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1、论我国廉租房制度的问题及未来发展摘要随着市场化进程的加快，最低收入家庭住房支付能力不足的问题愈显突出。因此，强化政府的公共管理和社会服务职能，健全住房保障机制，建立廉租房制度，满足最低收入家庭的基本居住需求，是完善我国社会保障制度，维护社会稳定的必然要求。廉租房作为解决城镇低收入居民住房问题的主要方式，从全社会的角度来说是一种社会财富的再分配，即利益再分配。所以，只有全社会中的所有中低收入居民共同参与的分配，才是公平的分配。本文研究的目的就是为了完善我国廉租房制度，最终实现“居者有其屋”的目标。本文集中阐述了廉租房制度的概念及特点，围绕目前我国廉租房制度建设中存在的问题做了相应的分析，剖析了深
2、层次的原因，就如何完善廉租房制度提出了个人的看法，以期为进一步推进我国廉租房制度建设提供一定的借鉴意义。全文分四个部分：首先，是对廉租房制度进行概述。其次，是对我国廉租房制度建设的现状进行了分析。接着，是从认识层面、制度层面、操作层面指出了目前我国廉租房制度建设中存在的问题，并分析了问题存在的深层次原因。最后，是从认识、制度、操作三个层面探索了完善我国廉租房制度的对策和建议。关键词：廉租房制度； 问题； 对策引 论近年来我国大力推进住房商品化，但这并不意味着政府解决住房问题的作用被削弱，恰恰相反，由于住房问题的特殊性，政府应加强对住房开发、建设和分配的管理，建立完善的住房制度，尤其是面向低收入
3、阶层的廉租房制度。 廉租房问题实质上是低收入阶层及特殊群体的住房问题。廉租房问题的解决对于社会保障制度的完善、住房制度的改革、住房市场的运行、住宅业的发展有着不可低估的作用。 相关文献资料表明国内外一些专家、学者及相关政府决策部门对住房保障作了大量的研究分析，取得了一定的成果。这些研究虽然涉及到了廉租房制度建设的各个方面，但由于国情不同，西方国家的成熟理论和经验只能借鉴与参考，国内的研究在系统性、可操作性方面存在不足，还需要进一步深入研究。本文首先对廉租房制度进行了概述，然后对我国廉租房制度建设的现状进行了分析，从认识层面、制度层面、操作层面指出了目前我国廉租房制度建设中存在的问题，并分析了问
4、题存在的原因，接着从认识、制度、操作三个层面探索了适合完善我国廉租房制度的对策。一、廉租房制度概况（一）廉租房制度的内涵廉租房制度,是指政府(单位)在住房领域实施社会保障职能,保障城市中低收入家庭,即对具有本市非农业常住户口的最低收入家庭和其他需保障的特殊家庭,提供租金补贴或以低廉租金配租的具有社会保障性质的普通住宅,保证其住房达到社会最低生活标准。（二）廉租房制度的特点1.廉租房供给对象的确定性 廉租房，只供给城镇居民中住房困难的家庭，保障他们住房解困。现在的廉租房制度与传统住房分配方式中仅以居住困难状况作为单一分配标准有很大不同，确立了以家庭收入状况和居住困难状况双重衡量的标准，根据这一标
5、准，廉租房制度的供应对象最初确立为社会最低收入线以下且居住困难的家庭。由于我国低收入家庭也存在严重的住房困难，故将廉租房的保障对象扩大为“城市低收入住房困难家庭”， 即城市和县人民政府所在地的镇范围内，家庭收入、住房状况等符合市、县人民政府规定条件的家庭。2.廉租房具有社会保障性和社会福利性 在我国实行住房商品化和社会化过程中，在以市场机制调节的住房分配体系中，住宅的社会保障在本质上只能是弥补市场的缺陷，对市场竞争中的弱势群体提供帮助和救济。为了保障弱势群体有房解困，由国家拨款或社会组织筹资帮助他们解决住房问题。这类住房既不同于商品房，也有别于政府扶持的经济适用房，而是福利性的租金补贴配房或实
6、物配房。3.廉租房供应方式的固定性 因低收入家庭无力购买商品房或经济适用房，要解决住房困难，只有采取租赁的方式。同时，由于政府提供的廉租房的有限性和供应价格的福利性，就要求对申请租住的对象进行资格界定，只有经过有关单位认定符合条件的家庭，才能按规定租住政府提供的廉租房。4.廉租房运作过程的封闭性 由于廉租房只供应给城镇低收入住房困难家庭，它的运作过程是严格按照政府制定的有关政策法规进行的，以保证他们的家庭有房租住，但不能转让、转租，并随着家庭经济状况的变化而变化。5.廉租房补贴方式的多样性 廉租房的补贴方式大致可以分为两类:一类是供给方补贴，即所谓的“砖头补贴”。由政府或企业建造廉租房，然后以
7、低房租提供给市民或职工。这是西方国家解决城市住房问题初期通常采用的方式，我国计划经济时期城市住房制度也采用这种方式；第二类是需求方补贴，即向住房困难群体发放租房补贴，由其自由选择租房，而不是直接对其提供住房。这种补贴方式是为各国所普遍采取的方式。二、我国廉租房制度现状分析（一）我国廉租房制度的发展历程在我国住房制度从高度福利化向以市场为导向的住房制度改革中，党和政府一直都很重视解决低收入城市居民的住房问题。1.廉租房制度的启动阶段1998年国务院发布了关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知，提出了“廉租房”概念，规定廉租房是我国住房供应体系的一个重要组成部分，明确提出“对不同收入家庭
8、实行不同的住房供应政策，最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租房。” 1999年建设部颁布了城镇廉租房管理办法，指出:城镇廉租房是指政府和单位在住房领域实施住房保障职能，向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。该办法对在全国各大城市开展廉租房工作提出了要求，并提出了具有指导意义的原则。2.廉租房制度的探索实施阶段 2003年11月15日，建设部第22次常务会议又审议通过了城镇最低收入家庭廉租房管理办法。该办法结合各地开展廉租房工作的实践对廉租房制度进进一步作了补充和细化，对于廉租房在我国的深入开展具有积极的意义。2004年3月1日，建设部、民政部等五部联合以120号令
9、发布了城镇最低收入家庭廉租房管理办法对1999年的城镇廉租房管理办法进行修订，进步明确了保障对象、保障方式和保障标准。2005年5月1日，建设部、国家发改委联合下发的城镇廉租房租金管理办法正式施行。这一办法的出台，规范了城镇廉租房租金管理，保障城镇最低收入家庭的基本住房权。 2006年国家建设部针对廉租房制度，再次先后发布了三个文件，包括城镇廉租房工作规范化管理办法、城镇廉租房档案管理办法和财政部、建设部、国土资源部关于切实落实城镇廉租房保障资金的通知，以此来加强城镇廉租房制度建设，规范城镇廉租房管理，强化政府住房保障职能，切实解决最低收入家庭住房困难。3.廉租房制度的改进完善阶段2007年8
10、月13日，国务院公布了国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（即国务院 24 号文件）。意见要求，2007年底前，所有设区的城市要对符合规定住房困难条件、申请廉租房租赁补贴的城市低保家庭基本做到应保尽保；2008年底前，所有县城要基本做到应保尽保。“十一五”期末，全国廉租房制度保障范围要由城市最低收入住房困难家庭扩大到低收入住房困难家庭。2007年12月1日，建设部、发展改革委等九部委联合发布的廉租房保障办法正式实施，2004年起实施至今的城镇最低收入家庭廉租房管理办法同时废止。保障对象覆盖面更广；保障方式更加具体，表述更加明确；廉租房资金需求更有保证成为这个新办法的三大亮点。由财政部
11、颁发并于2008年1月1日起实施的廉租房保障资金管理办法，确保了廉租房保障资金的正规渠道来源，这使国家加强和加快廉租房的建设从原来大多数的纸上谈兵，发展到了实际操作，使住有所居的基本国策从根本上得以落实。（二）我国廉租房制度基本现状2007年2月，建设部通报了2006年全国廉租房建设情况: 截至 2006年底，全国657个城市中，已经有512个城市建立了廉租房制度，占城市总数的77.9%。其中，287个地级以上城市中，有283个城市建立了廉租房制度，占地级以上城市的98.6%；370个县级市中，有229个城市建立了廉租房制度，占县级市的61.9%。浙江、广东、河北、江西、甘肃、陕西、江苏、湖北
12、等8个省的 90%以上城市建立了廉租房制度。尽管2007年8月全国住房会议召开之后，各地加大了对廉租房的建设力度，但廉租房僧多粥少的局面依然长期存在，很多地方依然没有建立起廉租房制度。在资金投入上，截至2006年底，全国累计用于廉租住房制度的资金为70.8亿元。其中，财政预算安排资金32.1亿元，住房公积金增值收益19.6亿元，土地出让净收益3.1亿元，社会捐赠0.2亿元，其他资金15.6亿元。2006年当年用于廉租住房制度的资金为23.4亿元，占1999年以来累计筹集资金的1/3。全国121个地级以上城市明确了土地出让净收益用于廉租住房制度建设的比例。全国已有37个地级以上城市，将土地出让净
13、收益实际用于廉租住房制度建设。在覆盖面上，截至2006年底，累计已有54.7万户低收入家庭，通过廉租住房保障制度改善了住房条件。其中，领取租赁住房补贴的家庭16.7万户，实物配租的家庭7.7万户，租金核减的家庭27.9万户，其他方式改善居住条件的家庭2.4万户。中华人民共和国住房和城乡建设部建设部通报2006年城镇廉租住房制度建设况 http:/， 2007-02-14但总体来说，各地区的发展不平衡。沿海发达地区和经济发达城市走在了前列，有的城市已经建立了相对完善的符合本地实际的廉租住房保障制度；中部地区相对落后，部分城市已经开始了初步的探索；西部部分地区因为各方面的困难还没有起步。（三）我国
14、廉租房制度建设中存在的问题1.认识层面(1) 地方政府重视不够,职能缺位部分地方政府片面强调市场的作用和房地产业发展对当地经济发展、财政收入的作用,忽略了住房问题的社会性一面,存在着住房供应是市场的问题、政府不再需要承担责任或是责任不重要等思想倾向。据权威分析，廉租房与房价成反比关系，廉租房供给每增加5%，就会迫使房价下降3一4吴睿鹑廉租房为何受地方政府普遍冷落http:/，2007-2-9%，必然会影响当地的土地出让金收益和GDP增长速度，并且建设廉租房，政府不但得不到收益，反而要拿出土地，投入大量资金，使用大量人力、物力，这使得政府相关部门缺少积极性，个别城市甚至把建设廉租房仅仅作为短期的
15、“形象工程”。2.制度层面(1) 配套政策不完善,缺乏长远规划廉租房制度的相关配套政策仍然不完善,且缺乏长远的规划。许多政策不明确,以至于地方不知如何操作。有关财政、税收、土地和金融政策,既是对困难群体实施保障政策的条件,也是住房保障制度的重要组成部分。目前,这些配套政策对解决困难群体住房的支持力度有限。(2) 缺乏法律保障制度的实施要靠法律法规的保障。只有建立健全相应的法律法规, 才能保证廉租房制度的有效实施。如：美国制度了住宅法案、住房与城市发展法案、老年人住宅法案等法律，使廉租房制度框架得以迅速建立起来。我国目前与廉租房制度有关的文件仅有国务院进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知、城镇最低收人家庭廉租房管理办法等几种规范性文件, 以及各地政府制定的本地廉租房制度管理办法等,使廉租房的制度建设缺乏权威性的法律依据。由于缺乏法律的保障，廉租房制度实施起来困难重重。(3) 缺乏社会力量参与的激励机制没有相应的激励机制，房地产开发公司不愿承建廉租住房。廉租住房不同于商品房，也不同于经济适用住房。建设商品住房可以获得较高利润。建设经济适用住房可以实现保本微利。廉租住房只能租给城镇最低收入家庭居住，其租金实行政府限价，租金标准较低，无法形成建设资金投入产出的良性循环，因此，一般房地产开发企业从经济效益和自身的承受能力出发，
