银行信贷差额流动性效应和货币供给对房价的影响 摘要：基于我国2009年1季度-2017年3季度数据， 利用E-G两步法、VECM模型、脉冲响应函数和方差分解， 从货币政策传递渠道视角实证分析货币供给、银行信贷对我国房价的影响， 发现：货币供给、银行信贷及信贷差额流动效应同房价之间存在长期均衡关系， 货币供给M1和M2、银行信贷差额流动性效应以及利率增加都会推高房价；经济增长也会抬高房价， 但收入水平、通胀环境等对房价影响不显着因此， 应坚持房住不炒， 盯住利率的同时还应盯住货币供给等来稳定市场预期， 稳定房地产市场 关键词：货币供给； 信贷渠道； 利率； 房价； Effect of Money Supply, Bank Credit to Housing Price Fluctuation Abstract:This paper, using the E-G two step method, VECM model, impulse response function and variance decomposition, from the perspective of the monetary policy transmission channels, using quarterly data of empirical research on the influence of money supply, bank credit to China housing prices, found:There is a long-term equilibriu relationship between the money supply, bank credit and credit balance flow effect with housing prices, monetary policy through the adjustment of monetary supply and the control of bank credit can play the role of stable prices;Eeconomic growth will also raise housing prices, but income level, inflation environment and so on have no significant impact on housing prices.Therefore, the house is not for frying pegged to interest rates, but also pegged to the money supply to stabilize market expectations, stabilize the real estate market. Keyword:Money supply; Credit channel; Interest rates; House prices; 1、引言 近年来， 随着我国房价的快速攀升， 从中央到地方各相关部门相继出台了一系列的调控政策， 诸如限购、限转让、限购买套数等， 都表明了政府坚持"房子是用来住的， 不是用来炒的";以及对稳定房价的决心。
期间人民银行也出台了相关政策来调控和稳定房价， 如调整存款准备金率和再贴现率， 限制二套房贷款、提高二套房首付、因城差别的信贷等政策然而我国的房价并没有因为政府或央行制定实施了诸多政策而下降， 仍然在不断的上升多数研究认为人民银行从促进经济发展和物价稳定的角度， 也应该关注我国房价波动和趋势， 但问题的关键是从什么角度关注， 制定何种货币政策， 如何操作为何中国宏观经济政策调整不断， 房价却仍不断攀升？基于此， 本文在控制其他变量前提下， 从货币政策的传导机制出发分析了货币渠道、信贷渠道、流动性效应对房价上涨的影响 2、文献综述 本文与三方面文献最为直接相关一是货币政策的传递渠道方面的文献；二是货币政策对物价或资产价格影响的文献；三是货币政策对房价影响的相关文献下面具体综述分析 2.1 货币政策的传递渠道方面的文献 国外针对货币传递渠道的研究较早， 而研究又根据货币政策传递方式不同， 从不同的传递渠道途径进行了研究弗里德曼 （1982） 是较早从货币供给渠道进行研究的学者， 但是他没有指出具体的货币供给传递过程， 因此货币供应量传导也被批评称为"黑箱";情况伯南克等 （1995） 从银行信贷渠道研究了货币政策对银行贷款的影响， 包括货币政策如何影响银行贷款数量以及价格等来作用于实体经济。
泰勒 （1993） 从利率渠道进行了研究， 认为在影响物价和经济发展的变量中， 利率才是关键， 因此认为利率才是央行该关注的操作方式国内对货币政策传递渠道的研究主要在2000年之后周英章， 蒋振声 （2002） 对中国1993-2001年的货币政策传递渠道进行了实证研究， 认为信用渠道占主要地位， 货币渠道占附属地位盛朝晖 （2006） 也认为信贷渠道在货币政策传递中发挥主要作用总的来说我国货币传递渠道主要为货币渠道和信贷渠道而利率渠道传递相对较弱， 这也有可能与我国利率受管制有关 2.2 货币政策对物价或资产价格的影响 由于房价既是物价的组成部分， 又是资产价格的组成部分， 而早期国内外学者研究的是货币政策对物价或资产价格的影响Mc Candless and Weber （1995） 针对110个国家的平均通货膨胀、产出增长率与货币供应量增长率之间的关系进行了实证分析， 表明通货膨胀率与货币供给增长率之间的相关系数接近于1, 在0.92-0.96之间Bernanke and Gertler （1999） 认为如果中央银行预期到资产价格波动会影响到物价稳定和产出时， 货币政策就应该对资产价格波动做出回应， 从而抵消资产价格波动对产出的影响。
易纲、王召 （2002） 对货币政策与资产价格之间的关系进行了研究， 认为货币数量同物价之间的关系不仅取决于商品和服务的价格， 同时还受股市的影响总的来说目前货币政策应该盯住物价， 但对是否应该关注资产价格波动存在争议 2.3 货币政策对房价的影响 虽然针对货币政策是否应该关注资产价格有争议， 但是国内外近些年仍有不少学者研究了货币政策对房价的影响Mishkin （2007） 认为货币政策制订者若想达到物价稳定和就业最大化二元目标， 就必须把房价作为货币政策重要的关注目标， 并对房价波动做出回应Bernanke （2010） 分析了美国货币政策和房地产泡沫之间的关系， 认为货币政策同房价快速上涨之间的关系是弱的Kajuth （2010） 在新凯恩斯框架下分析了货币政策对房价的最优反应， 研究表明货币政策对房价的影响受房价本身、利息率、产出等影响国内也进行了不少的实证研究袁志刚等 （2003） 研究认为宽松的货币政策会促进房价上升， 甚至产生地产泡沫梁云芳、高铁梅 （2007） 研究表明信贷规模对东西部地区房价影响较大， 对中部地区较小；实际利率影响较小， 区域差异性也较小张中华等 （2013） 利用VECM分析表明信贷余额、货币供给、利率对房价的冲击都为正， 但利率对房价的冲击具有时滞性。
通过上述分析可看出多数学者认为货币政策应该关注房价， 特别是当房价影响到物价稳定等时， 房价的影响主要通过信贷渠道、货币供给渠道、利率渠道产生影响从国内的研究看出货币供给会促进房价上升， 而利率、信贷对房价的影响具有争议， 包括长期和短期影响因此本文在借鉴上述研究基础上， 通过控制经济发展、物价水平等变量， 建立模型实证分析货币供给、银行信贷、利率对房价的影响， 为制定货币政策提供可行的建议 3、理论假设与研究方法说明 3.1 货币政策对房价的传递路径 3.1.1 货币供给与房价 调整货币供给量是货币政策的重要手段货币供给量变化对房价的影响主要有三种路径一是货币供给变化影响利率变化， 然后作用于房地产市场， 最后影响房价；二是货币供给影响公众预期， 宽松的货币政策会让大众认为政府要促进经济增长的信号， 会认为长期收益率上升， 从而增加投资， 推动房价上升；三是货币政策会影响物价水平， 进而造成房地产投资原材料价格上升， 从而推动房价上升 因此， 提出假设一：货币供给增加会促进房地产价格的上升 3.1.2 信贷渠道与房价 银行信贷是货币政策主要的信贷渠道。
当采取宽松的货币政策时， 货币供给和利率会随即波动， 这必然会使银行降低贷款利率并扩张贷款信贷扩张不仅降低了购房者和炒房者的预算约束， 而且开发商能够以较低成本获得贷款， 增加了开放商"捂盘";不销售的可能性， 最终共同推高了房价 因此， 提出假设二：银行信贷扩张会抬高房地产价格 3.1.3 利率渠道与房价 利率波动会影响到住房的供给和购买， 进而影响到房地产价格的变化当利率上升时， 房地产商从银行贷款成本就会上升， 进而降低开发商的投资意愿， 会减少住房供给；购房者会因贷款成本的上升降低购买需求；炒房者会因机会成本上升， 会选择其他投资渠道即贷款成本和机会成本的上升会降低购房需求， 进而降低房价 因此， 提出假设三：利率上升会降低房地产价格 3.2 研究方法和变量说明 本文利用E-G两步协整和误差修正模型方法对货币供给、银行信代、利率同房价之间的产期均衡和短期波动关系进行检验然后在VECM基础上脉冲响应函数、方差分解研究这些变量冲击对房价的动态影响 本文涉及的主要变量有： （1） 货币供给， 选取狭义货币供给量M1和广义货币供给量M2来衡量。
（2） 银行信贷， 选取金融机构人民币存贷款规模衡量， 用ck、dk表示 （3） 利率， 选取金融机构个人住房人民币贷款加权平均利率衡量， 用r表示 （4） 流动性效应CDK, 用金融机构人民币存贷款之间的差额来衡量因为金融机构天量存贷款差额， 也要寻求出路， 降低资金成本 （5） 房价hp.由于我国公布的房地产销售价格指数不全， 所以本文用商品房销售额比上同期商品房销售面积， 然后调整为以2009年1月为基期的环比数据， 再调整求得可比的季度房价销售价格指数衡量 （6） 经济增长情况GDP, 用国内生产总值衡量， 以反映宏观经济基本面对房价的影响 （7） 物价水平CPI, 用消费者价格指数衡量， 反映通货膨胀对房价的影响 （8） 收入水平Y, 用城镇居民人均可支配收入来衡量， 反映购房的支付能力 本文使用2009年1季度-2017年3季度的时间序列数据， 共包含35个季度本文首先对国内生产总值GDP和收入变量Y用季度消费价格指数转换为2009年1季度不变价格实际值然后对上述除利率变量外的其他变量用X12方法进行季节调整， 并对季节调整后的数据进行对数化处理。
经调整后变量货币供给、信贷、利率、流动性效应、房价、经济增长、物价、购房需求分别用符号lnm1、lnm2、lnckdk、r、lncdk、lnhp、lngdp、lncpi、lny表示以上原始数据来自中国人民银行、windy数据库 4、实证检验结果和分析 4.1 数据平稳性检。