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1、 房地产建筑与规划基础知识 房地产建筑与规划基础知识前言一、 房地产“商品”的概念与内容二、 房地产业与建筑业的联系和区别三、 学习建筑知识的原因与预期达到的效果第一讲 土建工程一、 总体认识：生产建筑商品的过程二、 建筑结构的分类1. 按主要承重结构的材料分类：砖木结构一般用于单层砖混结构：即用砖墙、钢筋混凝土楼板层、钢筋混凝土屋面板建造的建筑；钢筋混凝土结构：即建筑物的主要承重构件全部采用钢筋混凝土；钢结构：即建筑物的主要承重构件全部采用型钢；其他结构组合结构、特种结构、大跨度结构、膜结构2. 按结构承重方式分类：砖混结构、框架结构、剪力墙结构、框架剪力墙结构、筒体结构、筒中筒结构、多筒及
2、巨型框架结构3. 按使用功能分类：居住建筑公共建筑三、 工程建设项目划分1 建设项目划分单项工程：具有独立的设计文件，建成后可以独立发挥生产能力或效益的工程。单位工程：一般指不独立发挥生产能力，但具有独立施工条件。分部工程：按单位工程的各个部位划分。分项工程：分部工程的组成部分，主要按工种工程划分。钢砼工程：模板、钢筋工程、混凝土工程建设项目：基本建设项目，在一个场地或几个场上按一个总体设计进行施工的各个工程的总和。2 单位工程由建筑工程和建筑设备安装工程组成分部工程按主要部分划分为地基与基础、主体、地面与楼面、门窗、装饰、屋面六个分部工程。四、 建筑工程与安装工程1. 前期准备2. 桩基工程
3、在宅基地上建低层或多层可以不用打桩在农田，有暗滨的基础上，建多层要打小方桩或粉喷桩一般情况下，建小高层以上的建筑均要打桩，常见的桩基有预制桩,水泥灌注桩。预制桩的优点在于质量可靠,施工周期短,但噪声大,一般适用于环线以外,周围居民较少的工地上使用。水泥灌注桩的优点在于施工简便，噪声小，但质量监理很重要，在建好以后，还要有28天的养护期，并且要经过试桩这一程序。3. 土方工程4. 基础工程(1) 上海的地质条件上海位于长江三角洲入海口东南缘，属于软土地区，地基土大致划分如下：第 层：杂填土、层厚1-2m第 层：褐黄色粘性土，土性较硬，厚度2-3m第 层：灰色淤泥质粉质粘土，低渗透性，高压缩性第
4、层：灰色淤泥质粘土第 层：灰色粘性土，可作为摩擦桩持力层第 层：暗绿-褐黄色粘性土第 层：草黄色砂质粉土，土性较好，较好的桩基持力层。(2) 地基分类：天然地基、人工地基(3) 基础分类：条形基础（带形基础）、独立基础、生筏基础（满堂红）、箱形基础(4) 桩基作用原理(5) 各种结构体系基础设计(6) 常见的基础处理方式有片筏基础和整体基础。片筏基础一般适用于多层及以下住宅，整体基础一般适用于小高层及以上住宅。(7) 常见基础施工方式有大放地坡和基坑围护两种。其中大放坡要求施工场地大，周围没有市政管线，且容易造成塌方，要求施工期间天气较好，但其最大的优点在于施工周期短、成本低，在不满足大放坡的
5、条件下，一般要做基坑围护。(8) 桩工程和基础工程的作用在于承重，防止房屋产生沉降和不均匀沉降。沉降会导致管线的损坏，最差情况甚至导致污水倒灌入室内。不均匀沉降会导致房顶、墙面开裂，产生渗漏雨水。桩工程的作用类似于桥墩，起支撑作用，其支撑力来自于桩与泥土的摩擦力和压力。基础工程的作用类似于船体或竹筏，浮力均布各种重力。5. 地上结构工程（主体工程）（1） 地上结构工程分砖木结构、砖混结构、框架结构、剪力墙结构、钢结构和组合结构几种。组合结构包括框架异形柱结构、框架支撑剪力结构、剪力墙开大洞、大开间剪力墙。砖木结构、砖混结构适合于低层及低层住宅。什么是砖混住宅？砖混结构住宅中的“砖”，指的是一种
6、统一尺寸的建筑材料。也有其它尺寸的异型粘土砖，如空心砖等。“混”指的是由钢筋、水泥、砂石、水按一定比例配制的钢筋混凝土配件，包括楼板、过梁、楼梯、阳台、挑檐，这些配件与砖作的承重墙相结合，可以称为砖混结构式住宅。由于抗震的要求，砖混住宅一般在56层以下。钢结构适合于超高层。砖木结构、砖混结构成本低，框架结构、剪力墙结构、组合结构成本较砖木砖混结构高，较钢结构低，钢结构成本最高。框架结构的优点在于分割方便，缺点在于有悬梁和柱角，不利于居家布置与装饰，因此这种结构最多用于办公楼和商场。什么是框架结构住宅？框架结构住宅，是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶
7、粒等轻质板材隔墙分户装配而成的住宅。剪力墙结构的优点在于无梁无柱，利于居家布置和装饰，缺点在于有剪力墙的地方均不能敲掉，因此不利于功能的变换和组合，一旦某种房型滞销，则没有挽回的余地，剪力墙结构适合用于住宅。框架异形柱结构的优点在于兼顾了剪力墙和框架结构的长处，即可自由分割，又无悬梁和柱角，利于居家布置。缺点是结构计算较复杂，要求保险系数大，且没有设计规范，设计院一般不愿冒风险，若要采用此结构，应找有经验的设计院，且在事先讲清，一般此种结构只宜用在小高层（18层以下），不适用于高层建筑。框架支撑剪力墙适用于底层是商场办公设施，上层住宅的建筑。剪力墙开大洞，其性质与框架异形柱相似，用途也相似，但
8、优点少于框架异形柱，设计风险也小于框架异形柱。大开间剪力墙，在一足够大的开间内，为用户提供自由分割的条件，在此周围为剪力墙，不能变动。这是解决简力墙缺点的另一种方式，设计风险较框架异形柱小，变化自由度也略小。（2）主体结构1） 墙体：主要有承重、围护、分隔作用A. 可分为承重墙、非承重墙/内墙、外墙/横墙、纵墙B. 墙体材料有实心粘土砖、多孔砖、空心砖、混凝土空心砌块、其他新型墙体材料。 C. 墙体（包括剪力墙）和柱、梁的作用在于支撑和分割，其中剪力墙、柱、梁和承重砖墙的作用均在于承重，承重基本原理在于上下对齐，因此承重墙不能随意改动，分割墙没有上述要求，因此可以改动。2） 结构体系：短肢剪力
9、墙/异形柱3） 砖墙墙身的细部构造A. 防潮层：目的是防止地下的潮气沿基础墙上升使室内墙身受潮。其设置高度为室内首层地面结构层的中部，一般用防水砂浆抹20毫米厚。B. 勒脚：外墙墙身下部靠近室外地坪的部分叫勒脚。其作用是防止地面水、雨水的侵蚀及人为的磕碰破坏，起着保护墙面，提高建筑物耐久性的作用同时也起美观装饰作用。采用抹水泥砂浆、贴面或加大墙厚的办法来构造。C. 散水：指靠近勒脚下部的混凝土排水坡。作用是迅速排出沿墙淌下的雨水，防止雨水直接进入墙下损害地基。D. 窗台：分室内和室外。室外窗台是为了防止窗洞底部积水进入室内；室内窗台是为了排除窗上的结水。E. 门窗过梁：为承受门窗洞口上部的荷载
10、，并把它传到门窗两侧的墙上，门窗洞口的上部设有钢筋混凝土过梁。6. 装饰工程（1） 地面与楼面楼面包括基层和面层面层分为水泥砂浆地面、混凝土地面楼板分为木楼板、钢筋混凝土楼板、压型钢板楼板（2） 门窗1） 平开门和推拉门2） 实腹钢门窗、铝合金门窗、塑钢门窗、彩色铝合金门窗、彩色钢板门窗、钛合金门窗3） 门洞最小尺寸：宽度0.9m，高度2.00m4） 玻璃厚度一般为5mm（3） 墙面装修外墙装修：贴面/涂料内墙抹灰：底层、中层、面层7. 内外装饰安装工程内外装饰安装工程主要包括内外墙装饰工程，门窗安装工程，大楼内水、电、煤等管线安装工程，电梯安装工程。内外墙装饰工程一般采用重外轻内，重公共轻自
11、用的原则，在外墙、内墙的公共部位，用较高档的材料，在分户门内的自用部位，用一般的材料，目前流行的外墙及内墙公共部位的材料有涂料、面砖、大理石、毛石等。门窗安装工程一般采用重窗轻门，重分户门、大门，轻室内门的方式，最流行的分户门为实木门，最常见的窗材料有钢窗、铝合金窗、塑钢窗、彩钢窗。大楼内管线安装工程中，水管包括上水（生活用水）下水（雨污水），特殊用水（如热水、纯净水）等，电包括强电和弱电，其中强电的单户容量不断扩大，弱电的种类不断增加，常见弱电种类有电话线、有线电视、计算机通讯端口等。电梯安装工程重在品牌、容量、速度、调试质量和维修保养，其中高度质量是关键，好的高度追求平稳和平层。8. 防水
12、工程(1) 平屋顶：屋面坡度小于或等于10%坡屋顶：屋面坡度大于10%(2) 平屋顶防水：柔性防水（卷材防水屋面）/刚性防水（防水水泥砂浆）屋顶构造：结构层（承重构件，一般用钢筋混凝土板）；保温层（室内保温，一般用加气混凝土、水泥珍珠岩板、泡沫塑料板等材料）找平层（是在防水材料下面形成一个比较坚实、平整的基层，一般用水泥砂浆做。）防水层（防止屋顶漏水，常用的防水材料有油毡水乳型橡胶沥青涂料等）保护层（保护油毡等防水材料，防止其直接受风吹日晒而开裂，造成渗水。常用的是绿豆砂或小豆石）五、 竣工验收第二讲 与房地产有关的相关建筑概念1. 房地产开发的基本流程及其周期（1）前期开发从立项到开工，一般
13、在6个月到一年时间（2）建设施工（含配套工程）A. 多层：从开工到建成一般在8个月至一年时间。B. 小高层：从开工到建成一般在12个月到18个月时间。C. 高层：从开工到建成一般在18个月到24个月时间。其中建筑安装工程期易计算，配套工程期难估计。2. 建筑容积率：=小区总建筑面积/小区总用地面积*100%；地下停车库、架空开放的建筑底层等建筑面积在计算容积率时可不计入。3. 房屋的基底面积：是指建筑物首层的建筑面积。4. 建筑密度指建筑物底层面积与建筑基地面积的百分比。5. 低层住宅：1-3层多层住宅：4-6层中高层住宅：7-9层高层住宅：10层及10层以上住宅6. 单元式住宅由多个住宅单元
14、组合而成，每一个单元均设有楼梯（电梯）。7. 地下室房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2。8. 半地下室房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过1/2。9. 建筑面积：（1） 房屋的建筑面积是指建筑物各层外墙(或外柱)外围以内水平投影面积之和。（2） 包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。且具备有上盖，结构牢固，层高2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑。（3） 房屋的建筑面积包括使用面积和公共面积二个部份。10. 房屋的公共面积房屋的公共面积是指建筑物主体内、户门以外可使用的面积，包括层高超过2.2米 的单车库、设备层或技术层，室内外楼梯、楼梯悬挑平台、内
15、外廊、门厅、电梯及机房、门斗、有柱雨蓬、突出屋面有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等。11. 房屋的公共面积如何分摊每户(或单位)应分摊的公共面积按如下原则进行计算：A.有面积分割文件或协议的，应按其文件或协议进行计算。B.如无面积分割文件或协议的，按其使用面积的比例进行分摊。12. 哪些公用面积应分摊应分摊的公用建筑面积包括套（单元）门以外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室、建筑物内的垃圾房以及突出屋面有维护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等。13. 哪些公用面积不能分摊 不能分摊的公用面积为底层架空层中作为公共使用的机动车库、非机动车库、公共开放空间、城市公共通道、沿街
