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1、政策篇一.2010年海南省土地政策盘点即将过去的2010年，整个海南土地市场关键词中不乏两个暂停、地王、大规模出让、集体上市等字眼。但也随着海南土地市场的不断升温，国家以及海南政府也作出相关政策调控，积极引导和发展与旅游业相适应的房地产，科学规划房地产业发展的类型、规模和速度，保持房地产业持续健康发展。2010年的土地政策主要体现在两方面，一方面是海南将规范引导，适度供应土地，合理调控房地产的规模、结构、开发时序和空间布局。实行建设用地分类指标管理，建立健全土地市场信息披露机制、打击囤积土地，促进房地产市场规范健康发展。另一方面加强商品住房交易和土地市场监管，打击炒房炒地行为；同时增加保障性住
2、房和普通商品住房的有效供给，促进房地产市场平稳健康发展。预计未来，为了不断完善海南土地市场，促进海南房地产市场健康稳定发展，政府仍会加强调控力度。逐步向旅游地产方向倾斜，促进海南旅游地产优化产品结构，走精品化、高端化的道路，为战略投资者提供巨大的市场机会和增值空间。2010年海南省土地政策一览日期措施主要内容2010-1-21国土资源部国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知申报住宅用地的，经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。2010-1-25海南政府宣布两个暂停 海南政府解决本岛居民住房问题从现在起到今年3月底，暂停
3、商业性开发土地出让，暂停审批新的房地产开发项目，新的土地成片开发要待国家发改委正式批准海南国际旅游岛建设发展规划纲要后再行启动。2010-2-2海南省国土环境资源厅公布关于海南严禁以股权转让为名变相转让土地使用权在城乡建设用地规模范围内，科学统筹房地产用地。沿海一线海景和具有特色优势资源的土地应优先安排作为高端度假休闲旅游项目用地。严格土地利用规划实施管理，严禁擅自改变土地规划用途用于商品房开发。2010-2-25海南省国土环境资源厅关于充分发挥土地调控作用促进房地产业平稳健康发展的通知省国土部门近期将严厉查处房地产开发商圈而不用非法占地行为、擅自改变土地用途、非法流转土地等违法行为，重点查处
4、地方政府和土地主管部门违反土地利用规划、土地利用年度计划批准使用土地等违法行为，对重大案件公开调查，公开处理结果，并依法追究相关人员的责任。2010-3-5海南省政府：海南版国11条出台 保障任务不完成官员要离岗房地产项目土地出让金应自土地出让合同生效之日起60日内全部付清，而且保障性住房任务不能完成的，地方政府官员将要调离。2010-3-8国土部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知明确了保障性住房用地供应、商品房用地出让、打击囤地等方面的具体要求。内容包括了“开发商竞买保证金最少两成”、“1月内付清地价50%”等19条土地调控政策。公务员卖住房指标就地免职2010-3-8海南省政府关于
5、进一步加强国有划拨建设用地管理的通知各市、县政府要严格按照国家规定的划拨用地目录范围审批划拨用地，除军事、社会保障性住房和特殊用地等可以继续以划拨方式供地外，对国家机关办公和交通、能源、水利等基础设施（产业）、城市基础设施以及各类社会事业用地要逐步实行有偿使用，对其中的经营性用地应实行有偿使用。禁止擅自扩大划拨用地范围，将经营性项目用地以划拨方式供地的行为。2010-3-11国土部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知，今年开发商交付的竞买保证金不得低于出让最低价的20%。土地出让成交后，必须在10个工作日内签订出让合同，合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，余款要按合同约定及
6、时缴纳，最迟付款时间不得超过一年。受让人逾期不签订合同的，终止供地、不得退还定金。已签合同不缴纳出让价款的，必须收回土地。2010-3-17国务院关于促进房地产市场平稳健康发展的通知进一步加强土地供应管理和商品房销售管理。各地要综合考虑土地价格、价款缴纳、合同约定开发时限及企业闲置地情况等因素，合理确定土地供应方式和内容，探索土地出让综合评标方法。对拖欠土地价款、违反合同约定的单位和个人，要限制其参与土地出让活动。从严控制商品住房项目单宗土地出让面积。2010-3-24海南建设用地将分三大类 用地指标可转换海南省将做好土地规划的管控和修编工作，把国际旅游岛发展规模、定位、布局落实到区域布局、地
7、块中去，同时制定海南省土地供应和使用管理的规定，按照分类管理的原则，明确不同用途的土地供应方式、指标管理、土地利用开发条件、供地限制条件。2010-4-1海南“禁地令”结束 重启拍地进入倒计时海南从4月1日起恢复正常供地，但土地拍卖重启仍需要一定的准备时间2010-4-9海南省国土环境资源厅下发海南省保发展保红线工程2010年行动工作方案：南土地出让将预申请 防止地价非理性上涨严控新开工项目用地，通过实行土地出让预申请制度，探索土地出让综合评标办法，防止土地价格非理性上涨。2010-4-29罗保铭：决不允许各市县擅自审批高尔夫用地高尔夫用地的要严格规范审批，不允许各市县擅自批地，不要因为局部，
8、导致海南审批全体叫停。2010-5-19国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知 要求各地规范土地增值税清算，对土地增值税清算的各种情况，在技术上进行明确。2010-6-4海南省国土环境资源厅实行土地出让预申请制度 执行土地出让预申请制度，探索土地出让综合评标办法，抵制土地价格非理性上涨。土地供应必须坚持服务大局、结构合理、促进发展、保障民生、效益优先的原则，确保有效服务与有力保障海南国际旅游岛建设的健康、稳定、持续发展。 2010-9-27中国国土资源部将严格土地竞买人资格审查，土地闲置一年以上竞买人及其控股股东将被禁止拿地。2010-10-11住房和城乡建设部、国土资源部、监察部: 开
9、发商拖延开竣工将禁拿地各地对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为，要继续加大曝光和处罚力度。对有上述违法违规记录的房地产开发企业，要暂停其新购置土地。重点政策分析：n 土地增值税清算有关问题法规关于土地增值税清算有关问题的通知时间：2010-5-265月26日公布关于土地增值税清算有关问题的通知，主要为了进一步做好土地增值税清算工作，根据中华人民共和国土地增值税暂行条例及实施细则的规定，现将土地增值税清算工作中有关问题通知如下：一、关于土地增值税清算时收入确认的问题土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或
10、未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。二、房地产开发企业未支付的质量保证金，其扣除项目金额的确定问题房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。三、房地产开发费用的扣除问题（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证
11、明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。（三）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条（一）、（二）项所述两种办法。（四）土地增值税清算时，已
12、经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。四、房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费的扣除问题房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。五、房地产开发企业取得土地使用权时支付的契税的扣除问题房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。六、关于拆迁安置土地增值税计算问题（一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿
13、费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。（二）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发2006187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。（三）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。七、关于转让旧房准予扣除项目的加计问题财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知（财税200621号）第二条第一款规定“纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认
14、，条例第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算”。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。八、土地增值税清算后应补缴的土地增值税加收滞纳金问题纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。n 建设用地管理法规海南省保发展保红线工程2010年行动工作方案时间：2010-4-9海南省省国土环境资源厅下发海南省保发展保红线工程2010年行动工作方案，这标志着海南双保工程全面打响。此次行动
15、共安排8项重点任务，分专项行动和基础支撑工作分别实施。严控新开工项目用地，通过实行土地出让预申请制度，探索土地出让综合评标办法，防止土地价格非理性上涨。据了解，今年海南省将重点保障国际旅游岛建设的重点项目、保障性住房等民生项目，严控新开工项目用地；开展建设用地审批事项督察，加强对建设用地审批和利用情况的监管；加强房地产用地监管，严格执行住房用地开发利用申报制度，加强土地开发利用动态监测；加快推进地方各级土地利用规划修编审批工作，层层分解落实建设用地规模、耕地保有量和基本农田保护面积等规划控制指标；完善土地整理复垦开发备案制度，创新土地开发整理补充耕地监管新机制等。在基础支撑工作方面，方案中明确执行土地出让预申请制度，探索土地出让综合评标办法，抵制土地价格非理性上涨。省国土环境资源厅党组书记、厅长陈健春表示，国土环境资源管理是全省经济社会全面协调可持续发展的重要保障，土地供应必须坚持服务大局、结构合理、促进发展、保障民生、效益优先的原则，确保有效服务与有力保障海南国际旅游岛建设的健康、稳定、持续发展。 二.2010年海南房地产政策2010年对于中国
