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1、江西信息应用职业技术学院毕业实习报告前 言放飞梦想、点燃激情的大学生活在忙碌的不知所措中结束了，懵懵懂懂、恍恍惚惚地就到了九江的一家房地产评估公司实习，我们是大二下学期结束后过来的，刚到这里什么都不懂，只对九江这个名字有所了解，如果要向人介绍出个所以然来，还真是丈二和尚摸不着头脑，就更不要说做估价报告了，虽然我们在平时的学习过程中做过估价报告，但真的要上手，还真不是一件简单的事。我们到这的第一步就是了解九江市的各路公交路线、熟悉地形，然后就是踩盘、做市调，了解整个九江的房地产结构、价格和大大小小的楼盘分布情况。只要有人的地方就会有交易，任何交易都离不开市场，房地产行业也一样，房地产市场的供给和
2、需求的高度层次性和差别性 由于人口、环境、文化、教育、经济等因素的影响，房地产市场在各个区域间的需求情况各不相同，房地产市场供给和需求的影响所及往往限于局部地区，所以，房地产市场的微观分层特性也较为明显。具体表现在，土地的分区利用情况造成地区及一个城市的不同分区，不同分区内房产类型存在差异，同一分区内建筑档次也有不同程度的差异存在。在做房地产评估时，我们就得考虑所有的因素及其差异性，然后在根据这些差异做出相应的调整，以达到市场价值的最近值。做好房地产市场调查有助于我们了解一个城市的发展现状，以及对未来发展的科学预测，在价格的整体布局、土地市场的交易情况上，做出更多的比别人更为敏感的反应。做房地
3、产评估，最基础的一步就是要了解市场行情，只有把市场摸透了，出报告的时候才能够做到游刃有余。下面就是我在实习过程中的第一步、也是我的实习报告的主要部分做房地产市场调查。九江市房地产市场调查报告一、九江宏观背景分析1、九江概况1.1、自然环境【区域位置】九江市位于江西省北部，地处赣、鄂、湘、皖四省交界处的长江中下游南岸。地理坐标为北纬28473006，东经1135711653。东与鄱阳县和安徽省东至县毗邻；南与新建、安义、靖安、奉新和铜鼓五县相连；西与湖南省平江县和湖北省崇阳、通城、通山、阳新四县交界；北濒长江，与湖北武穴市、黄梅县及安徽省宿松、望江两县隔江相望。是长江黄金水道沿岸十大港口城市之一
4、，江西省唯一的沿江对外开放和外贸港口城市，重要的工业、商贸城市、著名的旅游城市、中国魅力城市。全境东西长270千米，南北袤140千米，总面积18823平方千米，占江西省总面积的11.3%。其中，修水县面积4503.72平方千米，是全省陆地面积最大的县。 【地势地貌】九江地貌较为复杂，地形变化大，地势东西高，中间低，南部略高，向北倾斜，平均海拔20米。境内山地丘陵、平原皆备。俗称“六山二水分半田，半分道路和庄园。”中部为鄱阳湖平原，水网交错；西部为丘陵、山区，层峦起伏；九岭、幕阜两大山脉，分立西部南北两侧，延绵耸翠。武宁县境内的九岭山九岭尖海拔1794米，为九江之巅。长江自西向东流经北沿，在九江
5、境内长度143千米，流域面积3940平方千米。【土地资源】2005年年末，九江市各类土地规模为：农用地1368196公顷（其中耕地296008公顷，园地26528公顷，林地963067公顷，牧草地597公顷，其他农用地815329公顷）。建设用地122998公顷（其中居民点及独立工矿用地72738公顷，交通运输用地6292公顷，水利设施用地42968公顷）未利用地388485公顷。1.2、交通、运输九江地处赣、鄂、湘、皖四省交界处，具有“九省通衢”的战略地位，现代水陆空交通网络四通八达。铁路：京九,武九(至武汉),合九(至合肥)2008年7月通车的铜九(至铜陵),景九(至九江)等五条线路在九江
6、交汇。公路：105(北京珠海),316(福州兰州)国道，福银高速（昌九高速）,杭瑞高速（九景高速）,大广高速（武吉高速，途经武宁，修水两县），永修至武宁高速（在建），澎泽至湖口高速（在建），市内已基本实现县县通高速,乡乡通油路。民航：已开通至北京市,上海市，广州市，厦门市等航线，九江机场正在积极运作。水运：上通重庆,下达上海市并延伸海外,内河航道里程762公里,共有各类港口及专用码头144个,年吞吐能力3000万吨,九江港是九江港是长江流域十大港口之一，东西水运,南北水陆中转的重要枢纽港,最高年客运量500万人次,最高货物吞吐量2000万吨,分别居长江各港口的第二位和第四位。九江成为承东启西、
7、引南接北的金十字交汇点，区位优势十分明显，是一个极具潜力的开放城市。1.3、历史文化九江是一座历史悠久的文化名城。自秦代立郡以来，至今已有2200多年的历史。九江的山水不仅哺育出了陶渊明、黄庭坚、江万里、陈三立、李烈钧、许德衍等一代代成就卓著的家乡儿女，而且也吸引了谢灵运、李白、白居易、苏轼、朱熹、康有为等诗文巨擘，他们给九江留下了不可胜数的诗词书画、铭文碑刻、轶文趣事和种种文化胜迹。九江现有国家级风景名胜区1处，省级风景名胜区8处。2001年被评为全国优秀旅游城市。庐山为国家重点风景名胜区，“中国旅游胜地40佳”之一，1996年被联合国教科文组织批准为中国唯一的“世界文化景观”，列入世界遗产
8、名录，2004年2月，庐山又被列入全球首批世界地质公园，2008年被评为“2008中国十大特色休闲城市”。2、九江经济发展水平2.1、经济总量逐步做大，运行质量稳步提高综合实力不断增强：2010年全县地区生产总值 45亿元，比上年增长17，比2010年计划目标高出3.4个百分点。三产比由上年的18.1:59.6：22.3调整为16.4:62：21.6。农业比重继续下降，工业比重逐年上升，基本形成以工业为支撑，现代服务业和现代农业竞相发展的产业体系。财政收入显著提高：2010年完成财政收入5.02亿元，净增1.2亿元，比上年增长31.4，超计划3.7%，其中地方财政收入3.27亿元，比上年增长2
9、8.1%，超计划9.2%。财政收入占生产总值的比重为11.2%，比上年提高了1个百分点；税收收入占财政收入的比重为87.9%，比上年提高1.9个百分点。人民生活持续改善：农民人均纯收入5656元，增加514元，比上年增长10，职工年平均工资收入22460元，比上年增长14.8，社会消费品零售总额13.5亿元，比上年增长23.9。下面是2006年到2010年九江市城镇居民人均可支配收入一览表：人民生活持续改善，处于小康水平以上，2006-2010年的经济增长率均在8%以上，据统计，今年1-7月份，我市人均可支配收入已达到8791.52元，较同期增长16.1%，预计今年可突破17500元。2.2、
10、工业经济规模扩大，经济效益显著提升工业经济以项目为支撑，以园区为载体，以可持续发展为方向，规模扩大，质量提升。2010年全县完成工业增加值23.7亿元，占GDP比重达到52.7%，比上年增长28.7%，超计划3%。新型建材、金属材料、医药、化工、电子信息、绿色食品、纺织服装产业竞相发展，骨干企业规模不断壮大，规模以上工业增加值 16.8亿元，比上年增长34.6%；规模企业主营业务收入70亿元，比上年增长62.4%，实现利税5亿元，比上年增长70%。全县规模以上企业达到70家，比2009年增加23家，主营业务收入过亿元企业23家。园区经济迅速发展，园区新增在建项目21个, 其中：沙城工业区新增1
11、8个，赤湖产业园新增3个；新建成投产项目9个，其中：沙城工业区新增9个。园区经济成为工业经济的重要支撑。2.3、固定资产投资增长较快近几年来，市委、市政府提出“凝心聚力，奋起赶超，争得九江应有地位”的重大战略决策，坚持继续以项目建设为主抓手，两区互动、强工兴城，扩充有效投入，固定资产投资取得了显著成效。2010年1-6月份，全市固定资产投资完成353.46亿元，比去年同期增长37.7%，其中城镇固定资产投资完成345.07亿元，增长37.7%，工业投资完成216.99亿元，同比增长40.2%，城市建设投资完成48.38亿元，同比增长121.5%。固定资产投资的加速发展使城市面貌进一步改善，对房
12、地产的开发起到了一定的利好作用。总体来讲，国民经济保持了良好发展态势，经济效益进一步提高，城乡居民生活水平继续改善，城市面貌发生显著变化，各项社会事业全面进步，经济与社会、自然和谐发展取得实质性突破, 经济社会实现了又好又快发展，卓有成效地为实现加快发展、跨越发展的重大突破打下了坚实基础。九江市总体经济保持了持续、健康、平稳的总体发展态势，第三产业发展势头迅猛，房地产业做为国民经济的一个重要的经济增长点，成为九江经济发展的主体之一，其健康良好的市场发展状况，促进九江经济的持续平稳增长。九江市目前第三产业所占比重并不是很高，还有很大的上升空间，消费同样有较大的上升空间，房地产的消费将进一步提升。
13、城市化进程加快，城镇人口增多，居民生活水平提高，必将将带动房地产的进一步发展，并成为九江的经济支柱产业之一。3、城市化进程对房地产市场的影响3.1、九江板块的划分和城市定位随着九江城市化进程进一步加快，老城区显然不足以满足城市的发展，于是，板块运动由此开始。可将九江分为：浔阳区板块、环八里湖经济开发区板块、庐山板块等。九江市政府对于九江的城市定位是：“最适宜人类居住”的现代化山水生态港口旅游。围绕着这一目标，九江着力于搞好城市经营，扩大投融资渠道，加大了城建投入。一大批诸如城市中心广场、白水湖和长江大桥桥头公园、甘棠湖和南门湖综合治理、五星级国际大酒店、京九铁路、昌九高速、九景高速以及九威大道
14、、长江大道、滨江路等城市基础设施相继建成，为九江城市化进程快速发展奠定了基础。九江市委八届四次全会提出了“环绕八里湖，建设新九江”的经济发展和城市建设的战略构想。由于九江中心城区东临鄱阳湖，南依庐山，北靠长江，区内水系交错众多，城市发展受限。因此，在新一轮城市总体规划中明确了沿长江岸线由东向西拓展，在两湖（甘棠湖南门湖八里湖）之间再造一个新九江的发展方向。随着城市重心的不断西移和基础配套设施的不断投入，一个崭新的城市中心地带有望逐步形成并完善环八里湖经济开发区板块。3.2、城市规划对该行业的影响2009年，九江市提出“加快城市建设步伐，拉大城市框架，实现从甘棠湖、南湖时代走向八里湖时代”的部署
15、，将瑞昌、湖口、星子和九江县纳入“大九江”城市发展格局，未来大九江城区面积将达到1000多平方公里。随着对八里湖的挺进，一大批新建项目拔地而起，大规模的楼盘不断涌现，处于政府的主要开发的地段，财政对于本区域基础建设的投入巨大，街区面貌不断改善，为房地产业带来了一定的利好因素。随着八里湖经济的崛起，房地产业在这里的升值潜力巨大。3.3、宏观政策分析房地产交易税收政策3.3.1、契税（1）、对个人买单价4600元/以上的为4%。（2）、对个人买单价4600元/一下的：a 、90以下的，对家庭购买首套住房税费为1%，二套及以上的为4%。b 、90-144, 对家庭购买首套住房税费为2%，二套及以上的
16、为4%。c 、144以上的，税费为4%。3.3.2、上调住房公积金2011年2月9日起，上调个人住房公积金贷款利率，但相比商业贷款的优势反而更加明显。（1）从2011年2月9日起，上调个人住房公积金存款利率。当年归集的个人住房公积金存款利率上调0.04个百分点，由0.36%上调至0.40%；上年结转的个人住房公积金存款利率上调0.35个百分点，由2.25%上调至2.60%。（2）从2011年2月9日起，上调个人住房公积金贷款利率。五年期以上个人住房公积金贷款利率上调0.20个百分点，由4.30%上调至4.50%；五年期以下（含五年）个人住房公积金贷款利率上调0.25个百分点，由3.75%上调至4.0
