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1、宁为“租客”,不为“房奴”低租售比下南京租赁市场调研报告商学院08级市场营销系 陈剑目录 摘要 -P1I.调研背景 -P1P2II.调研目的 -P2III.基本构成简介 -P2IV.调研手段 -P2P3V.调研分析一、房价与租金的认知对比 -P3P6二、从中介、法律、政府，三方面进行问题分析-P7P15三、南京青年群体的传统观念 -P15P16VI.调研结论和建议 -P17P19VII.谢辞VIII.附录摘要 目前中国房价居高不下，租售比严重偏离正常值，房地产市场存在风险。通过分析，我们提倡中低收入的年轻人宁为“租客”，不为“房奴”。以南京为调研地点，发现目前住房租赁市场存在着种种问题，难以调
2、动他们租房的需求，正在租房的人也有半数左右对房价观望，伺机买房。我们团队通过前期准备、问卷调查和深度访谈,详细分析该人群对租房和买房的态度及影响因素；从中介、法律、政府三个角度分析了南京租赁市场中存在的问题及解决问题的办法并向租赁市场的参与者和政府提出建议。关键词：租售比 南京 租赁市场I.调研背景一、买房还是租房？众所周知，当下中国房价处于历史高位。如2010年的中国社科院经济蓝皮书所指出的，中国房价太高，全国85%家庭在城市买不起房！居高不下的房价催生了许多社会问题，例如蚁族、房奴的大量出现，房价走势牵动着社会各界的神经，而一个具有中国特色的二难选择也应运而生：买房还是租房？房还是租房,这
3、个问题关系我们大学生的切身利益,是每个人都将要面对的两难选择,特别是对于那些从农村进入城市的大学生,大部分都渴望留在城市。买房？房价太高，买不起，就算甘当房奴，以现在的工资水平，长年还贷无可避免，生活质量必然下降，心理负担也将加剧。租房？当前中国的住房租赁市场制度法规尚不健全，租客权益难以获得有效保障，租房带来的一系列问题使社会大众普遍认为:租房不是长久之计,租房习惯远远没有如西方发达国家般成为社会主流之一，又如家庭需要，传统观念等诸多因素，租房似乎也不是一个长久之计。最近几个月，国家终于运用了有效的宏观调控手段，遏制了房价的大幅上涨，然而房价依然是居高不下，同时，全国包括南京的房租价格也在大
4、幅上涨，让一部分人苦不堪言。二、极不正常的租售比租售比:是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。最近，财政网专栏作家Barrons把北京与22个世界主要城市比较，发现其租售比已超越了美国纽约曼哈顿，在22个城市中名列第一，直逼日本东京历史上的最高位。Barrons称，如果北京完全重复东京的轨迹，那么房价还有一年左右的时间持续上涨，随后就会进入下跌通道，直至恢复到世界大城市平均水平的1：240的年售比。如此令人咋舌的租售比，已经成为催生楼市泡沫的隐患。北京，上海，广州等大城市的房产租售比早已普遍超越了国际警戒线。根据马克思的经济理论，长期来看，租售比必将趋于1：200-1
5、：300这个区间，如今中国极低的租售比就像堰塞湖一样，如果不采取对策，湖里的水随时都可能冲击房地产市场，造成巨大震动。通过我们预先对专家学者和业界人士的访谈，普遍都有这方面的担忧。但也有人认为，中国的大环境和美国等市场经济发达的国家相比是不同的，所以租售比根本不能用来考量中国的房地产经济（特别是中介和房地产公司人士普遍这样认为）。这个所谓的大环境就是指中国13亿的人口和加速的城市化进程，为城市带来巨大的住房需求，以及中国还在建设完善中的不成熟的市场经济体制。诚然，短期来看，由于巨大的住房需求和房屋供给的结构性短缺，房价一时难以下跌。然而，就像东京一样，租售比再低也终究是有限度的，最终还是要回归
6、理性。在理想的市场经济条件下，房租和房价相互影响相互制约，尽管中国特有的国情使两者暂时断开了部分联系，但是不可否认，中国的租赁市场对商品房市场也起到一定作用。如果能够建立一个健康完善的租赁市场，不仅能够丰富我国的市场经济，对于稳定房价，改善低收入群体的生活状况，构建和谐社会都是有巨大帮助的。三、宁为租客，不为房奴我们团队认为，对于还没有足够收入的年轻人而言，面对难以承受的房价，与其背负几十年的房贷，赌上一辈子的幸福，不如选择适合自己的租房方式。我们倡导：“宁为租客，不为房奴”。纯粹从经济角度分析，已有众多经济人士得出目前租房要比买房划算，但是为什么还是有很多人宁肯做房奴也要买房呢？II.调研目
7、的我们团队这次暑期实践的目的就是通过对南京地区有一定收入的年轻人买房和租房意愿的较为详细的调查，客观反映社会各界对这一群体买房或租房的态度以及主要影响因素;在此基础上，进一步分析影响该群体对待买房或租房态度的因素，找出南京住房租赁市场中存在的问题，分析问题产生的原因，进而对政府的相关法律法规提出政策建议，对南京租赁市场参与者提出建议，以期唤起潜在的房奴租房的需求，寻找一条促进住房租赁市场走向健康、合理发展的道路。III.基本构成简介时间和地点：7月5日至7月13日，南京团队成员：陈剑、单奕、吕晃先、张清源、朱海仑、蒋超、孙赫俊、黄桢、沈侠、张致远、薛刚、王形，共12人，10人为08级市场营销专
8、业，单奕为08级法学专业，王形为08级会计专业。IV.调研手段 一、文献搜索、查阅、分析参考文献：房价与租金的关系中外企业家房奴VS租客我们如何抉择时尚消费租房者怎会沦为租奴？上海经济二、对房地产专业人士，专业律师，教授学者，政府的前期简略访谈。姓名职务王红红南京房管局政策研究室主任陈宽山广东泛城律师事务所主任律师、南京大学法学本科、硕士朱振华无锡房管局公务员、注册房地产经纪人和房地产估价师潘晓健南京宁杨房地产置业顾问有限公司总经理刘一鸣江苏正泰房地产开发有限公司董事长耿强南京大学经济学系 副教授何建南京大学市场营销系 副教授三、问卷调查：a.设计：目前南京的租售比普遍在1:500左右，由于上
9、半年租金的快速上涨和房价的暂时稳定，租售比略有回归。那么，作为这个市场的直接参与者，南京的租客或者潜在租客以及房东或者潜在房东是如何认知南京的租赁市场的呢？为此，我们设计了一份南京市普通居民租房意愿调查表，将普通居民分成租房者或者有租房意愿的人和已有住房或者正要买房的人两部分。b.说明:本次我们新路团队的暑期社会实践问卷调查主要收集南京市有固定收入的年轻人关于买房租房相关方面的意愿信息和他们对目前市场的认知。问卷发放的地方主要为新街口，珠江路、中央门、南大鼓楼校区、仙林中心、南师大仙林校区，问卷发放对象主要是商场，企事业单位正在上班的员工。结合我国国情和调研目标，实际发放过程中，我们侧重于男性
10、和30岁以下的人群。问卷发放总共3天，共发放并回收有效问卷739份。1、按性别划分，受访者为男性的问卷数量为508份，占68.7%，受访者为女性的问卷数量为231份，占31.3%。男性占大多数，而事实上，中国传统文化下，对于住房问题，男性还是处于主导地位的。2、按年龄段划分，24岁以下有220人，占29.8%，24-30岁有312人占42.2%，30-40岁有135人，占18.3%，40-50岁有52人，占7%，50岁以上有20人，占2.7%。30岁以下的年轻人占了70%多，基本符合市场状况。3、按照目前的居住状况看，已经租房或者正要租房的人有408人，占55.2%,已经有住房或者正要买房的人
11、占有331人，占了44.8%。四、与租客、律师、中介公司经理的调研中期访谈：姓名职业/身份访谈形式王钤南京就业的租客网上访谈王舒南京苏源律师事务所律师面对面访谈舒莉莉南京我爱我家中介公司市场部经理面对面访谈V.调研分析一、房价与租金的认知对比1、绝大部分南京市民认为南京市房价偏高对于此次问卷调查的第十题：你觉得南京现在的房价如何？，只有9个人选择了A、房价不高，仅仅占1.2%，而选择房价偏高和过高的人群占的比例则高达91.2%！见图1-1。诚然，相比于北京、上海、深圳、广州、杭州，南京的房价并不能算高，但是南京的生活成本也不如以上几个城市，比如北京5000元的生活水平在南京约等于3500。所以
12、相比较而言，南京的房价也是非常高的，早已脱离了普通大众的购买能力。问卷中91.2%的人认为房价偏高和过高是基于他们的生活体验的，正是合情合理的，而绝非某些富裕人群认为的，南京的房价并不能算高。86%的买房者认为房价偏高或过高，94%的租房者认为房价偏高或过高。 图1-1 ：全部数据 图1-2：买房者 图1-3租房者2、南京市民认为南京房租略显偏高与房价的认知情况有别的是，大部分南京市民认为南京租金的价格主要处于适中到偏高的范围，见图1-4。其中买房者（租赁市场涨价的受益者或者潜在受益者）居然也有41.34%的人认为租金偏高，这令我们非常意外，图1-5。住房租赁市场反应的是住房的刚性需求，相比于
13、商品房可以作为投资品，出租的房屋就像是消费品。如果从租售比来看南京的房租，与房价相比，租金绝不算高，反而显得偏低了。然而从普通大众角度来看，他们是将自己的收入与租金相比得出租金略有偏高的事实。尽管上半年房租上涨了许多，但还是在普通大众的承受范围内的。图1-4 图1-5 图1-63、房价和租金的认知错位，90%的人认为房价不会大幅波动从这一点来说，房价和租金存在着认知错位。这实际上说明了相对于楼市，当下的南京租房市场更为合理化，大众的经济能力基本上可以支持他们租房所形成的收入支出。这也是住房租赁市场发展的潜力和契机。假如不考虑其他因素，仅仅从经济因素考虑，相对于常人难以忍受的高房价，大众选择租房
14、将是一个理性的选择。而短期来看，南京的房价也是难以出现大幅下降的。简单分析，1是房地产是中国经济目前的支柱，政府给予高度的重视，在中国目前的经济体制下，房价崩盘的可能性很小。2是中国人多地少的基本国情和快速发展的城市化进程，从供求方面看，房价也很难出现大幅下降。3通过我们的问卷调查，南京市民大部分人认为房价不会出现大幅波动。在这种预期下，也有利于房价不出现大幅波动，见图1-7。图1-74、半数租房者属于被动租房然而在我们的调查中看到，租房者中半数是因为房价太高（而租金还可以接收）而选择被动租房，见图1-8。图1-8按照目前的租售比状况和中国目前的房价，短期内很可能这一比重将继续增加。这些人口实际上都是潜在的购房者，他们大部分人都在观望房价，一旦房价出现下调，仍然会大举涌入房市再次推高房价，租售比依然难以回归，房奴依然是房奴，难以改变现状。5、六成购房者主要因为是因为家庭需要另一方面，我们调查了已有住房或将要买房的人买房的原因。其中家庭需要高达59.7%，从这一点来看，买房主要原因和租房主要原因是有很大不同的。租房主要是被动性的租房，被经济压力所迫。买房主要是为了家庭的需要，是硬性的要求。延续之前的逻辑推导，租房的人群由于经济因素的考虑仍然是主要因素，因此原本租房的人群在房价稳定的情况下继续租房。变
