报告摘要最新版

《报告摘要最新版》由会员分享，可在线阅读，更多相关《报告摘要最新版（36页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、目 录一、中观区域商业市场分析11、总体供应情况12、区域市场分析33、区域商业特征64、回龙观商圈概述11二、项目商圈121、商圈辐射范围122、商圈辐射人口123、项目商圈总消费能力13三、区域市场需求探测131、回龙观地区现有商业配套物业需求调查结论132、商业配套市场业态探测结论13四、区域目标客户群探测141、消费者的基本情况分析142、购物方便性分析173、消费者的消费习惯分析214、消费者的需求分析245、综合分析25五、区域内公交线路研究251、区域内交通252、区域内公共交通27六、项目自身情况分析291、微观地块条件分析292、项目人文条件分析293、项目其他条件分析29七

2、、项目初步定位301、项目总体定位302、 客户群定位303、产品定位324、运营建议325、交通建议33一、中观区域商业市场分析1、总体供应情况大回龙观区域的商业发展稍后于其区域的住宅物业的发展。大回龙观的住宅开发开始于1998年，规划住宅面积1000万平米左右现已经开发了800万平米，其中包括回龙观居住文化区、霍营商品房住宅、龙泽商品房住宅。其商业物业开发面积在200万左右，开发始于2000年，大回龙观商业区按时间划分可分为以下几部分：1.1 已建部分 酒店娱乐业：15万平方米。 连锁店及百货超市：近三万平米。 物流市场。 回龙观建材城：位于农场桥西侧，占地150亩，营业面积3万平米，主营

3、各类档次、品种全、质量优的家具、灯饰。 回龙观汽配城：营业面积1.5万平方米。 城北回龙观大钟寺交易市场：位于规划中的回南路北侧，占地620亩，已建成营业面积17.5万平方米，主营农产品批发。 工序专卖店：沿八达岭高速公路建有三家各具特色的旅游商店。第一家工艺品商城位于八达岭高速路桥西，营业面积4400平方米，以经营景泰蓝为主；第二家八达商场位于八达岭高速路金庄桥东侧，营业面积两千平米，以经营天然水晶制品为主；第三家米其商场，位于八达岭高速路新庄桥东侧，营业面积两千平方米，以经营水晶制品为主。 建龙大厦地上三层经商，已经建设完，正在招商，建筑面积7800平方米。1.2 在建商业设施 中关村国际

4、商城位于北青路路口西北侧，占地102公顷，主体建筑面积35万平方米，投资17亿元，将建成集购物、娱乐、餐饮、休闲、旅游为一体的亚洲最大、国际一流的大型、多功能购物中心，预计2008年建成投入使用。目前由多家国际知名企业就入住商城进行洽谈。 汽车城位于回龙观建材城北侧，占地280亩，建筑面积20.8万平方米，投资两亿元，2003年5月经试营业，与国内外知名品牌的汽车展示、销售、售后服务为主业，目前已入住4S汽车专卖店20余家，其它经销商30余家。 源泉综合商业楼位于昆泰大酒店东侧，占地7亩，建筑面积一万平方米，总投资四千万元，2005年营业。1.3 拟建商业设施 企业投资项目。 位于西三旗农机研

5、究所院内，北京现代农业机械化发展研究中心项目配套商业用房26580平方米。 位于京昌八达岭高速路以东，占地603亩科学家园商业配套商业用房五万平米。 位于西三旗环岛东北角的西三旗科技大厦，这是准备建成24层的建筑主体，其中下面三层商业营业，面积13033平方米。 建筑50万平米的流行花园，其中配套商业用房1.2万平方米。 为解决农民生活来源和集体经济组织准备兴建的各类商业设施。 南淀村商业楼，有几部分，一个是位于文化居住区，16亩商业用地，准备商业面积有2.5万平方米。 回龙观南淀村办公楼准备改造成商业设施，商业配套面积7千平米。 南淀村南还有占地十亩，建筑面积六千平方米的商业用房。 占地90

6、亩，占地面积两万平米的南淀综合商业楼项目。 回龙观旧村改造后商业配套设施十万平方米。 始装新村商业配套设施十万平米。 占地46亩，建筑面积9.2万平方米的北店时代广场项目。 占地30亩，建筑面积六万平方米的东村商业楼项目。 城北大钟寺物流市场西拓工程，占地400亩，建筑面积8.5万平方米。 中国人民保险公司总部建设项目，占地600亩，投资15亿元，建筑面积15万平方米。1.4 回龙观人均商业供应回龙观地区现有竞争型商业面积（酒店、办公、批发市场及其配套面积不计算其中）从总体上来讲回龙观地区的商业总体供应过量，其商业面积已经超过北京地区商业人均占有量的人均0.78平米的基本额（本数值为北京市集中

7、商业区统计数值）,现在回龙观商业的人均占有量为1.24平米（按照回龙观地区19万人口的规划数量计算），未来5年内回龙观商业的人均占有量将达到2.35平米。2、区域市场分析2.1 纯商业项目回龙观地区现有纯商业单位69座，这种商业物业单体面积大体在12003000平米之间。共计有接近129000平米左右。目前主体商业建筑形式以纯商业为主，其商业有一大部分有地下室，一层路边有足够的停车位（部分还进行了商业面积扩建）。2.2 综合集中商业回龙观地区现有集中式商业，商业物业单体面积大体在500020000平米之间。共计有集中式商业64000平米以上平米左右。现有集中式商业一共8座。主要分布在回龙观西区

8、，京克隆三合商圈内部，主要营业模式是综合性商厦、超市、建材、家具。 超市回龙观地区共有大、中型超市4座、共计210000平米，以京客隆、物美最大，其次是华润、三合。回龙观地区超市总体经营良好，本地区需要20000平米以上的品牌仓储超市。 百货回龙观地区共有大、中型百货商场1座（三合商厦）、15000平米。以下为回龙观地区百货与北京市市内百货运营基本指数比：（按现居住人口计算）千人占有百货业商业面积月收益金额空置率北京市0.17平米490元人民币10%15%回龙观0.12平米450500元人民币20%以下本表显示回龙观百货业经营状况良好，基本经济指数与市内持平，有一定的市场机会、市场空间。但是由

9、于回龙观地区人口同质化严重，消费以二线品牌为主，而二线品牌赢利点在于走货量。以流水倒扣为赢利模式的百货业经营未来将受到打压。2.3 底商商铺回龙观地区现有底商商业单位400多座，这种商业物业单体面积大体在100平米到300平米之间。共计有接近43000平米左右。该类商业物业业态分布：该类物业的营业面积主要集中在60-130平米之间。2.4 回龙观商业物业形态比集中式商业64000平米，连排商业有接近129000平米，底商接近43000平米。2.5 商业租金水平比回龙观各种商业物业租金比较表3、区域商业特征3.1 商业业态分布特征回龙观地区现大体有商业体400450个（酒店、临建商业、办公、批发

10、市场及其配套面积不计算其中），业态具体分为20多种。具体物业分布如下图：业态种类餐饮家政百货汽修娱乐美容医药保健快餐超市百分比169446215323业态种类通讯音像电器服装经纪配饰建材宠物健身金融百分比4422901212在所有竞争区域业态中，餐饮类、美容美发及按摩、家政类、经纪类事务所数量最多，占所有商业数量的54%左右，说明回龙观地区的主要业态以低技术含量的服务业为主，经营者以服务客户的最基本生活需求为主。 3.2 各商业业态营业面积分布（下数据图表为估算值正负15%）业态面积餐饮家政百货汽修娱乐美容医药保健快餐超市百分比2231347535116业态面积通讯音像电器服装经纪陪饰建材宠物

11、健身金融百分比2233302222在所有竞争区域业态中，餐饮类、超市、百货、娱乐业数量最多，占所有商业数量的58%左右，说明回龙观地区的主要商业营业面积比较符合大众需求方式。 3.3 各商业业态简述3.31 餐饮回龙观区域的餐饮市场被投资者、经营者持续看好。回龙观的餐饮市场，是回龙观地区营业面积最大，投资回报额最高的商业业态，平均2.8元/天平米的租金价格已经达到了本市市内一些地区的餐饮租金值，并有上升的趋势。回龙观餐饮市场现经营的菜品主要是大众类菜系，回龙观特色型菜系经营状况并不好，只有类似金山城、金百万类的大众型中档次餐饮才能在回龙观地区取得良好的经营效果。2000平米左右的餐饮商业对餐饮

12、投资者在回龙观地区有较大的吸引力。3.32 娱乐回龙观区域的娱乐市场由于经营范围差异化比较大，位置比较分散，所以经营效果有较大差异。回龙观娱乐市场现经营的业态主要有以下几大项：洗浴、网吧、KTV、健身中心等。从综合效果来看网吧的经营效果最好、洗浴中心其次、KTV再次之、健身中心最差。回龙观地区娱乐消费以小金额即时性消费为主，回龙观地区经营面积不合理不能吸引投资者购买，消费者消费。3.33 商务 回龙观区域没有真正意义上的商务市场，商务市场的需求更多地以金融物业形式及酒店办公所承载，由于回龙观地区为低消费人群居住区，地处比较偏僻，区域内商务需求不多。但是零散性租赁，定销式销售可能会在回龙观地区有

13、部分市场空间。3.34 车位回龙观地区区域外交通拥堵，成为区域内人群居住购车的瓶颈，区域内商业车位以地上停车为主，但是从长远的角度考虑，车位的需求必将在未来市场内有广阔的空间。区域内巨大的商业市场供应面积及区域外与区域内互补的商业业态，给予了回龙观地区未来商业发展巨大的市场压力，选择好本项目经营业态以及相对合适的经营面积，成为项目成败的关键。3.4 商业客户群体特征回龙观居住小区亮灯率示意图从这张图里我们可以看出回龙观的主要居住人口为商品房居住区、原住民居住区和回龙观经济适用房1期。所以支持回龙观基本商业运营的人群是该地区的原住民和商品房购买者及外地在回龙观打工人员。以下为回龙观地区各主要居住

14、区入住率：风雅苑：70左右、三合庄园：50%左右、龙泽苑：60%左右、龙腾苑30%、龙跃10%-20%、龙禧苑50%左右、流星花园70%以上、龙锦苑40%-50%、矩阵80%左右。3.5 区域商业特征总结 供应量：回龙观商业的总体供应量与人口入住率比，已经明显过大，底商的过多造成了业态发展的不均衡，商业业态的整合将随着同质化人口的共同变化性加速发展，大型、综合能力强的商圈，将会在业态整合的过程中，抢占大量的市场份额。 商业动力在商业辐射面积方面来看，辐射面积小的商业街形式商业，必将在未来的5-10年内面临经营上的巨大危机。而大型、综合能力强的商圈，由于其的辐射能力将会蚕食现有商业的大量商业份额。 商业租金从租金方面来看在回龙观现阶段只有中低端，低附加值的、劳动密集型商业形态可以取得良好经营效果，但是从发展的角度上讲这类商业的过多，必将会影响回龙观地区商业总体租金价格的增长趋势，同时随着人民生活水平的提高这类商业服务，也将面临进一步的优胜劣汰。 商业投资回报底商由于经营项目的单调性，给予商业物业造成的租金的巨大差别，商业的投资者对集中商业、纯商更有投资信心，作为开发商如果在这时继续开发底商，项目将会在未来销售