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1、2009年上半年西安商品房市场发展报告-西安房地产信息网研究中心09年上半年，西安房地产市场强劲反弹，商品房市场销售走势持续升温，这令去年底还压在开发商手中的大量库存房源在迅速消化，房产又一次变成了“香饽饽”。商品房市场成交量已经恢复到2007年上半年水平。目 录一、房地产市场运行背景1.1 全国及西安经济运行情况分析1.2 宏观政策环境分析1.3 西安城市规划建设情况分析1.4 西安居民收入情况分析二、西安房地产市场总体形势2.1 土地市场供应与销售分析2.2 商品房市场供应与销售分析三、分物业商品房市场运行分析3.1 住宅类物业市场3.2 写字楼类物业市场3.3 别墅类物业市场3.4 商服
2、用房类物业市场四、分城区商品房市场4.1 城北区4.2 城南区4.3 西高新区4.4 城东区4.5 城西区4.6 城内区五、上半年新开盘项目辑要一、房地产运行背景1.1 全国经济向好，西安经济稳步走高2009年上半年，世界经济尚未走出低谷，中国已经率先企稳回升。在国家“积极财政政策和适度宽松的货币政策”以及产业振兴规划和地方发展规划等一系列政策措施的作用下，国内经济运行出现一系列积极的变化：投资保持高位运行，工业增加值加速回升，消费快速增长，股市出现大幅反弹，房市也重现繁荣景象，国家应对金融危机的政策方针已显露出良好的政策效果，中国经济实际已在去年四季度和今年一季度触底，初步测算的GDP 季度
3、环比情况看,去年三季度增长2%，四季度增长0.1%，今年一季度增长1.5%。预计二季度GDP环比增速将达到2%以上，同比增速将接近8%(明显高于目前市场预期的7%-7.5%)。总体来看，经济形势向好，我国经济下滑趋势已初步得到遏制，经济出现回升势头。在国内总体经济形势向好的大背景下，西安市国民经济保持经济平稳较快发展的态势。西安市统计局统计数据显示：西安市上半年经济保持了平稳较快发展态势，全市生产总值1076.34亿元，总得说来，虽然国际金融危机对国内各城市或多或少均产生了一定影响，但西安经济持续运行稳健，由此也为西安房地产市场的良性运行提供了良好支撑。1.2 宏观政策环境09年上半年是08年
4、房地产政策效果的显现年，从货币政策松动到大幅将息，从财政政策主导投资到二套房政策的有限松动。中央政府制定的这些激励经济的政策可谓全面而具体，加上各级地方政府也出台了一些对房地产的利好政策，在这些利好政策的影响下，09年春节之后，一线城市房地产市场成交火爆，而且又现房企圈地热潮，而且我市房地产市场也连续五个月呈现量价齐涨的局面，表明在当前向好的经济环境下，08年房地产政策效果已在09年上半年显现。综合来看，09年上半年在市场投资有所增长、土地市场成交火爆、房价总体平稳的背景下，国内多数城市商品房成交量总体继续呈现增长走势，西安商品房成交量也同其他城市一样呈现增长走势，08年前所未有的严冬时期已宣
5、告结束，总体楼市 “回暖”或已可下定论。1.3 西安固定资产投资同比增长41.7%，城市规划建设快速推进上半年，全社会固定资产投资1237.86亿元，同比增长41.7%，扣除价格因素，实际增长44.3%，较上年同期提高18.3个百分点；另外，消费需求保持旺盛，西安市上半年实现社会消费品零售总额658.05亿元，同比增长18.6%，较上年同期回落7.0个百分点，扣除价格因素，实际增长19.8%，较一季度提高1.3个百分点，较上年同期提高2.9个百分点，为近年来同期最高增速。09年上半年西安城市规划建设继续有条不紊进行，西安地铁目前一、二号线同时在建，目前各项施工进展顺利，二号线七成车站已经完成主
6、体封顶，09年内将达到“轨通”，一号线金花路车站已经开工建设，其他站点的拆迁及管网改迁已基本完工。同时09年还将完成三、四号线可研报告编制的上报工作。地铁的建设和申报让西安的交通规划将更上一层楼，更显大都市。除此以外，西安市对较老建筑进行整修，并对解放路、东大街进行拆迁改造，所有这一切，均让西安的城市面貌于09年进一步凸显出大都市的风采。1.4 西安居民收入情况上半年，西安市城镇居民人均可支配收入9616元，同比增长23.3%；人均消费性支出6581元，增长21.3%。农村居民人均现金收入3476元，增长20.9%；人均生活消费支出2057元，增长21.5%。上半年，西安市居民消费价格同比下降
7、0.8%，降幅较一季度缩小0.1个百分点，工业品出厂价格持续回落；房屋销售价格降幅扩大，上半年，房屋销售价格同比由上年同期的上涨10.7%转为下降0.7%，降幅较一季度扩大0.9个百分点。分月看，同比波动回落，由1月份的上涨1.3%回落到6月份的下降1.4%；环比有涨有跌，其中6月份由5月份的下降0.3%转为增长0.1%。二、西安房地产市场总体形势2.1 土地市场2009年上半年，西安全市出让土地4214.1亩，其中成交情况如下：住宅用地2797.54亩，商业用地352.62亩，工业用地873.16亩，仓储用地44.16亩，综合（科研、商业、办公）10.26亩；未成交情况如下：住宅用地69.1
8、亩，商业用地33.86亩，工业用地17.58亩，文化娱乐用地15.83亩。 2009年上半年分类型成交土地面积一栏表公开拍卖招标挂牌土地面积（亩）成交用地面积（亩）未成交土地面积（亩）出让宗数成交宗数未成宗数住宅2866.642797.5469.143412商业386.48352.6233.8618153工业890.74873.1617.5719181文化娱乐15.83015.83101仓储用地44.1644.160110综合10.2610.260110合计4214.14077.7136.4837672009年上半年分城区分类型土地交易情况面积单位：亩；金额单位：万元住宅商业工业仓储用地及综合
9、区域面积金额面积金额面积金额面积金额碑林区47.9673757.353300雁塔区54.88305529.034646阎良区216.7378106.37115279.05344344.16555曲江新区1506.3540254029.0711884莲湖区110.0816530浐灞新区203.7424450268.1126890.2未央区657.8183729韦曲126.733868高新区12.681502467.3810114.810.261915合计2797.54545489352.6248337.2873.1617425.854.422470西安房地产信息网数据研究中心对土地市场数据监测显
10、示，09年上半年西安全市出让土地4214.1亩，较去年同期相比增长16.48%；其中成交4077.7亩，较去年同期相比增长28.38%；从土地性质成交情况来看，住宅类仍是土地市场成交的主力，工业用地和商业用地其次；从各城区土地成交情况来看，曲江新区、未央区、浐灞新区以及阎良区是09年上半年土地成交的重点区域，与去年同期相比，曲江新区和未央区后劲十足。基于以上数据，西安房地产信息网数据研究中心分析认为：从2007年底开始，随着宏观调控的影响和全球金融危机的波及，西安房地产市场陷入了前所未有的低迷。仅仅在09年1季度之前，不少开发企业还深陷在令人印象深刻的资金短缺的负面消息里，但一个季度之后，它们
11、已重新开始高调拿地。这与2009年宽松的货币政策和较低的贷款利率有很大关系，除此之外，开发商敢于出手拿地原因还在于政策带来的底气，以及来自今年4月份以来楼市反转带来的热销使得开发商对土地市场充满了热情。2.2 商品房市场供应与销售分析在国际国内形势发生重大变革的背景下，受多年来房地产政策的调控影响，2008年西安房地产市场首次呈现“价滞量跌”的运行态势，近十年的高歌猛进后，西安楼市进入了调整期。而2009年上半年，在国家出台各类救市政策和房企积极的促销让利措施这双重刺激下，购房者积蓄已久的购房热情得到充分释放。在此情势下，09年上半年西安房地产市场供应及销售也呈现出不同于往年的走势特征。2.2
12、.1 受政策层面和购房者购房热情的影响，市场供应量同比增长29.86%07年房地产市场的泡沫说、拐点论等众多在一线城市争执较为激烈的说法，在西安几乎均不适用，而中央近年来一系列收紧的调控政策的出台，产生更多直接影响的也是一线城市，作为西部重镇的西安长年来房地产市场处于稳健发展态势，虽然08年受到全球经济危机楼市成交量受到一定影响，但09年上半年西安楼市受向好的政策面和高涨的购房热情影响，市场供应量同比增长29.86%。 在经过08年年关后，西安房地产开发企业确实进入了“寒冷的冬季”，从西安房地产信息网数据研究中心对商品房施工、竣工、新开工面积监测数据来看：09年1季度西安商品房市场施工面积为2
13、25.21万平方米，虽然同比上涨31%，但环比仍下滑10.89%，可见09年初对于不少开工建设的开发企业来说仍然是一个“寒冬”，不过随着市场上购房热情的迅速回升，不少刚性需求快速进入市场，加上向好的经济环境和宽松的货币政策，在09年2季度西安商品房市场施工面积为377.28万平方米，环比上涨67.52%，此现象说明一些开发企业已经走出资金的困境；2009年上半年西安商品房市场竣工面积为509.39万平方米，较上年同比上升39.11%，这与07年之前大幅开发有很大关系；新开工面积为517.52万平方米，同比上升35.46%，可见基于利好政策面的影响以及对于买方市场不断高涨热情所感染，上半年开发企
14、业推盘速度明显加快，西安房地产信息网数据研究中心09年上半年对开发企业开盘数量不完全统计调查来看，就有25个新盘相继入市房源供应明显增长，与去年上半年相比，09年上半年供应市场“淡季不淡”。2.2.2 刚性需求充分释放，上半年商品房销售面积较上年增长55.24%2009年上半年西安商品房销售面积（含车库/地下室等物业）为493.02万平方米，较上年同比增长55.24%。商品房市场销售走势继续升温，这令去年底还压在开发商手中的大量库存房源在期迅速消化，房产又一次变成了“香饽饽”，西安房地产信息网研究中心分析认为以下四种需求的释放是09年上半年商品房旺销的主要动力：（1）、刚性需求型客户：这类客群需求目标明确，无房住不得不买、结婚购房等的刚性需求，房屋面积及房价的选择上空间相对较小，他们的购买行为可以看做是一种选择匹配的体现，首先是对房价的选择，其次是对产品的选择，房价与产品的对位及其与客户需求的匹配度，将成为形成市场购买力的关键。该类型购房者占总购房人群的28.19%。（2）、刚性改善型客户：该类
