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1、中华全国律师协会 律师为买受人提供商品房买卖合同法律服务操作指引 发表时间：2011-4-26 目 录 总则 第一编 律师为买受人提供商品房买卖合同非诉讼法律服务的操作指引第一章 商品房买卖合同订立前的法律服务第一节 商品房买卖合同订立前的审核与调查第二节 商品房销售广告要约与要约邀请第三节 商品房买卖合同的认购书与定金第二章商品房买卖合同的签订、成立、生效、登记与备案第一节 合同对商品房基本情况的约定第二节 合同对商品房面积和价格的约定第三节 合同对业主的建筑物区分所有权的相关约定第四节合同对质量标准与维修的约定第五节 合同对精装修标准与样板房的约定第六节 合同对付款方式与付款期限的约定第七
2、节合同对设计变更与规划变更的约定第八节 合同对商品房交付条件、交付程序及权属登记的约定第九节 合同对违约责任的约定第十节合同对争议解决的约定第十一节 商品房买卖合同的成立、生效、登记与备案第三章商品房买卖合同的无效情形第四章商品房买卖合同的履行、变更、转让、解除、终止第一节 商品房买卖合同的履行第二节 商品房买卖合同的变更第三节 商品房买卖合同的转让第四节 商品房买卖合同的解除第五节商品房买卖合同的终止第五章律师提供法律服务时不同第六章商品房买卖合同中的按揭第七章商品房交付时间、交接(交付程序)与初始登记第一节 商品房交付时间第二节 商品房交接(交付程序)第三节 买受人房屋所有权证(小产权证)
3、的办理与取得第四节 物权取得风险(商铺、住宅与建设工程优先受偿)第八章诉讼、仲裁前的调解第九章律师为买受人提供非诉讼法律服务时自身风险的防范及相关内容第一节律师与委托方签订、履行委托协议及相关内容第二节 律师为委托方提供法律服务时的操作程序第三节律师为买受人提供法律服务的基本模式及内容第四节律师执业风险提示 第二编律师为买受人提供商品房买卖合同诉讼法律服务的操作指引第一章诉讼与仲裁的一般规定第一节诉讼第二节仲裁第二章商品房买卖合同纠纷的类型第一节 商品房买卖合同订立前的纠纷及其处理第二节 商品房买卖合同签订与成立时的纠纷及其处理第三节 商品房买卖合同效力的纠纷及其处理第四节 商品房买卖合同履行
4、、变更、转让、解除、终止中的纠纷及处理第五节 商品房交付与买受人房屋所有权证(小产权证)取得的纠纷及其处理第六节 不同类型商品房的纠纷及处理第七节 商品房买卖合同中按揭纠纷及其处理第三章律师提供商品房买卖合同诉讼法律服务的执业风险提示及相关内容第一节诉讼委托合同的签订第二节 律师的执业风险提示附则总 则 第l条制订目的为更好地维护商品房买卖合同法律服务委托人的合法权益，提高律师办理商品房买卖合同法律服务的质量和水平，指导全国律师办理有关商品房买卖合同的非诉讼和诉讼法律服务，中华全国律师协会民事业务委员会，在总结律师为买受人提供商品房买卖合同法律服务经验的基础上，制定本操作指引。第2条适用范围本
5、操作指引适用于律师在中华人民共和国境内从事商品房买卖合同的非诉讼和诉讼法律服务。本操作指引所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，由买受人支付价款的合同。商品房在我国具有独特的含义，专指由房地产开发企业为获取商业利润而进行开发建设、向不特定的社会公众销售的房屋，不包括公房改制出售给个人的房屋(即房改房)和经济适用房(包括安居工程住房和集资合作建设的住房)。本操作指引不涉及已经取得房屋所有权证和国有土地使用权证，并可在房屋二级市场交易的各类房屋(包括自建私有房、已购公有房、经济适用房、集资房、单位自有房和已购商品房)的再转让。对此类房
6、屋的交易行为，另行制定专项的操作指引。本操作指引适用于律师为买受人提供商品房买卖合同法律服务。第3条法律依据本操作指引涉及的主要法律依据为：法律类：中华人民共和国民法通则(以下简称民法通则)、中华人民共和国合同法(以下简称合同法)、中华人民共和国物权法(以下简称物权法)、中华人民共和国城市房地产管理法(以下简称城市房地产管理法)、中华人民共和国土地管理法(以下简称土地管理法)、中华人民共和国城乡规划法(以下简称城乡规划法)等；行政法规类：城市房地产开发经营管理条例等；部门规章类：建设部城市房地产抵押管理办法、城市商品房预售管理办法、商品房销售管理办法、房屋登记办法等； 司法解释类：最高人民法院
7、关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(以下简称司法解释)等。律师提供商品房买卖合同法律服务时应当注意，各级地方政府部门对本地区的商品房交易制定了不同的政策和法规，政府对商品房交易的调整和控制具有明显的地域特征，并且其调整和控制会在不同时期出现变化。律师在提供商品房买卖合同法律服务时，必须详细了解当地与商品房交易相关政府部门(包括土地、规划、城建、房地产、税务、水电气供应等管理机关)的现行政策和法规。第4条律师为买受人提供商品房买卖合同法律服务的基本原则41忠诚守信原则。律师为买受人提供商品房买卖合同法律服务，应当以维护委任人合法权益为目的，在办理委托事务过程中不受任何单位及其他
8、组织和个人的非法干涉。42专业精湛原则。律师为买受人提供商品房买卖合同法律服务，应当熟悉并精通法律知识，掌握与商品房买卖相关的专业知识，提高操作能力和水平，以扎实的专业知识和技能为委托人提供优质的法律服务。43勤勉尽责原则。律师为买受人提供商品房买卖合同法律服务，应当恪尽职守，勤勉敬业，对相关法律事实作尽职调查，向委托人提示各种法律风险，在与委托人约定的期限内完成各项具体的法律服务。第5条律师为买受人提供商品房买卖合同法律服务的基本要求51 律师为买受人提供商品房买卖合同法律服务，应在核实委托人的主体资格并充分了解受托事项的具体情况后，与委托人制作谈话笔录，提示法律风险，分析法律后果。52律师
9、接受当事人的委托，应当与委任人签订规范的委托合同，根据委托合同所约定的具体服务内容和要求，在委托权限内履行职责，不得损害委托人的合法权益。 53律师为买受人提供商品房买卖合同法律服务，应严格遵守国家发展和改革委员会、司法部律师服务收费管理办法和司法部律师事务所收费程序规则的规定，向委托人收取合理的律师服务费、代理费和其他相关费用。 54律师应当严格执行中华全国律师协会颁发的律师执业行为规范(试行)、律师职业道德和执业纪律规范，注意防止出现利益冲突的情形，保守当事人的商业秘密和个人隐私(根据有关规定须向主管司法行政机关通报案情及已失密或已解密的事项除外)。 55律师为买受人提供商品房买卖合同法律
10、服务，应当指导委托人以合法方式维护自身的合法权益，在委托人权益与第三方利益发生严重冲突时，律师应以构建和谐社会为宗旨，尽力防止冲突恶化，促进矛盾化解，引导各方当事人通过合法途径解决冲突。第6条声明 本操作指引仅供律师在提供商品房买卖合同的非诉讼和诉讼法律服务过程中参考。本操作指引所述的内容不是强制性的，也不保证涵盖商品房买卖合同法律服务的全部内容。在提供商品房买卖合同法律服务的具体操作过程中，律师应当根据我国现行法律法规，结合律师事务所的实际情况，自行判断运用本操作指引的内容。律师根据本操作指引为委托人提供商品房买卖合同的非诉讼和诉讼法律服务，所产生的一切风险由该律师以及该律师所属的律师事务所
11、自行承担，本操作指引对此类风险不构成任何明示或默示的担保。本操作指引主体内容的完成时间是2008年10月份。2009年5月最高人民法院相继出台了最高人民法院关于适用(中华人民共和国合同法)若干问题的解释(二)(以下简称合同法司法解释二)、最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(以下简称建筑物区分所有权的司法解释)、最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(以下简称物业服务的司法解释)，对操作指引的内容有一定影响，由于对司法解释的理解尚需进一步深化研究，且在司法实践中又会有很多新的疑难、复杂问题出现，律师在参考本操作指引提供法律服务时，应按上
12、述三个司法解释的最新规定执行，谨慎处理，并且密切关注司法实践的最新动态。 第一编 律师为买受人提供商品房买卖合同非诉讼法律服务的操作指引 第一章 商品房买卖合同订立前的法律服务 第一节 商品房买卖合同订立前的审核与调查 第7条一般规定 商品房买卖合同订立前的审核与调查是指律师接受一方当事人的委托，对合同相对方的主体资格、履约能力、资信情况等相关事项进行审核和调查。对开发商的审核和调查主要包括但不限于开发商的主体资格(包括法人资格、开发资质)、履约能力、项目合法性、预售许可证、销售方式等。审核与调查可以作为律师在提供商品房买卖合同的非诉讼法律服务中单独的一项法律服务内容进行。第8条律师为买受人提
13、供法律服务时对开发商的审核与调查81 开发商主体资格及履约能力 到工商局可以查询开发商的注册资金、成立日期及法定代表人(企业领导人)，年检等情况。 还可以到开发商的经营场所进行实地考察。通过观察开发商的形象可以对开发商的实力作一个初步判断。可以到该开发商已开发的小区进行实地考察，询问小区住户，房屋质量情况、物业管理服务质量情况、收费情况。如果可能，可以争取进入已经入住的房中观看质量。通常情况下，房屋入住后经过1至3年，比较容易发现是否存在缺陷和质量问题。可通过网络搜索查找相关信息，通过搜索了解开发商已经开发的楼盘的情况；了解该开发商是否曾与购房者发生过纠纷，发生纠纷后态度如何，处理情况怎样；了
14、解开发商已开发的楼盘是否存在质量问题。相关楼盘的业主论坛也是一个不错的信息来源。 82调查开发商(房地产开发企业)的资质 房地产开发企业，即房地产开发商，根据建设部房地产开发企业资质管理规定第2条规定，房地产开发企业是指在城市及村镇从事土地开发、房屋及基础设施和配套设施开发经营内容，具有企业法人资格的经济实体。根据建设部2000年3月23日修改后的房地产开发企业资质管理规定，房地产开发企业应当申请核定企业资质等级，未取得房地产开发资质等级证书的企业，不得从事房地产开发经营内容。房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四四个资质等级。一般说来，房地产开发企业资质等级越高，其履约能力就越强。调查方法为：(1)询问主管部门。购房者可以到行政主管机关查询开发商、发展商和承建商的资质情况。房地产行政管理部门对这些房地产企业的开办时间、开发项目、资信情况和一些工程质量检测情况等一般有所掌握。 (2)检查房地产开发企业资质证书。根据开发商房地产开发企业资质证书的等级，可以初步判断开发商的实力。如果开发商持有的是房地产开发企业暂定资质证书，则应注意证书的有效期，按照规定，房地产开发企业暂定资质证书的有效期为1年，到期之后可以延长有效期，延长期限不得超过2年，自领取房地产开发企业暂定资质证书之日起1年
