商尽早引进一家小型购
8、物超市，解决购物难的问题。现在居住人口并不太多，发展商可通过免费或优惠免减租的方式尽可降低超市经营方的成本压力，吸引入驻，二期入住后或约定若干月后再收租。B、加强交通配套。建议发展商再增加12部业主专车以解决业主工作生活出行不方便的问题（也可联合现代经典及世纪城的发展商跟公交公司谈一合作方案，增加公交路线）。另外，在小区内的侯车亭中，装上“行车时刻表及路线图（应结合业主的出行时间及地点来定）”指示牌匾（目前还没装）。C、在销售中心转入居住区的路口处树一个醒目的导示牌，指示网球场、蓝球场、游泳池以及其他社区配套区位方向，向来访的客户强化这里是大社区、有着优越而齐全的社区配套的印象。D、绿化广场中
9、（紧靠儿童乐园）的旧房包装此旧房看似小区中垃圾房，现形象破旧，应包装遮丑。 四、开盘期策略1、重组“新中银花园二期”一期现有现楼共计7栋，挑选其中的剩余单位最多的3栋组成二期，在宣传口径上以“新中银花园二期” 全新推出的方式来激发市场关注，以二期来带动其他4栋（一期）保留单位的清盘，这样既可以对市场创造新的兴奋点，同时树立与增强“大盘”的形象。 2、二期开盘 二期为已为现楼物业，所以启动二期时就算设定“认购期”，那么认购期时间也不宜过长，“即买即住”是一大买点，认购期过长会无谓增加其压力（对租户而言，早一个月等于减少一个月租金支出，同时也应给客户充分时间装修以备过年），还可能使客户流失，另外还
10、会增加宣传费用。建议当现场包装及宣传工作到位后，即可考虑择吉日开盘，若有认购期，开盘日最好在10月1日前。 一般而言，客户都知道内部认购期内购买可获优惠较多。我们取消内部认购期而即时开盘，如何来吸引客户？建议：从开盘日开始的一个月内，设定为“开盘特惠展销月”，通过促销方式来吸引客户尽早购买。3、“开盘特惠展销月”促销策略 可考虑如下策略：A、开盘当日购买可获赠：u 空调（不同房型分别赠12部）其他电器u 半年物业管理费u 额外2优惠 说明：以上优惠根据当时情况，可独立执行也可合并。B、开盘当月促销 参照以上策略，可择其中之一来执行（可送半年物业管理费）。C、团购优惠 购买总套数应在4套以上。额
11、外给予13优惠（实行团购数量与优惠率挂钩，但应设定上限）。D、“以老带新”策略 设定一段“以老带新”特别优惠期间。可设定为开盘一个月内，本月介绍客户成交可获赠物业管理费半年（以新客户购买面积为计算单位）。 E、开盘前期预热广告选择南方都市报（或其他更有效的报纸）在开盘前一周内做2次告知及开盘优惠促销广告，版面大小以13 彩版为宜。F、增加开盘日人气在现场包装及宣传的基础上，结合“当日看楼送礼品”的策略：u 当日到场的客户可获赠一份礼品u 当日到场的家庭小孩可获赠风筝一只（销售中心大型绿化广场可用于放风筝） H、活动促销在开盘月内，联合物业管理公司策划举办一些健康运动竞赛活动，把社区内的运动设施
12、充分利用起来，如“三人蓝球比较”“羽毛球比赛”等，比较对象面向社会（宣传业主推出人选相结合）。 五、展销处主要选择在离社区不远的中大型购物超市或其他大型卖场中摆设展销位的方式进行展销及促销（租赁小场地）。六、公寓的营销宣传定位：四星级酒店式公寓交楼标准：带精装修进行销售，参照装修标准为250元M2（房价应适当提高），不需装修者返还150元M2。“租客升级置业计划”：原租客在过往租期内所交纳的租金的全部（或设定一部分），将转入现房款，以吸引租客购买（如一租客已在中银花园租住了一年，假定已付租金共10000元，而现定房价为80000元，即如其有意购买该物业，其只须付70000元即可）。应通过向租户发送传单的方式告知租户，同时应联系联通公司洽谈。
