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1、福田大厦建设项目可行性研究报告福田大厦建设项目可行性研究报告二一二年十一月1 目 录第一章 总 论11.1 项目基本情况11.2 研究工作的主要依据与范围21.3 主要技术经济指标3第二章 项目建设背景及必要性62.1 项目建设背景62.2 项目建设必要性7第三章 市场分析113.1 于都县房地产市场分析113.2 于都县商业用房市场分析133.3 城市建设要求14第四章 项目建设条件154.1 项目区概况154.2 地址建设条件15第五章 项目建设方案185.1 建设方案和建设规模185.2 主要技术方案185.3 工程设计235.4 原辅料消耗及能源消耗表335.5 主要设备345.6 土
2、建工程35第六章 环境保护366.1 采用的环境保护法规及标准366.2 环境保护设计376.3 主要污染来源及污染物376.4 施工期污染防治措施376.5 营运期污染防治措施386.6 环境影响评价结论和建议40第七章 节能篇章427.1 用能标准和规范427.2 能源消耗437.3 节能43第八章 职业安全卫生与消防478.1 设计的主要依据478.2 职业安全措施478.3 卫生安全防护措施488.4 消防措施49第九章 项目实施规划519.1 项目实施进度519.2 项目实施管理52第十章 项目招标5410.1 工程招标5410.2 招标方式56第十一章 投资估算与资金筹措5811.
3、1 投资估算5811.2 资金筹措61第十二章 财务评价6212.1 编制说明6212.2 经营收入估算6312.3 成本费用估算6412.4 销售税金和利润测算6412.5 现金流量分析6512.6 项目效益分析6512.7 盈亏平衡分析6512.8 敏感性分析6612.9 财务评价结论67第十三章 社会效益分析6813.1 社会影响分析6813.2 项目所在地区与适性分析6913.3 社会风险及对策分析70结 论71第一章 总 论1.1 项目基本情况1.1.1 项目名称福田大厦建设项目1.1.2 项目负责单位概况单位名称：于都县福兴房地产建设开发有限公司项目负责人：钟福源联系电话：0797
4、-64179881.1.3 项目拟建地点江西省于都县城老城区西部。1.1.4 项目建设期本项目建设期自2012年11月至2016年10月，共4年。1.1.5 建设规模及内容项目拟占地25652.5平方米，建设福田大厦，项目建成后，将成为整个于都县地区的休闲消费中心和标志性建筑。本项目建设有酒店、商业、办公及住宅多功能的综合建筑群，配套建设供配电工程、供水与排污工程、环保与安全工程和其它等辅助工程。1.1.6 投资估算及资金筹措（1）本项目总投资83000万元，其中固定资产投资为74700万元，流动资金为8300万元。（2）资金筹措：全部由企业通过招商引资筹措。1.2 研究工作的主要依据与范围1
5、.2.1 项目研究与咨询过程承担报告编制单位依据国家可行性研究报告的编制要求，参考其中论述要点和分析思路，到委托方现场进行充分调查研究项目概况，主要从宏观角度、外部性角度进行技术、经济、社会、环境、节能等几方面综合分析，并尊重委托方的意愿，客观地编制本项目可行性研究报告。1.2.2 研究工作的主要依据（1）国家主席令第29号中华人民共和国城市房地产管理法和第91号中华人民共和国建筑法；（2）中华人民共和国劳动法；（3）国家发改委、建设部建设项目经济评价方法与参数（第三版）；（4）中华人民共和国城乡建设环境保护部标准民用建筑设计规范（JGJ3787）；（5）中华人民共和国国家标准城市居住区规划设
6、计规范（GB5018093）；（6）中华人民共和国国家标准住宅设计规范（GB50096199）；（7）中华人民共和国国家标准高层民用建筑设计防火规范（GB5005495）；（8）中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；（9）产业结构调整指导目录（2011年本）；（10）房产测量规范与房地产测绘技术；（11）江西省工程建设其他费用定额；（12）国务院关于支持赣南等原中央苏区振兴发展的若干意见；（13）于都县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；（14）于都县建设项目承建费用统一征收办法实施细则； （15）于都县城市总体规划。1.3 主要技术经济指标本项目主要技术经济指标见表1-1
7、。表1-1 主要技术经济指标表序号项目名称单位指标备注1规划总用地面积平方米25652.52总建筑面积平方米1678303计算容积率总建筑面积平方米1217734不计容积率总建筑面积平方米460575容积率4.756总建筑占地面积平方米157097总建筑密度%61.248总绿地面积平方米40039绿地率%15.6010总绿化面积平方米1190311绿化率%46.4012建筑最高层数层3113建筑主体高度米10014总停车位辆113515住宅总户数户38416住宅总人数人1288第二章 项目建设背景及必要性2.1 项目建设背景国务院关于支持赣南等原中央苏区振兴发展的若干意见（国发201221号）
8、第六部分“培育壮大特色优势产业，走出振兴发展新路子”中明确提出“推动产业与城市协调发展。促进产业和生产要素向城市集聚，提升城市服务功能和承载能力。科学规划城市功能定位和产业布局，强化城市基础设施和公共服务设施建设，增强辐射带动能力。推进数字化城市建设”。新中国成立60多年来，于都人民继承优良革命传统，大力弘扬长征精神，自力更生，艰苦创业，奋力拼搏，始终咬定发展不放松，特别是换届以来，于都县级班子更是跳出于都看于都，不断深化对县情的认识，更加坚定以加快发展为己任，以改善人民生活为宗旨的执政追求，牢固树立发展为先、生态为重、创新为魂、民生为本的理念，科学描绘了建设幸福于都的宏伟蓝图。随着改革开放的
9、持续深入和人民生活水平的不断提高，于都县房地产开发业经过近十年的发展已经成为于都县经济发展的支柱产业之一。特别是近年来受国家房改政策影响，个人购房需求大幅度增长，于都县住宅商品房销售市场进一步看好，成为启动内需，促进国民经济持续增长的重要拉动因素。另外，随着中国加入世界贸易组织、举办奥林匹克运动、世博会以及国内外各种商贸、技术交流活动的进一步扩展，中国各地区之间与世界各国的各种交往活动日趋增多，这使高档办公楼、商务公寓的租售被广大业内人士看好，高档商住用房的开发建设以其丰厚的收益吸引了越来越多的资金加入。为适应社会主义市场经济发展的要求，促进于都县城市建设及经济发展，于都县计划在县城区开发建设
10、包括高档酒店办公楼、高级住宅楼、商业中心以及各种附属配套设施在内的综合性物业。2.2 项目建设必要性（1）赣南苏区振兴发展的需要赣南等原中央苏区在中国革命史上具有特殊重要的地位，为中国革命作出过重大贡献和巨大牺牲。振兴发展赣南等原中央苏区，既是重大的经济任务，更是重大的政治任务，对全国革命老区加快发展具有标志性意义和示范性作用。于都是一块红色的热土，创建了赣南地区第一块红色根据地，建立了第一支工农武装，为中央革命根据地的创建奠定了重要基础；诞生了赣南第一个县级苏维埃政权，为中央苏维埃的政权建设、经济建设、军队建设进行了先行先试的探索和实践，作出了重大贡献；是中央红军长征的集结出发地，当年于都人
11、民积极支红扩红，作出了巨大的贡献和牺牲，仅有名有姓的革命烈士就有1.6万人；还是主力红军长征后中央苏区坚守的最后一块根据地，艰苦卓绝的中国南方三年游击战争就是从于都开始的。在全面建设小康社会的关键时期和深化改革开放、加快转变经济发展方式的攻坚时期，作为苏区精神主要发源地之一的于都县，将大力传承和弘扬苏区精神，秉承发展为先、生态为重、创新为魂、民生为本的理念，团结带领百万老区人民坚持加快发展，推进转型发展，着力建设经济繁荣、城乡秀美、生态宜居、社会和谐的幸福于都，让老区人民过上更加富裕、更加安康、更加和谐、更加美满的幸福生活。（2）于都县城区城市化进程的需要县城区的经济社会发展还不平衡，主要表现
12、在郊区发展相对滞后，城市化水平低，且明显滞后于工业化和经济发展水平；经济结构雷同、单一，基础设施和社会服务设施尚不完善。于都县在迈向现代化国际大都市的进程中，肩负着加快郊区农村工业化和城市化的历史重任，县城区的建设和发展是必不可少的重要环节。加快县城区建设是实现于都县农村工业化、城市化和现代化的重要途径，是有效吸纳农村剩余劳动力，分流城市就业压力，增加农民收入，带动农村投资，启动农村市场，促进农村经济和社会发展的重大战略。福田大厦建设项目的成功实施，将大大加快于都县城区的建设步伐，提高城市化水平，同时也将为项目所在地乃至全县带来巨大的经济效益和社会效益。（3）于都县城区城市功能完善的需要由于经
13、济高速发展，增长能量的释放，城市形象、经济拉动的需求等原因，促使当前新城的建设逐渐成为一股潮流。建设新城以分流老城、减少环境压力、促进发展逐渐成为业内人士的共识。随着经济的高速增长，使得新的城市功能和传统的城市功能在发展空间上不断“叠置”，城市内部结构及土地利用现状逐渐成为了发展的约束。这种结构性门槛对于城市整体发展的负作用是显而易见的：一是拆迁补偿费用占总投资的比重越来越大；二是城市财富的大量破坏和浪费；三是高涨的地价使市中心区各种产业的经营成本增加。县城区通过最近十几年的经济高速发展，增长能量集聚过多，结构门槛日益凸显，如城区人口密度过大，公共绿地匾乏、传统街区破坏、交通拥堵、旅游资源萎缩
14、、整体居住环境质量上升压力大、街道与建筑景观渐失特色而流于庸俗化等。在区域一体化趋势中，县城区为了完善和发展其城市功能。必须置身于城镇群中寻求发展空间。针对目前于都县城区人口较集中、居住房屋密集、道路狭窄、园林绿化稀少、居住条件较差、市政基础设施落后等现状，将建设福田大厦项目，该项目将极大地增强区域的居住、交通等综合功能，缓解交通压力，完善城市功能、优化道路布局结构，创建良好生态环境、打造生态居住小区，完备各项配套设施及市政基础设施。（4）促进经济社会协调发展的有效途径实施福田大厦建设，既可以带动社会投资，促进居民消费，扩大社会就业，又可以发展社区服务，加强社会管理，推进平安社区建设，是扩内需、惠民生、保稳定的重要结合点。既可以满足当地居民家庭的住房需求，扩大住房消费，还可以改善住房供应结构，有效平抑房价，防止产生房地产“泡沫”。综上所述，福田大厦建设项目的推进实施，对于加快于都县房地产健康、稳步发展，构建和谐社会主义社会、提升地方政府形象，拉动城市经济、推进基础设施建设、保护生态环境、完善城市功能等方面都
