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1、旧厂房改造成商业地产理论与务实三旧改造政策为旧厂房改造成商业地产提供了政策支撑，但具体改造成什么物业？怎样改造？投入多少和产出多少？这些得由企业自身去权衡。 一、福建省三旧改造政策关于旧厂房改造的相关规定： 1、改造主体： 旧厂房业主可作为改造实施主体对旧厂房进行改造，其他投资者可通过投资入股合作的方式参与旧厂房改造。 2、可改造房产类型： 可改造成除经营性商品住宅外的房产，即可改造成店面、商场、写字楼、酒店、专业批发市场等商业性房产。 3、关于补交地价： 1）是否需要补交地价：不改变产权性质仅改变使用功能的，不需要补交地价；改变产权性质的，需要补交地价。 2)补交地价的计算方式：地价按批准改
2、造用途的基准地价扣除原土地用途剩余年限价格后的差额计收。 3）补交地价方式：按协议出让（限制性出让）方式办理用地手续。 4、扶持政策： 政府对利用旧厂房改造发展新兴产业、信息产业和文化创意产业等给予扶持。 5、审批主要政府相关部门: 规划局，规划审批;房产和国土资源局，土地款补交和土地相关手续办理;区、市三旧改造办，项目综合审批;其他单位，消防，水，电等单位办理相关手续。 二、改成什么？怎么改？ 三旧改造政策仅为旧厂房改造成商业地产提供了政策支撑，但具体改造成什么物业？怎样改造？投入多少和产出多少？这些得由企业自身去衡量。我们应回到房地产市场化操作方面来考量这些问题。 按三旧改造政策规定，旧厂
3、房改造只能改造成店面、商场、专业批发市场、写字楼、酒店等商业性房产。那么到底选择改造什么类型的商业地产呢？即使确定了改造成某类型的房产，如商场或酒店或写字楼或专业批发市场，又如何将这一类型的房产做得有特色有竞争力，并能创造最大化经济效益呢？这就需要结合市场环境和项目客观条件进行周密分析与策划。 三、旧厂房与商业地产的业态匹配性分析 1.旧厂房改造成商业地产的业态主流方向： 文化创意园、办公、商铺、经济型酒店（旅馆）是目前旧厂房改造成商业地产的业态主流方向，较大型项目结合几种业态。以厦门旧厂房改造为例： 业态 旧厂房改造项目 文化创意园 牛庄文创园灿坤文创园友丰文创园 商铺 加州家居广场 经济型
4、酒店 办公 7天连锁酒店 湖里大道沿街旧厂房改造 综合业态 牛庄文创园龙山文创园 2.旧厂房与文化创意产业园的业态匹配性分析： 匹配因素 旧厂房 创意创意园对物业的需求 建筑形态 结构空间：框架结构空间，具有很强的空间感 建筑材料：多为混凝土墙面展示，原始材料的展示易于挖掘艺术美感 强调空间纵深感，可自由分割， 创意的工作环境激发创作灵感 地段环境 位于市区，多处于居民区包围之中，生活配套设施完善 闹中取静，出行方便，满足居家与办公的要求 功能配套 老式厂房，没有内部配套，无法满足办公和商业物业的硬件要求。 对网络和交通有较高要求 文化传承 人文气息浓厚，历史遗迹蕴含文化渊源 文化艺术氛围 3
5、旧厂房与经济型酒店（旅馆）的业态匹配性分析 匹配因素 旧厂房 经济型酒店（旅馆）对物业的需求 区位环境 多位于市区商业和居家环境较繁华地段， 大多数符合经济型酒店选址要求。 选址一般考虑旅游区、次商业核心区、居民区等人流较为集中区域。 建筑形态 体量：部分城区旧厂房的体量在3000-1000平米之间，体量较小的旧厂房较为符合经济型酒店需求； 结构：多数旧厂房的高度与普通建筑差不多，层高一般为3.9-4.5米，便于装修和分割。 经济型酒店的房间数量一般在300间左右，体量在五六千平米为理想； 高度：多为5-7层高多层建筑 租赁情况 旧厂房改造后的租金一般低于同区域的商铺和办公楼。旧厂房改造后只能
6、租不能售。 对租金承受能力低，难以承受中高档物业的租金，多采取长期租赁物业形式经营。旧厂房较低租金和只租不售的模式符合经济型酒店需求。 4旧厂房与商业（商铺）的业态匹配性分析： 匹配因素 旧厂房 商业（商铺）对物业的需求 区位环境 多位于市区，周边社区与商业环境成熟 区域内具有密集的消费群体 建筑条件 1）组团建筑：很多旧厂房都是一个完整厂区，由多栋建筑和景观区域组成； 2）内部规划：厂区内部空地和景观区可改造成组团商业的休闲广场。 现代商业不再局限于单体建筑，体现时尚文化内涵的餐饮娱乐和文创产品的商业项目多选择特色的小型独栋建筑或组团式院落式的组团建筑。 交通与停车 因位于市区成熟区域，故交
7、通条件好；厂区有较大面积空地，地面停车方便，但缺地下停车区。 对交通和停车要求高。 建筑材料 混凝土直露外面，体现一种原始的生态美感。 现代餐饮娱乐场所（如酒吧）更注重体现一种时尚文化内涵及艺术气息。 5总结：影响旧厂房改造业态定位选择的若干客观主导因素： 因素一、区域环境：项目周边市场环境决定了旧厂房改作办公或商业的氛围条件；周边商业或商务配套状况是旧厂房改造业态定位选择的客观条件；同一地段的旧厂房改造为办公、商铺或经济型酒店的租金收益和升值潜力是不同的。 因素二、交通与停车：人流量与车流量、人行与车行的便捷情况、及停车的方便情况是商业物业选址和商业物业业态定位选择的重要指标性因素。 因素三
8、、规划：旧厂房所在区域内的旧城改造城市规划将对项目价值产生重要影响；较大型旧厂房自身的改造也会带动项目所在区域的环境改善，并进而促动物业的升值。 因素四、建筑形态：办公、经济型酒店、旅馆、及不同类型商铺均对建筑平面布局、楼层、层高、垂直通道等情况有严格要求，因此旧厂房改造业态定位应充分考虑建筑改造的可能性。 四 旧厂房改造的市场调研 市场调研的必要性： 把握住项目的客观条件与商业地产的业态匹配性，远不足以对项目的业态定位作正确的决策，还需要对市场环境进行深入调研，获取准确的市场信息，为项目定位提供市场向导。 市场调研是决策的基础和前提，缺少市场信息的决策就是拍脑子的臆想，其可行性难以得到市场的
9、检验。 在社会经济和商业相当发达的今天，面对海量商业地产供给和产品同质在竞争，旧厂房改造成商业地产，缺少市场调研而做拍脑子决定，必将遇到很大的投资风险。改革开放早期拍脑子决定而成功的机率在今天已经大大降低。 旧厂房改造需要做哪些方面调研？ 1、宏观政治与社会经济研究和预判： 中国的房地产态势是由中国特色的政治制度决定的，所以欲把握房地产态势应对中国的政治态势有一定的把握。不懂中国政治而做房产很有可能会遇到政治变化的风险。社会经济是房地产的消费支撑，对社会经济的研究就是对房产消费力的研究。 2、城市和项目区域的社会经济环境调研: 除受国家宏观政治经济环境影响外，房地产具有很强的区域性，直接受当地
10、城市和项目所在区域的社会经济影响，所以欲启动一个房产项目应对当地市场和项目所在区域的社会经济有比较准确的研制。 3、项目周边环境调研: 对项目周边环境的观察分析和未来发展趋势研判，及群众对本区域的心理看法及其可能变化研究。 4、竞争项目调研: 知彼知己，百战不殆。调查可能竞争项目的全面情况，他们的建筑环境、价格、营销、广告等，了解他们的成功之处和不足之处。 5、目标客户调研: “以消费者为中心”，不了解你的消费者怎样以他们为中心呢？调查目标客户的经济、文化、心理情感及对项目房产的意见和需求。了解了目标客户的需求后，项目的建筑设计、价格、营销、广告等均以目标客户为中心，这样项目才可能获得目标客户
11、的共鸣。 6、城市文化和项目区域文化的调研: 在房产项目同质化的今天，应通过文化的挖掘与注入来强化项目的竞争力。欲导入文化，首先得对城市文脉和项目区域的文脉进行深入调研，然后对繁杂文脉进行取舍以选择适合项目的文化。 7、三旧改造政策、国家和地方文化产业政策，及项目相关 产业政策调研： 对国家和地方政府政策的调研，旨在把握政策走向和政府意图，以便旧厂房改造方案既能满足市场 需求，又能迎合政府需求，获取政府的支持。 五、旧厂房改造策划 旧厂房改造策划是在市场调研的基础上对市场信息进行挖掘和提炼，并通过策划思想对项目进行全方位规划。旧厂房改造策划内容很多，这里重点谈谈以下内容： 项目定位策划 项目概
12、念策划 项目可行性研究报告 项目申请报告 1 项目定位策划 ： 项目定位策划是旧厂房改造的起始和首重，是项目成败的关键。旧厂房改造项目定位主要包括以下内容： （1）项目业态定位，即项目为哪一类业态而开发建设。 （2）项目目标客户定位，即项目为哪类人群而建。 （3）项目价格定位，项目定于怎样的价位，既有竞争力，又能为目标客户接受，且能达到开发商的经济效益目标。 （4）项目概念定位，赋予项目怎样的概念，及概念包装。 （5）项目档次定位，档次并非越高越好，而是寻找适合项目的目标客户的档次定位。 旧厂房改造业态定位思路： 1）跟随型定位思路：更随项目所在区域商业发展态势来定位，如区域内写字楼云集，则可
13、考虑将旧厂房改造成办公楼。 2）补充型定位思路：抓住项目周边尚未满足的商业需求来定位，如在女装一条街区域经营男装 。 3）地标性商业定位思路：项目规模大，开发商实力强，则可创建地标性商业，达到“登高一呼，万众影从”的商业效果。 4）创新型定位思路：把握日新月异现代科技与信息发展动向，创新传统商业模式，如电子商务。 2项目概念策划： 1）概念解释：概念是反映客观事物的本质的一般的特征。人类在认识过程中把所感觉到的事物的共同点抽出来，加以概括，就成为概念。虽然概念是抽象的，但概念概念最易激发人对事物的联想，并通过概念来认识和理解世界。如爱情，人们把男女之间的的各种感觉、爱恋和情感抽象出来，称为爱情
14、；当听到“爱情”时，脑子自然而然就会联想到男人和女人之间的各种感觉、爱恋和情感。 概念与事物之间的关系： 事物感觉概念 2）概念赋予：在项目还未建成之前，无法让消费者通过对项目的感觉来得出一个概念，我们需要为赋予项目概念。这个概念应该易于受众理解，并产生丰富联想，而且与项目相匹配。 3）概念营建：概念不是空洞的，它是可以通过感觉体验来验证和强化的。我们将通过项目的硬件和软件来营建项目的概念。硬件主要指项目的建筑规划设计，软件指项目的经营管理和广告宣传等。 3项目可行性研究报告： 项目可行性研究报告是企业决策和政府项目审批的重要依据。项目可行性研究报告撰写主要包括以下内容： 总论； 项目建设背景
15、及项目建设的必要性； 项目市场分析； 项目选址； 项目改造方案； 项目改造控制性详细规划图 项目社会效益与经济效益分析； 投资估算及资金筹措； 项目财务分析； 项目建设进度、管理模式及项目组织； 消防、环境保护、节能与劳动安全卫生； 项目风险与防范 总结与建议。 4项目申请报告 项目申请报告是政府相关部门审批项目的必备资料，重点从政府和社会公众角度来陈述。主要包括以下内容： 申报单位及项目概述 ； 社会经济发展和产业政策； 项目选址； 项目改造方案； 项目改造控制性详细规划图 节能、环境和生态影响分析 ； 经济影响分析 ：经济费用效益或费用效果分析 、行业影响分析 、区域经济影响分析、宏观经济影响分析 ； 社会影响分析 ：社会影响效果分析 和社会适应性分析 。 六、旧厂房改造程序： 1、到当地规划
